Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.
Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Frage 1) und 2)
Gemäß § 13 Nr. 1 VOB/B
hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen.
Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, so ist die Leistung zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln
a) wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte,
sonst
b) für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann.
Maßgeblich ist die Frage, ob der handschriftliche Zusatz tatsächlich Vertragsbestandteil geworden ist, da hier dadurch die maßgebliche Beschaffenheit der Leistung konkretisiert wird.
Nur bei einer wirksamen Vereinbarung führt das Fehlen der Beschaffenheit zu Gewährleistungsansprüchen, da anderenfalls davon auszugehen ist, dass die Leistung den anerkannten Regeln der Technik entspricht und für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.
Sofern der handschriftliche Zusatz in Übereinstimmung mit dem Unternehmer in den Vertrag aufgenommen wurde, konkretisiert dieser die auszuführende Leistung und ist somit wirksamer Vertragsbestandteil geworden.
Dies Beweislast hier obliegt Ihnen. Können Sie nachweisen, dass die Vereinbarung durch Einigung mit dem Unternehmer zustande kam, können Sie die Gewährleistungsrechte geltend machen, da die erbrachte Leistung nicht der vereinbarten entspricht und somit ein Mangel vorliegt.
Sie können vom Unternehmer Nacherfüllung verlangen, das heißt die Herstellung der vereinbarten Leistung.
Sollte diese jedoch mit nur einem unverhältnismäßigen Aufwand für den Unternehmer verbunden sein, kann dieser die Leistung verweigern, wodurch Sie dann ein Minderungsrecht auf jeden Fall geltend machen können.
Gemäß § 13 Nr. 6 VOB/B
können Sie die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Auftragnehmer mindern, wenn die Beseitigung des Mangels für den Auftraggeber (Sie) unzumutbar oder unmöglich ist oder sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern würde und sie deshalb vom Auftragnehmer verweigert wird.
Ein hoher Aufwand wäre hier anzunehmen, da der gesamte Fußboden wieder aufgenommen werden müsste, die komplette Fußbodenheizung aufgenommen und neu verlegt werden muss und der Fußboden neu verlegt werden müsste.
Auch für Sie dürfte dies ein unverhältnismäßiger Aufwand zur Verringerung der Vorlauftemperatur sein, zumal anzunehmen ist, dass die Vorlauftemperatur auch an Hand der Heizungseinstellung selbst reguliert werden kann und nicht allein von der Verlegung der Fußbodenheizungsleitungen abhängt.
Frage 3)
Sie haben einen Anspruch auf Einsicht in alle wesentlichen Bauunterlagen, da Sie als Bauherr hieran ein berechtigtes Interesse haben.
Die Vorlage einer Kopie ist diesbezüglich ausreichend.
Frage 4)
Eine wirksamen Einbeziehung gegenüber Verbrauchern setzt nach § 305 Abs. 2 BGB
nicht nur einen ausdrücklichen Hinweis auf die VOB voraus, sondern auch die Möglichkeit zumutbarer Kenntnisnahme. Dann wird allerdings ein Bauunternehmer bei Verträgen gegenüber Verbrauchern nicht umhinkommen, diesen zur wirksamen Einbeziehung i.d.R. den Text zur Verfügung zu stellen.
Sofern dies nicht geschehen ist, ist die Einbeziehung der VOB/B nicht wirksam erfolgt.
Gerade für viele praktisch wichtige Fragen des Bauvertrages, die sich im Zusammenhang mit der Erstellung des Werkes und nachträglichen Leistungsänderungen sowie bei Mängeln und Verzögerungen während laufender Arbeiten stellen, hält das BGB-Werkvertragsrecht keine vollständig befriedigenden Lösungen vor. Die Vereinbarung der VOB vermag hier Abhilfe zu leisten.
Frage 5)
Es reicht die Mitteilung das eine Baugenehmigung vorliegt. Nach erbrachter Leistung ist die Baugenehmigung im Verhältnis zum Unternehmer unbeachtlich, da diese Ihnen allein die öffentlich-rechtliche Erlaubnis zur Errichtung des Werkes dient.
Frage 6)
Sie sollten den Unternehmer auffordern die vereinbarte Leistung zu erbringen. Sofern dieser das ablehnt stehen Ihnen die weiterführenden Gewährleistungsrechte zu.
Je nachdem, wie Sie selbst die Beeinträchtigung einschätzen können Sie hier eine Minderung geltend machen oder aber die entsprechend erforderlichen Arbeiten durch Ersatzvornahme durch einen anderen Unternehmer vornehmen lassen. Die Mehrkosten können Sie vom ursprünglichen Unternehmer ersetzt verlangen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass Sie in diesem Fall das Insolvenzrisiko tragen.
Ich empfehle Ihnen sich mit einem Kollegen vor Ort in Verbindung zu setzen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gerne innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion.
Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
zu Punkt 1: Ist die Unterschrift des Unternehmers auf dem beim Unternehmer befindlichen Vertrag, in dem ebenfalls der handschriftliche Zusatz enthalten ist, nicht gleichzeitig Beweis seiner Zustimmung? Wie kann man sonst die Zustimmung beweisen, wenn keine Zeugen vorhanden sind?
Natürlich kann die Vorlauftemperatur regeltechnisch auf 35 Grad begrenzt werden, diese würde jedoch nicht ausreichen um die Räume bei hohen Minusgraden entsprechend ihrer Nutzung zu beheizen, wenn die Heizkreise nicht dementsprechend ausgelegt sind.
zu Punkt 4: Ändert sich bei nichtwirksamer Einbeziehung der VOB etwas an den Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und wie lange sind diese?
zu Punkt 6: Welche weiterführenden Gewährleistungsrechte außer der Ersatzvornahme durch einen anderen Unternehmer sind möglich?
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
zu 1.)
Ja, die Unterschrift des Unternehmers auf dem Vertrag, in dem der handschriftliche Zusatz aufgenommen wurde reicht als Nachweis aus.
zu 4.)
Ja, Gewährleitungsansprüche bei nicht wirksamer Einbeziehung der VOB/B richten sich nach § 634 a BGB
.
Danach verjähren Mängelansprüche bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB
in 2 Jahren,
bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht nach § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB
in 5 Jahren
und im übrigen in 3 Jahren.
Bei Einbeziehung der VOB/B gelten folgende Verjährungsfristen:
Gemäß § 13 Nr. 4 VOB/B
beträgt die Verjährungsfrist für Bauwerke 4 Jahre, für Arbeiten an einem Grundstück und bestimmte Teile von Feuerungsanlagen 2 Jahre.
Die Verjährungsfristen der VOB/B sind somit kürzer.
zu 6.)
Bei Einbeziehung der VOB/B regelt § 13 Nr. 5 VOB/B
die Gewährleistungsrechte abschließend:
Dies sind zum einen der Nacherfüllungsanspruch. Kommt der Unternehmer diesem nicht nach bleibt Ihnen nur die Selbstvornahme (durch anderen Unternehmer) und somit Schadensersatzanspruch gegen bisherigen Unternehmer auf Übernahme der Kosten, sowie die Minderung des Werklohnes.
Ein Rücktritt vom Vertrag wegen Mängel ist bei der Geltung der VOB/B ausgeschlossen.
Bei nicht wirksamer Einbeziehung der VOB/B ist dies nach § 634 Nr. 3 BGB
möglich, wobei dies nicht Ihrem Interesse entsprechen dürfte und ein Rücktritt vom ganzen Vertrag bei erbrachter Teilleistung, nur dann möglich ist, wenn Sie an der Teilleistung kein Interesse haben.
Zur Beurteilung kommt es maßgeblich auf die Ausgestaltung des Vertrages an, also ob es sich um einen kompletten Bauvertrag handelt, in dem eine einzelne Teilleistung das Verlegen der Fußbodenheizung ist, oder ob ein selbständiger Vertrag für diese Leistung geschlossen wurde.
Ihnen steht jedoch nach § 8 Nr. 3 VOB/B
ein Kündigungsrecht nach Fristsetzung bei Verzug des Unternehmers mit der Ausführung bzw. Mängelbeseitigung während der Ausführung zu, welches bei fruchtlosen Verstreichens der Frist geltend gemacht werden sollte.
Letztendlich endet dies aber wiederum in der Ersatzvornahme durch einen anderen Unternehmer.
Im Übrigen haben Sie gegen den Unternehmer einen Schadensersatzanspruch nach § 4 Nr. 7 Satz 2 VOB/B
auf Ersatz der durch den Unternehmer zu vertretenen mangelhaften Leistung oder vertragswidrig während der Bauausführung eintretenden (auch entfernteren Mangelfolge-) Schäden
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
