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Wann ist der Verpächter zur Kautionsrückzahlung verpflichtet?


30.08.2007 15:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

Folgender Sachverhalt liegt zu Grunde:

1. Im Rahmen eines Gaststättenmiet - / Pachtvertrages ab 01.08.1990 zwischen Verpächter und Pächterin wurde u.a. auch eine Kaution in Höhe von damals 2.700,00 DM, jetzt 1.380,48 € vereinbart.
2. Diese Kaution wurde mit Verpfändungsurkunde der über das Sparguthaben der Pächterin am 20.07.1990 abgesichert.
3. Am gleichen Tag wurde bei der Sparkasse das Mietkautionsbuch in Form eines Kontos angelegt.
4. Nach ca. 1 ½ Monaten, so etwa am 15. September 1990 wurde das Mietverhältnis im beiderseitigen Einverständnis wieder gelöst.
Trotz mehrfacher Aufforderung in den letzten Jahren bei der zuständigen Sparkasse die Sparbuchfreigabe schriftlich zu erteilen, ist der Verpächter nach wie vor der Auffassung, dass die Kaution nicht der Pächterin, sondern ihm zustehe. Er begründet dies jetzt, nach so langer Zeit damit, dass die Gaststätte nicht ordnungsgemäß übergeben wurde und macht eine Entschädigung für die restliche Pachtzeit für 4,5 Jahre geltend.

Ich bin deshalb folgender Auffassung:
Der Pächterin steht ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kautionssumme in Höhe von derzeitig 1.900,-- € inklusive bis jetzt entstandener Kosten aus dem Gesichtspunkt einer ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 I Satz 1 erste Alternative BGB zu.
Die Rückzahlung der Kaution + Zinsen + Nebenkosten ist vollen Umfangs begründet.
Zinsanspruch und Nebenkostenerstattungen folgt aus den §§ 286, 288 BGB.
Die vertragswidrige Nichtauflösung des Kautions-Sparbuchs stellt eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung dar.
Auf die nach der Rechtsprechung im Übrigen allgemein anerkannte Prüfungsfrist von 3 - 6 Monaten kann sich die Mieterin berufen.
(AG Hamburg, 44 C 587/03, Urteil vom 11. März 2004, eingesandt von RAen Steins & Schadendorff).

Meine Anfrage lautet:
Wann ist der Vermieter/ Verpächter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet?

Vielen Dank im Voraus
Sehr geehrter Herr Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderung wie folgt beantworte:

Grundsätzlich besteht ein Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Rückzahlung der Kaution nach einer angemessenen Prüfungsfrist, allerdings nicht nach § 812 BGB, sondern es handelt sich hierbei um einen vertraglichen Anspruch.

Der Anspruch besteht grundsätzlich soweit der Vermieter seinerseits keine aufrechenbaren Gegenansprüche hat.

In dem von Ihnen geschilderten Fall behauptet der Vermieter jedoch, noch Ansprüche auf Pachtzahlungen zu haben. Diese dürften zwar zwischenzeitlich verjährt sein, in einem etwaigen Prozess auf Rückzahlung der Kaution könnte er aber gleichwohl noch mit seinen Forderungen (soweit sie tatsächlich betehen) aufrechnen. Gleichzeitig ist aber auch darauf hinzuweisen, dass der Anspruch auf Rückzahlung/Freigabe der Kaution nach so langer Zeit ebenfalls verjährt ist, so dass bereits aus diesem Grunde die gerichtliche Geltendmachung der Kaution wenig Aussicht auf Erfolg hat.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass im vorliegenden Fall eine Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Kaution nicht mehr besteht.

Ich bedaure, Ihnen keine günstigere Auskunft geben zu können, hoffe aber, Ihnen eine rechtliche Orientierung verschafft zu haben.

Empfehlenswert ist hier, insbesondere da der Kautionsbetrag so für keinen zugänglich ist, eine Einigung mit dem Vermieter hierüber zu erzielen, etwa für jeden 1/2.

Mit freundlichen Grüßen

Dorothea Orthaus
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2007 | 10:51

Hallo,

der Vermieter war über Jahre nicht auffindbar.So viel ich weiss,hatte die Stadt schon versucht den Vermieter zu erreichen,ohne Erfolg.

Wirkung des § 548 Abs.1 BGB
Außerdem dürfte allseits bekannt sein, dass alle Ansprüche des Verpächters wegen Verschlechterung der Pachtsache bereits nach sechs Monaten verjähren.
Für Schäden, die er bis dahin nicht geltend gemacht hat, kann er auch keine Zahlung mehr verlangen. Nach § 548 Abs.1 BGB sind alle Verschlechterungen der Miet- und Pachtsache verjährt. Die Pächterin ist nicht bereit, irgendwelche Zahlungen zu leisten.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Verpächter zur Rückzahlung der Kaution gesetzlich verpflichtet.

Die Sparkasse teilte mit,sofern keine Einigung erreicht wird,wären sie gezwungen,den Betrag beim hiesigen Amtsgericht zu hinterlegen.

Dann kann es doch nur noch zu einer gerichtliche Geltendmachung der Kaution kommen.

Wie stehen dann die Chancen?

Dankeim Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2007 | 15:14

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

richtig ist, dass Schadensersatzansprüche gem. § 548 BGB nach 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache ausgeschlossen sind. Ansprüche, wie der von Ihnen mitgeteilte Pachtzins, verjähren demgegenüber in der bereits angegebenen Frist gem. § 195 BGB.

Die gleiche Verjährung gilt aber eben auch für Kautionsrückzahlungsansprüche. Es verbleibt also bei dem was ich Ihnen bereits geschrieben habe.

Da aber, worauf ich ebenfalls hingewiesen hatte, aufgrund der Kautionsverpfändung weder Verpächter noch Pächter ohne Zustimmung des jeweils anderen über das Geld verfügen können, bleibt nur der Weg einer Einigung. Wenn eine solche außergerichtlich nicht möglich ist, bleibt letztlich nur noch die Möglichkeit, den Gerichtsweg zu beschreiten, um Bewegung in die Sache zu bringen und hier zumindest ein Vergleich sehr wahrscheinlich ist. Hierfür stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dorothea Orthaus
Rechtsanwältin

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