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WEG - Kosten-/Lastentragungspflicht nach Dachgeschossausbau

| 12.05.2011 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:14

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Beantwortung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, der sich durch Praxiserfahrung mit im Betreff genannten Fragestellungen entsprechend gut in der Rechtsprechung auskennt.

Ich bin derzeit als Beiratsmitglied mit der Jahresabrechnung befasst, wobei die neue Hausverwaltung die Abrechnungspraxis (den Verteilungsschlüssel) ändern möchte. Um der Gemeinschaft auf der nächsten Versammlung keine falsche Auskunft zu geben, bitte ich um Bewertung des folgenden Sachverhalts:

Die Teilungseigentumseinheit Nr. 33 bestand ursprünglich aus einem unausgebauten Dachgeschoss. Der Eigentümer dieser Einheit ist gem. Nr. 7 der Gemeinschaftsordnung berechtigt, den Dachgeschossrohling zu Wohnzwecken auszubauen. Nr. 12k der Teilungserklärung enthält zur anteiligen Lasten- und Kostentragung der Einheit Nr. 33 folgende Regelung:

"Die Eigentümer der Teileigentumseinheiten Nr. 31 bis 33 sind zur Zahlung von Wohngeld bzw. zur Beteiligung an den gemeinschaftlichen Lasten des Grundstücks erst ab Fertigstellung des Ausbaus ihrer Einheit verpflichtet. Hierfür wird als Zeitpunkt die behördliche Schlussabnahme durch die Bauaufsicht, spätestens aber die Inanspruchnahme durch Bewohner bestimmt. Auch schon vor diesem Zeitpunkt sind die Eigentümer der Teileigentumseinheiten Nr. 31 bis 33 jedoch nach dem Maßstab der Miteigentumsanteile unter Einschluss ihrer Miteigentumsanteile an den Kosten der WEG-Verwaltung und der Brand- und Sturmversicherung sowie der Grundeigentümerhaftpflichtversicherung des Gebäudes beteiligt."

Der Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 33 hat diese zwischenzeitlich zu etwa der Hälfte ausgebaut (auch Küche und Bad sind vorhanden). Dabei ist zu berücksichtigen, dass von der übrigen unausgebauten Fläche wiederum etwa die Hälfte wegen der Dachschräge auch im ausgebauten Zustand nicht voll nutzbar wäre.

Bislang hat die alte Hausverwaltung dem Eigentümer der Einheit Nr. 33 das volle Wohngeld berechnet. Die neue Hausverwaltung möchte den Verteilerschlüssel ändern und nur Wohngeld zu ca. 50% für die Einheit Nr. 33 berechnen.

Es stellt sich daher die Frage, ob und in welcher konkreten Höhe der Eigentümer der Einheit Nr. 33 sich hinsichtlich des ausgebauten Teils des Dachgeschosses an den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten zu beteiligen hat.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragesteller

12.05.2011 | 13:14

Antwort

von


(173)
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich auf diesem Wege für die gestellte Frage und das damit verbundene Vertrauen bedanken.

I.
Die Rechsprechung hat sich in der Vergangenheit verschiedentlich mit der Frage beschäftigt, wie mit dem Ausbau eines Dachgeschossausbaus durch einen einzelnen Eigentümer umzugehen ist. Im Vordergrund steht hierbei in der Regel die Frage, ob nach einem erfolgten Ausbau eines ursprünglich nicht zum Wohnraum diendenen Dachbodens die KOstenverteilung an die geänderten Verhältnisse anzupassen ist.

Die Rechtsprechung billigt dem einzelnen Eigentümer, unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch gemäß § 10 WEG: Allgemeine Grundsätze zu. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der einzelne Eigentümer, der eine Änderung des Verteilungsschlüssel fordert, auch tatsächlich erheblich belastet wird. Hierzu können Sie zum Beispiel das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11.06.10 (az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20174/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.06.2010 - V ZR 174/09: Wohnungseigentum: Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungssch...">V ZR 174/09</a>) heranziehen.


II.
Vorliegend sind diese Grundsätze jedoch meines Erachtens nur eingeschränkt übertragbar. Entgegen der soeben beschriebenen Situation hat Ihre Gemeinschaft offensichtlich den Fall des Dachgeschossausbaus bereits bei der TEilung berücksichtigt und daher eine REgelung in die Teilungserklärung mit aufgenommen. Nr. 12 k der Teilungserklärung enthält daher aus meiner Sicht eine abschließende Regelung über die Kostentragung der WE Nr. 33.

Die dortige Regelung sieht vor, dass bis zu einem endgültigen Ausbau lediglich die Kosten der Versicherungen sowie der WEG-Verwaltung gemäß dem Miteigentumsanteil zu tragen sind.

Erst nach einem Ausbau sollen die regelmäßigen KOsten wie bei den übrigen Wohnungen beglichen werden. Diese Regelung erscheint meines Erachtens auch sinnvoll zu sein. Denn die wesentlichen Kosten der Gemeinschaft setzen die Bewohnbarkeit der Wohnung voraus (Müll, Wasser, Heizung, etc.).


Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Regelungen der Teilungserklärung grundsätzlich vorrangig zu beachten sind.

Meines Erachtens stellt sich daher die Situation wie folgt dar:

Solange der Ausbau nicht fertiggstellt wurde, darf der Wohnung Einheit Nr. 33 nur die Verwaltungskosten und die Kosten der Versicherung angelastet werden. DIe Kosten sind nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Nach Fertigstellung des Ausbaus sind die allgemeinen Kosten in voller Höhe zu zahlen.

DIe Fertigstellung der Wohnung liegt nach den Regelungen der Teilungserklärung dann vor, wenn entweder seitens des Bauamts die Schlussabnahme durchgeführt wurde oder aber die Wohnung tatsächlich bewohnt wird.

Da nach Ihren Schilderungen die Wohnung erst etwa zur Hälfte fertig gestellt ist, sprechen meines Erachtens die besseren Gründe dafür, dass man vorliegend noch nicht von einer Beendigung des AUsbaus ausgehen kann. Denn dies würde voraussetzen, dass der Ausbau vollständig fertig gestellt wurde. Etwas anderes würde natürlich dann gelten, wenn die halbfertige Wohnung tatsächlich schon bewohnt werden würde.

Die Berechnung der vollen Kosten scheint mir daher derzeit nicht möglich zu sein.


III.
Ich hoffe, Ihre Fragen im Rahmen der vorliegenden Erstberatung im ausreichenden Maße beantwortet zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne im Rahmen einer Nachfrage oder auch weiteren Interessenvertretung zur Verfügung.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass sich aus der TEilungserklärung - die mir nur in Abschnitten vorliegt - möglicherweise eine andere REchtslage ergeben könnte. Die vorliegende Prüfung geht daher davon aus, dass die maßgeblichen Stellen aus der Teilungserklärung zitiert wurden.


Mit freundlichen Grüßen

Maximilian A. MÜller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 12.05.2011 | 13:57

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für die außerordentlich schnelle Rückantwort.

Offensichtlich habe ich den Sachverhalt nicht präzise genug dargestellt, daher versuche ich, dieses nachzuholen:

Der betroffene Eigentümer der Einheit Nr. 33 bewohnt den bereits 2000 fertig gestellten Teilausbau seit dem Jahr 2000. Die Einheit Nr. 33 ist - soweit ausgebaut - auch bewohnbar (Müll, Wasser, Strom, Heizung, Küche, Bad sind vorhanden). Der nicht ausgebaute Teil besteht aus einem Raum (eben eine Dachbodenfläche). Der nicht ausgebaute Teil könnte auch bewohnbar gemacht werden, indem entweder eine Dämmung eingebracht wird (dies geschieht seitens der Gemeischaft in Kürze) und die Wände verkleidet und der Boden ausgelegt wird (Wasser-, Heizung- und Stromanschlussmöglichkeiten bestehen dem Grunde nach). Oder durch teilweises Öffnen des Daches und Umbau der nicht ausgebauten Teilfläche zu einer Dachterrasse (wozu der jeweilige Eigentümer lt. Teilungserklärung jederzeit berechtigt ist und die übrigen Eigentümer dies zu dulden haben).

Eine bauliche Abnahme ist - jedenfalls in Bezug auf den teilweisen Ausbau - erfolgt. Ob es sich dabei um eine Schlussabnahme handelt, entzieht sich meiner Kenntnis.

Ist nun (außer den Verwaltungs- und Versicherungskosten) das Wohngeld nicht, teilweise oder in voller Höhe zu berechnen? Ist es nur teilweise zu berechnen, mit welcher Quote?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragesteller

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.05.2011 | 14:14

Sehr geehrter Herr Fragesteller,

zunächst bitte ich um Entschuldigung, dass die ursprüngliche Beantwortung nicht ganz den Kern Ihrer Frage getroffen hatte. Ich war davon ausgegangen, dass die Wohneinheit Nr. 33 noch nicht genutzt wurde.

Im Hinblick auf Ihre Nachfrage muss ich daher meine EInschätzung korrigieren:

Im Grundsatz sieht § 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten vor, dass die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums von allen Eigentümern gemeinsam (idR nach ihrem Miteigentumsanteil) getragen werden sollen. Die von Ihnen zitierte Regelung der Teilungserklärung stellt hiervon eine Ausnahme dar, da der Eigentümer der Einheit Nr. 33 zumindest zunächst von der Kostentragung zum Teil ausgenommen wurde.

Aus der Teilungserklärung ergibt sich allerdings, dass diese Privilegierung nur solange geltend soll, wie die Einheit aufgrund des nicht vorgenommenen Ausbaus nicht genutzt werden kann.

Vorliegend wird die EInheit jedoch bereits bewohnt und genutzt. Es entstehen KOsten, die selbstverständlich auch dem Eigentümer der WE 33 angelastet werden müssen.

Es erscheint mir nicht sachgerecht, eine Halbierung oder Quotelung der Kosten deshalb vorzunehmen, weil der Ausbau noch nicht ganz abgeschlossen ist. Der Eigetnümer verfügt nach ihren Schilderungen über sämtliche Voraussetzungen, um den Ausbau abzuschließen. Wenn er dies nicht tut, dann liegt dies in seinem eigenen Verantwortungsbereich.

Auch in einer anderen Eigentumswohnung kann sich der Eigentümer nicht dadurch aus den Kosten "stehlen", dass er eine Teil der Wohnung nicht nutzt. Der Eigentümer, der die Treppen nutzt, muss dennoch KOsten für einen Aufzug beglichen. Entscheidend ist diesbezüglich die "Möglichkeit der Nutzung".

Der Eigentümer der WE 33 kann jederzeit die vollständige Nutzung der Wohnung herstellen.

Aus meiner Sicht muss der EIgentümer daher derzeit in voller Höhe für die Kosten wie die übrigen EIgentümer aufkommen.

Letztlich ist dies allerdings auch eine Frage der AUslegung der Teilungserklärung und der Bedeutung des nicht ausgebauten Teils.


Abschließend möchte ich noch darauf hinweisen, dass ein etwaiger Beschluss über eine Jahresabrechnung nur innerhalb eines MOnats nach Beschlussfassung gerichtlich angegriffen werden kann. Ohne eine solche Anfechtungsklage wird die von der Verwaltung vorgenommene Kostenverteilung wirksam.

Ich hoffe, damit Sie auf die bevorstehende Eigentümerversammlung ausreichend vorbereitet zu haben. Falls noch Fragen offen stehen sollten, stehe ich Ihnen gerne im Rahmen einer weiteren Beauftragung (Mueller@seither.info) zur Verfügung.

Bewertung des Fragestellers 15.05.2011 | 11:08

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