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Wasserschaden vor Übergabe

08.03.2015 16:47 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich habe eine Eigentumswohnung notariell veräußert. Kurz vor der Übergabe (24 Stunden) wurde mir ein Wasserschaden in der Wohnung über mir mitgeteilt. Eine heute sofort vorgenommene Besichtigung meiner Wohnung ließ keine Schäden erkennen.
Die Wohnung soll morgen um 12 Uhr übergeben und der Kaufpreis gezahlt werden.
Ich bitte um kurzfristige Benachrichtigung wie ich mich im bezug auf die anstehende Erfüllung des Kaufvertrages gegenüber dem Käufer, der Eigentümergemeinschaft sowie dem Eigentümer der Wohnung über mir absichern kann.
Ich bitte um zeitnahe Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,



sofern die Umschreibung im Grundbuchblatt noch nicht erfolgt ist, sind Sie weiterhin Eigentümerin, können also Ihre Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft (sofern solche bestehen) und dem Eigentümer der Wohnung über Ihnen geltend machen.

Ob insoweit der Käufer schon in diese Rechte eingetreten ist und dann schon vor der Eintragrung diese Rechte auf eigene Rechnung vornhmen kann, hängt vom genauen Inhalt des notariellen Kaufvertrages ab - in der Regel wird eine entsprechende Klausel dort verankert, so dass der Käufer auch schon vor Grundbuchumschreibung diese Rechte geltend machen kann.

Voraussetzung ist natürlich, dass Sie ihn darüber informieren.

Und das sollte erfolgen, da Sie ansonsten Gefahr laufen, in die Arglisthaftung zu geraten, so dass Sie den Käufer auch ungefragt informieren müssen.


Dem Käufer gegenüber sind Sie in der Haftung, da der Mangel VOR Übergabe entstanden ist; auf ein Verschulden Ihrerseis (was ja nicht vorliegt) kommt es nicht an (BGH, Urt.v. 24.01.2003, Az.: V ZR 248/02).

Aber auch hier kann es ggfs. abweichende Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag geben, wenn z.B. der Haftungsausschluss auch für Schäden vereinbart worden sind, die nach Vertragsschuss (=Unterschrift der notariellen Urkunde) aber vor Gefahrenübergang (=Schlüsselübergabe und damit Besitzeinräumung)


Aber Sie werden den Käufer informieren müssen.


Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 08.03.2015 | 19:03

Meine Nachfrage stellte ich um 18:15 Uhr, weil ich meine, dass der Rechtsanwalt nicht auf meine Frage eingegangen ist. Ist mit einer Antwort zu rechnen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.03.2015 | 19:18

Sehr geehrte Ratsuchende,



hier ist nur diese Nachfrage von 19:04 bekannt, die auch etwas unverständlich ist.

Vorsorglich - und mangels Kenntnis einer anderen Nachfrage - gerne nochmals.


Gegenüber dem Verursacher und gegenüber der Hausgemeinschaft haben Sie bis zur Umschreibung im Grundbuchblatt die Ansprüche; da können Sie auch nichts weiter absichern.

Möglich ist aber, dass im notariellen Kaufvertrag bereits Ihre Rechte an den Käufer abgetreten sind. Mangels Kenntnis des Vertrages kann das nicht abschließend beurteilt werden.


Gegenüber dem Käufer haften Sie und haben auch eien Offenbarunsgpflicht.

Das gilt unabhängig davon, ob Sie ein verschulden tritt; aber auch hier kann Abweichendes im - unbekannten - Vertrag geregelt sein.


Ihre Frage lautete, wie Sie sich absichern können:

Vorbehaltlich der Kenntnis des Kaufvertrages; gar nicht. Sie haften bis zur Besitzübergabe und aber eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Teilen Sie ihm den Wasserschaden in der Oberwohnung nicht mit, entstehen später in der verkauften Wohnung Schäden, haften Sie auch unter Arglistgesichtspunkten.

Sie können aber gegenüber dem Verursacher und ggfs. gegenüber der Eigentümergemeinschaft Regress nehmen.


Warum nicht auf Ihre Frage eingegangen werden soll, ist ein Rätsel, zumal mir auch die Nachfrage von 18:15 Uhr unbekannt ist und offenbar auch hier im System nicht angezeigt wird.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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