Wann kann ich die Wohnung 'Spekulationssteuerfrei' verkaufen?

Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,  

gerne nehme ich nachfolgend zu Ihrer Rechtsfrager in Bezug auf eine frühestmögliche spekulationsfreie Veräußerungsmöglichkeit der ETW Stellung: 

Dies beurteilt sich wie folgt nach dem BMF-Schreiben vom 05.10.2000 zu "Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG", BStBl I 2000 S. 1383, Az: IV C 3 – S 2256 – 263/00, unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 07.02.2007, BStBl I S. 262, Az: IV C 3 – S 2256 – 11/07. 

So ist in Rdnr. 16 Folgendes geregelt: 

"Gebäude, selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und in Teileigentum stehende Räume (Wirtschaftsgüter), die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen. Dasselbe gilt bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes (z. B. zu Wohnzwecken vermietete Wohnung, betrieblich oder beruflich genutztes Arbeitszimmer einschließlich des Gebäudeanteils eines Grundstücksteils von untergeordnetem Wert nach § 8 EStDV und R 13 Abs. 8 EStR 1999i) für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil und für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnungen."

Zusätzlich bestimmt Rdnr. 23 hinsichtlich der Nutzung "zu eigenen Wohnzwecken" Folgendes: 

"Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut einem Kind, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die unentgeltliche Überlassung eines Wirtschaftsguts an andere – auch unterhaltsberechtigte – Angehörige stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG dar. Die Altenteilerwohnung in der Land und Forstwirtschaft ist kein vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutztes Wirtschaftsgut."



Weiter hinzuweisen ist auf die nachfolgend zitierte Rdnr. 25: 

"Von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns sind Wirtschaftsgüter ausgenommen, die ausschließlich, d. h. ununterbrochen

vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für die Bestimmung des Zeitpunkts der Anschaffung und der Veräußerung ist in diesem Zusammenhang jeweils auf den Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen. Ein Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist unschädlich, wenn er mit der beabsichtigten Nutzung des Wirtschaftsguts zu eigenen Wohnzwecken in Zusammenhang steht. Dies gilt auch für einen Leerstand zwischen Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und Veräußerung des Gebäudes, wenn der Steuerpflichtige die Veräußerungsabsicht nachweist;
im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, d.h. in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre, der nicht die vollen drei Kalenderjahre umfassen muss, zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurdeni. Ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde."


Falls daher für Ihren Sohn bis zu Ihrem Einzug im Jan. 2022 ein Anspruch auf Kindergeld bestand, könnten Sie sich auf Rdnr. 25, dort 1. Spielgelstrich berufen, so dass bereits jetzt ein steuerfreier Verkauf möglich wäre. Dies birgt allerdings Risiken, da Sie nachweispflichtig sind, dass der Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mit der beabsichtigten Nutzung des Wirtschaftsguts zu eigenen Wohnzwecken in Zusammenhang steht, dass also Ihr Sohn aus bestimmten Gründen noch nicht früher einziehen konnte (bspw. Studienplatz an anderem Studienort o.ä. Hierbei ist allerdings höchste Vorsicht geboten, da das Finanzamt bei einem Verkauf vor dem 02.01.2023 grds. von einer Steuerentstehung ausgehen wird und Sie dann im Einspruchsverfahren nachweisen müssten, dass die Anschaffung zum Zwecke der Nutzung durch den kindergeldberechtigten Sohn erfolgte.

Noch deutlich sensibler wäre die Situation, falls für den Zeitraum der ausschließlichen Nutzung durch Ihren Sohn von Febr. 2021 bis zu Ihrem Einzug im Jan. 2022 keine Kindergeldberechtigung bestandne haben sollte. Denn dann läge erst ab Ihrem Einzug im Jan. 2022 eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, so dass ein steuerfreier Verkauf dann erst am 02.01.2024 mölglich wäre. 

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und bedanke mich für die Beauftragung.

Mit freundlichen Grüßen

Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht