Vorvertrag mit derzeitiger Mieterin?!

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Soweit Sie beabsichtigen, Ihren Mietvertrag zu kündigen , um einen neuen Mietvertrag zu begründen, so muss Ihrerseits zunächst die Einhaltung geltender Kündigungsfristen beachtet werden. Voraussetzung ist zunächst, dass es sich um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit handelt, da grds. nur ein solcher ordentlich gekündigt werden kann.
Gemäß §573c BGB kann ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Dies bedeutet, dass Ihr Mietverhältnis – vorbehaltlich einer einvernehmlichen, vorzeitigen Auflösung – bei Zugang der Kündigung bis zum 04.08.2010 frühestens zum 31.10.2010 enden kann.
Hinsichtlich des Nachmietverhältnisses stellt sich die Frage, ob sich der Vermieter tatsächlich an einen Nachmieter, welchen der Mieter auswählt, binden lassen kann.
Dies ist grds. nicht gegeben, da der Grundsatz der Privatautonomie auch beinhaltet, dass sich auch der Vermieter seine Vertragspartner frei auswählen kann. Insbesondere ist es nicht möglich, den Vermieter direkt durch Abschluss eines Vorvertrages mit dem Mieter zu binden. Dies würde einen Vertrag zu Lasten Dritter darstellen, welcher grds. unwirksam ist,
Ein Anspruch auf Annahme des Nachmieters kann nur dann bestehen, soweit innerhalb des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter eine sog. echte Nachmieterklausel enthalten ist. Dies kann jedoch nur in Kenntnis des Mietvertrages beurteilt werden. Für eine echte Nachmieterklausel in Abgrenzung zu einer unechten Nachmieterklausel, welche keinen Anspruch auf Annahme des Nachmieters begründet, spricht, wenn
- dem Mieter erlaubt wird, erhebliche Investitionen zu machen oder
- derartige Investitionen nach dem Vertrag vorausgesetzt sind oder
- der Mieter berechtigt sein soll, den nicht abgewohnten Teil eines Finanzierungsbeitrags sich vom Nachfolger erstatten zu lassen,
da der Mieter in einem derartigen Fall nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Mietverhältnis mit einem von ihm vorgeschlagenen Nachfolger fortgesetzt wird. So entschied das OLG Frankfurt mit Urteil vom 24.06.1991, Az. 11 U 3/91 .
Im Zweifel ist jedoch davon auszugehen, dass, wenn überhaupt eine Klausel im Mietvertrag enthalten ist, es sich um eine unechte Nachmieterklausel handelt, mit der Folge, dass kein Anspruch auf Annahme des gestellten Nachmieters seitens des Mieters besteht.

Anhand Ihrer Sachverhaltsangaben muss ich daher zunächst davon ausgehen, dass, wenn überhaupt eine vertragliche Regelung besteht, es sich um eine unechte Nachmieterklausel handelt.
Folge ist damit, dass Sie den Vermieter in seiner Abwesenheit nicht durch Vereinbarung zwischen Ihnen und Mieter binden können.
Tatsächlich können Sie einen Vorvertrag mit dem Mieter abschließen. Dieser bedarf aber, damit er Wirkung gegenüber dem Vermieter entfaltet, der Zustimmung des Vermieters selbst. So entschied das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 08.05.2007 - I-24 U 128/06 .
Sie sollten sodann versuchen, den Vertrag den Vermieter kurzfristig zukommen zu lassen und dessen Zustimmung einzuholen. Ggf. bestehen Bevollmächtigte, welche in Abwesenheit des Vermieters für diesen handeln.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe