Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Sofern Sie eine feste Kaufabsicht eines potentiellen Interessenten absichern wollen, sollten Sie mit diesem wie geplant einen entsprechenden Vorvertrag über den Kauf der Doppelhaushälfte abschließen. In einem solchen Vorvertrag können Sie unter anderem Sanktionen wie z.B. Schadensersatz vereinbaren, soweit der Interessent später gegen seine Kaufabsicht verstoßen sollte. Ferner empfiehlt es sich, darin auch schon die Aufnahme bezüglich zu vereinbarender Folgen im Falle eines Rücktritts sowie zum geplanten Abschlusszeitpunkt des späteren Hauptvertrages und die Höhe des avisierten Kaufpreises nebst Zahlungsmodalitäten vorzunehmen.
Wenn Ihr potentieller Vertragspartner dann den späteren Notarkaufvertrag doch nicht unterschreiben will, kann er hierdurch gemäß § 311 Abs. 2 BGB
zum Ersatz des Ihnen entstandenen so genannten Vertrauensschadens verpflichtet werden. Als entsprechende vorvertragliche Pflichten kommen dabei auch die Pflicht, bestehende Rechtsgüter des Verhandlungspartners vor Entsteheung eines Schadens zu bewahren sowie Obhuts-, Aufklärungs- und Mitwirkungspflichten in Frage. Dies ist dann ein Fall der juristischen „culpa in contrahendo" in Form des grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen, da zuvor in zurechenbarer Weise das Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages geweckt worden ist. Es ist dafür erforderlich, dass möglichst schon im Vorvertrag die Kaufabsichten und alle damit verbundenen Zusagen als sicher deklariert werden,
Ein solcher aufgezeigter Schadensersatzanspruch für den Abbruch von Vertragsverhandlungen kann aber bei einem geplanten Hausverkauf wegen der späteren notariellen Beurkundungsbedürftigkeit des Verträges eventuell problematisch werden, sofern der Vorvertrag nicht selbst auch notariell beurkundet wird. Insoweit wird in der Rechtsprechung nämlich auch die Ansicht vertreten, dass anderenfalls schon eine zu weit gehende Bindung ohne formgerechten Abschluss bestünde. Um im Ergebnis daher die gewünschte Bindung der Interessenten mit entsprechender Schadensersatzverpflichtung bei Verstoß sicher herbeizuführen, würde ich Ihnen vorsorglich schon eine notarielle Beurkundung des Vorvertrages und möglichst auch damit verbunden zugleich die Eintragung einer Vormerkung ins Grundbuch zugunsten des jeweiligen Kaufinteressenten empfehlen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich Ihnen noch einen erfreulichen und erfolgreichen Tag und verbelibe
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Joschko,
vielen Dank für Ihre überaus schnelle Antwort, diese hat mir sehr geholfen.
Eine notarielle Beurkundung scheint mir, um ganz sicher zu gehen, unabdingbar.
Nun noch eine Frage für mein Verständnis:
muss dieser "Vorvertrag" irgendeine speziell Form haben oder hat ein von mir und dem potentiellen Käufer formlos erstelltes Dokument dann ebenfalls Gültigkeit ?
Im Voraus schon vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Fürst
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:
Gesetzlich ist eine bestimmte Form für einen Vorvertrag nicht vorgeschrieben. Er könnte z.B. also auch mündlich geschlossen werden, allerdings hätten Sie dann bei der Durchsetzung späterer Schadensersatzansprüche eventuell ein Beweisproblem. Daher empfiehlt sich zumindest die Schriftform, ergänzt wie Sie schon richtig erkannt haben, durch notarielle Beurkundung. Dies müsste sogar dann erfolgen, sofern Sie wie schon erwähnt dem potentiellen Käufer auch eine Auflassungsvormerung einräumen wollen.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
