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Übergabe einer verkauften Wohnung an den Käufer vor Kaufpreisfälligkeit

01.02.2016 06:36 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Ich habe im 9/15 eine leerstehende Eigentumswohnung an eine natürliche Person verkauft. Um den Unzulänglichkeiten desGrundbuchamtes zu genügen, wurde als Übergabe/Kaufpreisfälligkeit erst der 31.1.16 beurkundet, in dem festen Glauben (auch des Notars), dass bis Mitte 1/16 die Auflassungsvormerkung (AV) eingetragen sei. Dem Käufer habe ich sofort einen Schlüssel übergeben, damit er bereits renovieren/investieren konnte, was auch geschah. Der Käufer hat nun ab 2/16 die Wohnung vermietet, der Mieter soll in den nächsten Tagen einziehen, allerdings ist die AV noch nicht eingetragen und somit noch keine Fälligkeit der Kaufpreiszahlung und Übergabe. Auf Bitten des Käufers habe ich signalisiert, ihm unter Zurückstellung sämtlicher Bedenken vorab alle Schlüssel zu geben. Allerdings ist mir doch bewußt, dass ich damit unverantwortlich meine Rechte vernachlässige. Deshalb meine Idee:

Ich vermiete ihm als "Zwischenmieter" mit einem recht kurz gehaltenem Schriftstück die Wohnung mit Übergabe aller (!) Schlüssel und Übernahme vom ihm aller Zählerstände. Um die Kurzfristigkeit des Mietverhältnisses zu bekunden (AV wird in drei Wochen vielleicht erwartet), wird eine moderate Miete/Kalendertag vereinbart, als Laufzeit bzw. Beendigung des Mietverhältnisses wird Kaufpreisfälligkeit/Übergabe gem. Urkunde-Nr.....vom.... vereinbart. Zahlt er den KP, ist/wird er Eigentümer, zahlt er nicht muß er raus und alle Schlüssel abgeben. Und es ist seine Aufgabe, seinem Mieter zu erklären, dass er dzt als Noch-Nicht-Eigentümer sowieso nur den Mietvertag schwebend oder ähnlich abschließen kann. Letztendlich will ich dem Käufer behilflich sein, ohne meine Rechte aufzugeben.Ich will nämlich vermeiden, dass rein theoretisch die Kaufpreisbelegung herausgezögert werden könnte oder nachträglich über den Kaufpreis versucht werden könnte, herumzudiskutieren. Geht das so oder muß ich noch etwas besonders beachten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist dies so möglich. Da Sie den notariellen Kaufvertrag bereits geschlossen haben, müssen Sie sich aber keine Sorge um Verhandlungen über den Kaufpreis machen. Dieser ist festgeschrieben und damit einklagbar. Was mir nicht ganz klar ist - entweder wurde der 31.01. als Fälligkeitstermin vereinbart (ohne weitere Bedingung) oder er wurde es nicht (wenn weitere Bedingungen zu erfüllen sind-Eintragung der Auflassungsvormerkung). Mir ist die Gestaltung hier nicht ganz klar.
Grundsätzlich könnte man auch eine andere Gestaltung denken: Sie schließen einen Mietvertag mit dem Mieter und außerdem einen Vertrag mit dem Käufer, dass dieser in die Vermieterposition eintreten kann, wenn er Eigentümer geworden ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2016 | 08:38

Danke für die schnelle Antwort.

Info: Kaufpreisfälligkeit war 14 Tage nach AV, frühestens 31.1.16.

Meine Frage: In der Verk.-Urkunde heisst es wie üblich:
"Der Kaufgegenstand ist dem Käufer frei von jeder tatsächlichen Nutzung oder Nutzungsrechten des Verkäufers (*) oder Dritter und geräumt von nicht mit verkauften Gegenständen zu übergeben." Mein vorgesehener Mietvertrag übergibt logischerweise sämtliche Rechte und Nutzungen des Objektes an den Mieter, also Käufer und wie die Wohnung zur Kaufpreisfälligkeit und Übergabe aussieht. weiß ich nicht, aber sicher nicht frei von Nutzung und Gegenständen, die aber nicht ich als Verkäufer (*) zu verantworten habe, sondern der Mieter und Käufer. Muss ich deshalb im Mietvertrag diesbzgl. irgendetwas notieren? Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2016 | 10:36

Genau, diese Dinge nehmen Sie in den Vertrag mit dem Käufer noch auf. Daher sind beide Verträge notwendig. Es empfiehlt sich insofern auch eine Erklärung, dass die Vermietung auf Wunsch des Käufers erfolgt.
Grundsätzlich würde ich Ihnen empfehlen, tatsächlich einen Rechtsanwalt aufzusuchen und die Vereinbarung rechtssicher aufzusetzen. Sie könnten vereinbaren, dass der Käufer die Kosten hierfür übernimmt, da er letztlich davon profitieren wird.
Sie sollten nun so kurz vor der "Erfüllung" des Vertrages keine Risiken mehr eingehen und sich demzufolge durch solide Verträge zu 100% absichern.

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