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Mietpreisbremse Berlin - Zulässige Miete möblierte Vermietung

| 29.05.2019 18:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Guten Tag,
habe 2013, vor der Mietpreisbremse in Berlin, eine ca. 40qm Wohnung möbliert für 475€ nettokalt vermietet. Möblierung/Inventar hatte bei Mietbeginn Zeitwert von 5000€, es wurde jedoch von mir kein Möblierungszuschlag errechnet und auch nicht im Mietvertrag ausgewiesen, nur eine Inventarliste angehängt.
Nunmehr steht eine Wiedervermietung nach Mieterauszug an. Alle Möbel befinden sich noch in der Wohnung.
Gemäß Berliner Mietpreisbremse darf ich ja den alten Mietzins wieder nehmen, wenn der auch höher als 10% über den Mietspiegel liegt (Bestandsschutz).
1. Frage: Wie hoch darf die maximale neue nk-Miete inkl. Möblierung sein?
2. Frage: Wie hoch darf die neue nk-Miete maximal sein, wenn ich zusätzliches Mobiliar/Inventar mit Zeitwert von 3.000,- € mit vermiete?
3. Frage: zum Berliner Modell für Möblierungszuschlag; Wird der Möblierungszuschlag von 2% des Zeitwertes zum Mietbeginn berechnet und bleibt dann die Miete während der Laufzeit des Mietvertrages gleich? Oder jedes Jahr anderer Mietzins?
4. Frage: Nach verschärfter Mietpreisbremse muss bei mehr als 10% über Mietspiegel der Grund genannt werden, hier die bereits höhere Vormiete. Wie sieht Text für MV aus, wenn nunmehr durch zusätzliche Möblierung und damit "zusätzlichen" Möblierungszuschlag NK-Miete ja höher als Vormiete ist?
5. Frage: Ist definiert, welches Mobiliar/Inventar beim Möblierungszuschlag berücksichtigt wird? Was ist mit Bildern, Vasen, Kochgeschirr etc.

Die Ausweisung eines Möblierungszuschlages im MV soll weiterhin vermieden werden.

Freue mich auf rechtssichere Antwort.
MfG

Einsatz editiert am 30.05.2019 15:47:39

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei der Mietpreisbremse gibt es in der tat einen Bestandsschutz, der Besagt, wenn eine Wohnung schon vor in - Kraft-Treten der Mietpreisbremse über der Höchstgrenze des Mietspiegel + 10 % lag , so darf sie zum gleichen Preis auch weitervermietet werden, aber der Preis darf nicht erhöht werden.

Beim Möblierungszuschlag wird der Zeitwert der Möbel mit 2 % berücksichtigt. Man geht von einer potentiellen Nutzungszeit von Möbeln von 10 Jahren aus. Die Formel lautet also:Anschaffungspreis / 10 (Nutzungsadauer- neu ) + Nutzungsdauer (Verbleibend) * 2% = 100 Euro monatlich.

Die zu berücksichtigen Möbel sind alle wesentlcihen Einrichtungsgegenstände, also Küche inkl. aller beweglichen Dinge wie Toaster oder Wasserkocher, Couch, Tisch , Stühle,Lampen, Garderoben, elektronische Unterhaltungsgeräte und Dekogegenstände. Sie sind zu trennen von den Gegenständen, die nur dazu dienen, die Einrichtungsgenestände zu nutzen ( CD`S, Blu Rays, Bücher) und dem Verbrauch ( Nahrungsmittel, Kosmetikmittel) dienen.

Ein Möblierungszuschlag lkann bei jedem Neuen Mietvertrag hinzugenommen werden, er bleibt über die Mietzeit Fix ( der Vermieter ist verpflichtet die Gegenstände dem Zeitwert entsprechend zu erhalten und auszutauschen)


Dies vorausgeschickt nun zu ihren Fragen:

1. Frage: Wie hoch darf die maximale neue nk-Miete inkl. Möblierung sein?

Sie dürfen die Alte netto-Miete von 475 € wieder ansetzen, sie dürfen diesen Preis nicht erhöhen, denn sie haben Bestandsschutz.

Die Möbel mit dem Neuwert von 5000 € sind 5 Jahre alt . Ihr Zeitwert beträgt also 2500 €, hier von dürfen 2 % sprich 50 € auf die Netto-Kaltmiete aufgeschlagen werden. Sie können also eine Netto-Kaltmiete von 525€ verlangen mit der alten Möbliierung, müssen aber dafür sorgen, dass der Zustand in etwa gleichbleibt, sprich die Möbel immer einen Zustand haben der Restnutzungszeit von 5 Jahren entspricht.

2. Frage: Wie hoch darf die neue nk-Miete maximal sein, wenn ich zusätzliches Mobiliar/Inventar mit Zeitwert von 3.000,- € mit vermiete?

In diesem Fall ist die Netto Kaltmiete noch einmal um 2 % aus den 3000 € zu erhöhen, also um 50 € . Sie könnten somit eine Nettokaltmiete von 585 € erzielen.

3. Frage: zum Berliner Modell für Möblierungszuschlag; Wird der Möblierungszuschlag von 2% des Zeitwertes zum Mietbeginn berechnet und bleibt dann die Miete während der Laufzeit des Mietvertrages gleich? Oder jedes Jahr anderer Mietzins?

Der Möblierungsufschlag beträgt 2 % und richtet sich nach dem Zeitwert der Möbel bei Einzug.
Er wird einmal zum Beginn des Mietverhältnisses berechnet ( LG Berlin, Urteil vom 21.3.03, Az: 63 S 365/01 ).

Er bleibt über die Mietdauer gleich , aber sie sind als Vermieter auch dafür verantwortlich, dass er während der gesamten Dauer den gleichen Zustand hat. Sprich sie müssen die Einrichtungsgegenstände sicherlich überholen und auch mal ersetzen.

Sind die Möbel zehn Jahre alt, darf bei Neuvermietung kein Aufschlag mehr genommen werden, wenn die Möbel nicht ersetzt wurden.

4. Frage: Nach verschärfter Mietpreisbremse muss bei mehr als 10% über Mietspiegel der Grund genannt werden, hier die bereits höhere Vormiete. Wie sieht Text für MV aus, wenn nunmehr durch zusätzliche Möblierung und damit "zusätzlichen" Möblierungszuschlag NK-Miete ja höher als Vormiete ist?

Es gibt keinen Standardtext. Sondern unter der Begründung für die Höhere Miete, geben sie an, dass es sich um möblierten Wohnraum handelt, dessen Möblierung einen Zeitwert von 5500 ( 1. Und 2. ) und dass hieraus ein Möblierungszuschlag von 2 % errechnet wurde.

Sie schreiben aber, dass ein Möblisierungszuschlag nicht ausgewiesen werden soll. Dies funktioniert aber nicht wirklich, wenn sie ihrer Begründungspflicht nachkommen wollen. Es gibt kein Gebot den Ausschlag auszuweisen. Aber da die Netto-Kaltmiete bereist erhöht ist und eine Begründung braucht sehe ich keine wirklich Strategie dies zu vermeiden.

Allenfalls könnte man schreiben, dass zum Bestandsschutz nun die Möblierungspauschale hinzutritt und hier alle Einzelheiten vermeiden.

5. Frage: Ist definiert, welches Mobiliar/Inventar beim Möblierungszuschlag berücksichtigt wird? Was ist mit Bildern, Vasen, Kochgeschirr etc.

Es gibt keine genaue Definition. Grundsätzlich werden nur wesentliche Einriochtungsgegenstände ( Bett, Tisch, Couch, Deko wie Bilder und große Vasen) mitgezählt. Kleine Hausratutensilien die eher dem Gebrauch der großen Dienen ( Geschirr, DVD, `S kleine Vasen) werden eher nicht mitgezählt, wobei es hierzu keine Rechtsprechung und keine Normierung gibt. Es ist also auch möglich Kleinsdinge wie Beteck mit aufzunehmen. Die Begründung des Möbelaufschlags selbst muss keine genaue Aufschlüsselung beinhalten.

Es gibt also keine genaue Definition, die sagt auf was der Möblisierungszuschlag sich beziehen muss. Wichtig ist nur, wenn sie möblierten Wohnraum anbieten, dass wesentliche Gegenstände ( Couch, Tisch, Stuhl, Bett, Lampen, Kühlschrank- also die Grundeinrichtungsgegenstände) vorhanden sind. Dann sind sie an die Mietbremse nicht gebunden, da kein Leerstehender Wohnraum neu vermietete wird. Wollen sie nur den Möblisierungszuschlag nehmen, so bleibt die Mietpreisbremse bestehen und sie können für jeden vorhandenen Einrichtungsgegenstand den Möblisierungszuschlag verlangen, wobei dieser sich für Kleinstinventar ( Besteck, Geschirr, Tischvasen) noch nicht durchgesetzt hat, aber auch gesetzlich nichts dagegen spricht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 03.06.2019 | 16:09

Sehr geehrte Frau Prochnow,

zuerst herzlichen Dank für die ausführliche Antwort.

2 Nachfragen wie folgt:

1. zu meiner Frage 1: Wie ich schrieb, betrug die Miete 2013 475€ nk inkl. des Inventars; Zuschlag war nicht berechnet und nicht ausgewiesen. Bitte nochmals Ihre Antwort zu Frage 1 diesbezüglich korrigieren, da ich ja jetzt bei Neuvermietung wohl nicht 475 + Zuschlag Inventar (aus 2013) nehmen kann. Die Krux ist ja die Frage, da ja kein Zuschlag berechnet und ausgewiesen war, wie hoch darf jetzt lt. Bestandsschutz neue nk Miete bei Neuvermietung inkl. Inventar (aus 2013) sein? Weiterhin 475 oder weniger, da Inventar 5 Jahre alt? Und wie viel weniger, da ja Zuschlag nicht 2% berechnet war?

2. zu Ihrer Antwort Frage 5: Nach meiner Kenntnis sind möblierte Wohnungen NICHT von der Mietbremse ausgenommen.(?)

Danke für die Ergänzungsantworten im Voraus.

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.06.2019 | 16:58

Lieber Fragesteller,

da sie 2013 für 475 € NK vermietel haben, ohne die Möblierung zu berücksichtigen genießen sie hinsichtlich dieser Netto-Kaltmiete Bestandsschutz und zwar unabhängig von der Möblierung. Sie dürfen also wirklich für die NK 475 € nehmen. Dass sie damals die Möbel nicht hinzugeschlagen und ausgewiesen haben, ist ein Vorteil. Denn sie können zwar, müssen aber kein Möblisierungszuschlag nehmen. Wenn sie die Wohnung damals für 475 € vermietet haben, auch wenn Möbel enthalten waren, diesen aber keinen nachweisbaren Ausschlag für die Miete gegeben haben, so bleibt es bei dem Wert. Auch die Inventarliste kann nicht gegenteiliges bewirken, da dieser keinen Anhaltspunkt dafür bietet, dass sie zu Zeiten VOR der Mietpreisbremse , die Möbel auf die Miete umgeschlagen haben.

Sollten sie hier die Möbel - nachweisbar- eingerechnet haben, so hatten die Möbel damals einen Wert von 5000 €, sie waren neu. Somit betrug ihr Mietanteil 100 € sprich 2 %. Dann würde die Kaltmiete 375 € zzgl aktuellem Aufschlag für die 5 Jahre alten Möbel (5000€ /10 x 5 x 2% = 50 € ) 425 € betragen. Die Rechtsprechung zum Nutzwert der Möblierung vor der Bremse kann nämlich nichjt anders lauten, als danach, da die Mietpreisbremse genau nicht der Regulierung der Möblierung dient und auch ein akuter, belegter Qualistätswandel nicht feststellbar ist. Daher muss auch für die Zeit 2013 die Berechnungsformel für den wert der Möblierung gleich sein. alles andere wäre eine unbegründete Ungleichbehandlung.

Da aber 2013 ein Möblisierungszuschlag in der jetzigen Form noch nicht üblich war, weil es die Mietpreisbremse noch gar nicht gab, würde ich nicht annehmen , dass sie die Möblierung damals einbezogen haben. Sondern sie haben meines Erachtens eine Wohnung unabhängig von den Möbelwerten für 475 € kalt vermietet. Dass sie fortan den Möblisierungszuschlag geltend machen, steht dem nicht im Wege. Demnach können sie eine maximale Miete von 475 € kalt plus 2 % des Zeitwertes ( 50 €) ,also 525 € verlangen.

b) 2. zu Ihrer Antwort Frage 5: Nach meiner Kenntnis sind möblierte Wohnungen NICHT von der Mietbremse ausgenommen.(?)

Ich gebe zu, hier habe ich mich sehr ungeschickt ausgedrückt und bedanke mich für die Gelegenheit, dies richtig zu stellen.
Auch für möblierten Wohnraum gilt die Mietpreisbremse, ausgeglichen wird das ganze durch den Möblisierungszuschlag. Hierfür gibt es keine absoluten gesetzlichen Höchstgrenzen, es ist also z.B.auch möglich ein Klavier für den Musikstudenten als Teil der Möblierung anzusetzen. Daher spricht man davon, dass hier die Mietpreisbremse nicht wirkt. Auch die 2% vom Zeitwert sind eine Grenze, die die Rechtsprechung, nicht aber der Gesetzgeber, festlegte. Neben dem Abweichen von der Prozentzahl oder dem Nutzungswert sind also auch der Ausstattung keine Grenzen gesetzt, solange das Ganze nicht sittenwidrig ist.
Die Prozentzahl und die Nutzungsdauer haben die Gerichte in Berlin zwar sehr starr umgrenzt, zwingend ist dies jedoch nicht unbedingt. Dennoch würde ich mich aus Gründen der Rechtssicherheit unbedingt an diese Grenzen und Berechnungsarten halten.

Aber was tatsächlich unter den Möblisierungszuschlag fällt, ist noch nicht entschieden worden. Hier sind zukünftig viele Einzelfallentscheidungen zu erwarten ( bzgl. eingerechneter Vase, Besteck muss sich ein Mieter erstmal beschweren, bevor dies vor Gericht geht), eine Linie gibt es noch nicht, auch wenn die Auflistung der Kleinstteile zum Gebrauch der Einrichtung sich beim Zuschlag noch nicht wirklich durchgesetzt hat.

Richtig muss der Satz von mir daher lauten:
Wichtig ist nur, wenn sie möblierten Wohnraum anbieten, dass wesentliche Gegenstände ( Couch, Tisch, Stuhl, Bett, Lampen, Kühlschrank- also die Grundeinrichtungsgegenstände) vorhanden sind. Dann sind sie an die Mietbremse nicht gebunden, da kein Leerstehender Wohnraum neu vermietet wird. Wollen sie nun den Möblisierungszuschlag nehmen, so bleibt zwar die Mietpreisbremse bestehen aber sie können für jeden vorhandenen Einrichtungsgegenstand den Möblisierungszuschlag verlangen, wobei dieser sich für Kleinstinventar ( Besteck, Geschirr, Tischvasen) noch nicht durchgesetzt hat, aber auch gesetzlich nichts dagegen spricht.


Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und verständlich beantwortet zu haben und bitte sie einfach anzurufen, falls doch noch etwas unverständlich war ( 0162-1353761).

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 03.06.2019 | 17:54

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