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Wohnungskauf: Wasserschaden vom Verkäufer verschwiegen

11.05.2020 09:07 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer


Beim Kauf einer Eigentumswohnung wurde mir vom Verkäufer ein Wasserschaden verschwiegen und ich möchte jetzt meine rechtlichen Möglichkeiten prüfen.

Der Fall: Die erste Besichtigung der Wohnung war Mitte Oktober 2019, der Notarvertrag wurde am 20. November unterschrieben und übernommen wurde die Wohnung im März 2020.

Einen Monat nach der Übergabe kam der Hausverwalter auf mich zu und fragte wie der Stand des Wasserschadens ist. Mir war der Sachverhalt komplett neu, deshalb recherchierte ich was da los war.

Im Oktober 2019 meldete der Nachbar der von mir gekauften Wohnung, dasss seine zu meinem Badezimmer angrenzende Wand feucht ist. An der Wand steht die Badewanne und Schadenursache war kein Rohrbruch, sondern eine undichte Verbindung zwischen der Zuleitung und der zugehörigen Badewannenarmatur, Wasser konnte in die Wand und hinter die Badewanne laufen und ist beim Nachbarn neben uns und auch bei einem anderen unter uns eingedrungen.

Die Leitungen wurden sofort von einer Firma abgedichtet, den entstandenen Schaden hat dann ein Gutachter wie folgt eingeschätzt:
"In der Wohnung im sind die Boden- und die angrenzenden Wandflächen des Badezimmers, des Abstellraums, des Schlafzimmers sowie in Teilbereichen des Flures deutlich durchnässt.
Hier ist eine Estrichdämmschichttrocknung auszuführen. Nachfolgend ist der Putz an den Wandflächen im bodennahen Bereich auszubessern. Die Tapeten an den betroffenen Wandflächen sind auszutauschen."
Der Schaden wurde als Gemeinschaftsschaden deklariert und wurde durch die Versicherung abgenickt. Eine Firma wurde mit der Trocknung beauftragt, konnte die Arbeiten aber nie ausführen, da die damaligen Besitzer (meine Verkäufer) nicht mehr greifbar waren und die Handwerker auch nicht in die Wohnung gelassen haben. Das bedeutet, dass der Feuchtigkeitsschaden bis heute nicht behoben wurde.

Jetzt ist meine Frage: Welche rechtliche Handhabe habe ich gegen die Verkäufer?
1. Wurde mir arglistig während des Ankaufprozesses dieser Schaden verschwiegen und
2. wurde die Sorgfaltspflicht für das Eigentum vernachlässigt, weil dieser Schaden nie behoben wurde.

Ich freue mich sehr über Ihren Rat, danke.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Täuschung liegt gemäß Bundesgerichtshof vor, wenn ein Verkäufer nicht über Umstände belehrt, die er kennt und von denen er weiß oder wissen muss, dass sie für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind und der andere Teil diese nicht kennt.
Der geschilderte Wasserschaden ist für sich genommen jedenfalls ein solcher wichtiger Umstand. Entscheidende Frage ist aber meines Erachtens hier, ob der Verkäufer zu dem Zeitpunkt bereits wusste, dass die Kosten von der Versicherung übernommen werden und davon ausgehen durfte, dass die Schadensbehebung bis zur Übergabe erfolgt sein wird. Es gibt nämlich grundsätzlich keine Aufklärungspflicht über fachgerecht behobene Schäden.

Unabhängig hiervon sind in notariellen Kaufverträgen in der Regel auch Sorgfaltspflichten für den Zeitpunkt zwischen Kaufvertragsabschluss und Übergabe enthalten. Auch hier entspricht das Verhalten des Verkäufers nicht der gebotenen Sorgfalt. Allerdings stellt sich die Frage, welcher Schaden Ihnen – außer dem verständlichen Ärger - dadurch entstanden ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2020 | 12:10

Sehr geehrter Herr Krömer,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Zum Thema Täuschung: Dem Verkäufer war zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht klar, dass die Versicherung den Schaden übernehmen wird, es war lediglich klar, dass ein Schaden vorhanden ist. Welcher Umfang war nicht abzusehen. Dieser Sachvarhalt wurde mir im Ankaufsprozess nicht mitgeteilt.

Die Frage des für mich entstandenen Schadens ist hier die wichtig und teilt sich in 3 Punkte:
1. In Unwissenheit des verdeckten Wasserschadens habe ich bereits die Wohnung renovieren lassen, an manchen Stellen sieht man jetzt dass noch Feuchtigkeit in der Wand ist und durch die neue Farbe drückt

2. Die Wohnung sollte nach Renovierung weiter verkauft werden, dieser Verkauf verzögert sich jetzt aber durch die ungeklärten Zustände und die Kosten für Hausgeld etc laufen weiter.

3. Der Nachbar möchte eine Versiegelung der Wand hinter meiner Badewanne, um erneuten Feuchtigkeitseintritt in seine Wohnung zu vermeiden. Die Kosten für Badewannenentfernung, Versiegelung etc. waren beim Kauf nicht absehbar oder klakulierbar. Mit dem Wissen des Schadens hätte man hier sicher eine Kaufpreisminderung mit demVerkäufer vereinbart.

Könnte man diese Punkte jetzt mit einem Eurowert versehen und Schadensersatz von den Verkäufern verlangen und wäre das unter den geschilderten Umständen erfolgsversprechend?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2020 | 12:57

In diesem Fall dürfte tatsächlich eine arglistige Täuschung zu bejahen sein. Es kann damit entweder die Kaufpreisminderung (Argument: Wohnung mit Feuchteschaden ist weniger wert) oder ein Schadensersatz geltend gemacht werden. Beim Schadensersatz wäre eine Bezifferung des Schadens notwendig, wobei ggf. auch ein Vorteilsausgleich stattfinden könnte (Beispiel: Badewanne war 20 Jahre alt, nun lassen Sie eine neue Badewanne einbauen, hier wäre ein „Abzug neu für alt" zu diskutieren). Was regelmäßig jedoch zu erheblichen Beweisproblemen führt ist Ihre Argumentation in Ziffer 2: eine Zeitverzögerung aus einem Weiterverkauf ist sehr schwer nachweisbar.

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