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Warmmiete bei Vermietung - Abrechnung?

| 12.07.2013 00:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Vereinbarung einer Bruttowarmmiete oder Bruttokaltmiete oder auch eine etwaige Vereinbarung einer Pauschale bezüglich der Nebenkosten

Ich bin Besitzer einer 3-Zimmer-Wohnung mit nebenliegendem Appartment als 4 Zimmer Wohnung; zur Zeit selbst genutzt. Es besteht eine gemeinsame Eingangstür, also ein kleiner Vorraum von wo aus die jeweiligen Wohnungstüren über Haustüren erreichbar sind.
Da wir uns ein Haus gekauft haben möchte ich diese Wohnungen gerne vermieten, entweder als 3 Zimmer Wohnung und das Appartment extra oder als 4 Zimmerwohnung. In der Teilungserklärung sind 2 Wohneinheiten eingetragen.
Das Gebäude ist mit Elektronachtspeicheröfen und Elektro-Konvektoren als Zusatzheizung beheizt. Der Nachtstrom für die Speicherheizung läuft über einen extra Zähler
Ich habe zu einer möglichen Vermietung drei Fragen und habe deshalb mein Gebot etwas höher angesetzt.

1. Bei einer Vermietung in Warmmiete wird die Wohnung im Prinzip "warm" also geheizt vermietet. Wie stellt sich das mit den Stromkosten dar die der Mieter nicht für die Speicherheizung verbraucht? Also Konvektoren und der normale Stromverbrauch?
2. Wenn die Wohnung mit Kaltmiete + Nebenkosten vermietet wird: muss der Mieter dann die gesamten Stromkosten selbst tragen? Also auch für die Heizung oder ist die Heizung in den Nebenkosten inbegriffen?
3. Wie werden solche Immobilien sinnvoll vermietet? Evtl. können sie mir durch ihre berufliche Erfahrung hier weiterhelfen.

Wer mir hier die passenden Antworten gibt und weiterhelfen kann wird von mir als rechtlicher Beistand für Mietvertrag usw. engagiert.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. und 2. Was Sie meinen, ist glaube ich, dass Sie neben der Nettomiete eine Pauschale bezüglich der Nebenkosten vereinbaren und hierin sollen auch die Kosten für den Strom enthalten sein. Bei einer Pauschale erstellen Sie keine Abrechnung, sondern hierin sind alle Kosten abgedeckt, mit der Folge, dass Sie auch keine Nachforderungen gegenüber den Mietern stellen können, wenn die Stromabrechnung tatsächlich höher ist. Dies kann für Sie sehr ungünstig sein, da die Elektroöfen sehr viel Strom verbrauchen und Sie auf Kosten sitzen bleiben. Eine solche Vorgehensweise ist nur ratsam, wenn Sie keine verbrauchsabhängige Stromablesung gewährleisten können und nur einen Stromzähler haben aber beide Wohneinheiten getrennt voneinander vermieten wollen. Ansonsten würde ich Ihnen raten, die Grundmiete anzugeben zzgl. der Betriebskosten als Vorauszahlung entsprechend der Betriebskostenverordnung und dem Mieter es zu überlassen, sich gesondert bei den jeweiligen Stadtwerken für die Stromversorgung anzumelden und diese auch gesondert zu tragen. Da hier die Heizung(en) in den Wohnungen mit Strom betrieben werden, hat sodann der Mieter auch alle Stromkosten zu tragen.
3. Pauschale Vereinbarungen hinsichtlich der Betriebskosten sind eher unüblich und heute teils nur noch in ländlichen Gegenden zu finden, also dann wenn der Vermieter nicht abrechnen kann und will zb aufgrund der mangelnden vorhandenen Verbrauchserfassungsgeräte. Dann muss schon ungefähr abschätzen können, was an Kosten pro Jahr für die Wohnungen anfallen.
Gerne kann ich Ihnen als langjähriger Berater des Mietervereins Mieter helfen Mietern in München bei der Ausarbeitung eines Vertrages mit Rat und Tat zur Seite stehen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.07.2013 | 09:41

Alles klar das hilft mir schonmal weiter. Ich hoffe sie richtig verstanden zu haben.

Am besten wäre also die Immobilie per Kaltmiete zu vermieten + die umlegbaren Nebenkosten aus der Jahresabrechnung? Für Strom ( auch Heizstrom) ist dann der Mieter selbst verantwortlich?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.07.2013 | 13:04

Welche Betriebskosten umlagefähig sind, entnehmen Sie § 2 der Betriebskostenverordnung. Voraussetzung der Umlage ist immer eine wirksame und klare Vereinbarung mit dem Mieter. Sie sollten, wenn Sie eine Abrechnung nicht scheuen, immer Vorauszahlungen verlangen und dann einmal pro Jahr abrechnen oder Sie verlangen eine hohe Pauschale, dann müssen Sie nicht abrechnen; Sie sind allerdings dann gehindert die Kosten zu erhöhen.
Da ja die Öfen mit Strom beheizt werden, sollten Sie mitteilen, dass sich der Mieter selbst bei den Stadtwerken anmeldet und hierfür die Kosten direkt an die Stadtwerke bezahlt.

Bewertung des Fragestellers 12.07.2013 | 18:20

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