Vorkaufsrecht Grundstückspächter

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr mitgeteilter Sachverhalt wirft eine Vielzahl von Fragen auf. Gerne gebe ich dazu eine erste Einschätzung ab und würde mich freuen, wenn sich daraus eine Zusammenarbeit ergibt. Ich habe einige Mandate auch im Kölner Raum und bin auch privat zum Tanzen immer mal wieder dort.


Zunächst einmal ist die Eintragung eines Vorkaufsrecht nach der Grundbuchordnung ausschließlich in der Abteilung II des Grundbuchs vorzunehmen. Es ist aufgrund des Typenzwangs des Sachenrechts gar nicht möglich, in Abteilung III des Grundbuchs ein Vorkaufsrecht einzutragen, da gehören vielmehr die von Ihnen zutreffend genannten Grundschulden hinein.

Das hilft allerdings wenig, zumal es im Hinblick auf den Rang der Eintragung einzig und allein auf das Datum der Eintragung ankommt.

Ein Vorkaufsrecht in Abteilung II wäre also gegenüber einer späteren Grundschuld in Abteilung III so oder so vorrangig, wenn es nur vorher eingetragen wird, sogenanntes Windhundprinzip.

Dieses Prinzip - first come first serve oder wer zuerst kommt mahlt zuerst - gilt übergreifend über die Abteilungen hinweg. Vom Range her macht es also keinen Unterschied, ob ein Recht in der Abteilung II oder in der Abteilung III eingetragen worden ist, allein das Datum zählt.

Daher ist das Ansinnen des Pächters streng genommen auch überhaupt nicht nachvollziehbar und könnte auf schierer Unkenntnis der Rechtslage beruhen.

Eine Einschränkung der Belastbarkeit folgt daraus allerdings keinesfalls. Sicherlich findet sich immer auch noch eine Bank, die bei entsprechend guten Zinsen auch bereit ist, die dritte oder vierte Rangstelle einzunehmen. Grundsätzlich haben Sie mit Ihrer Befürchtung aber Recht: Je mehr Eintragungen vorliegen umso schlechter die Konditionen eines möglichen Darlehens.

Ein Vorkaufsrecht kommt immer nur dann zum Tragen, wenn ein Verkauf vertraglich vereinbart worden ist. Schenkungen und die Erbfolge ist davon ausgenommen. Im Erbfalle wird das Vorkaufsrecht nicht ausgelöst, das ist ein anderer Fall. Ein Verkauf unter erbberechtigten Verwandten würde aber in der Tat das Vorkaufsrecht auslösen.


Ich kann mir vorstellen, dass der von Ihnen geschilderte Sachverhalt unvollständig ist, so dass ich Ihnen sehr gerne ein Telefonat unter 0176 614 836 81 anbiete. Alternativ mailen Sie mir unter neumann@immoanwalt.nrw - damit ich mir ein vollständiges Bild vom Sachverhalt machen kann. Gerne können Sie auf diesem Portal auch die Nachfrage-Option nutzen, was aber weniger vertraulich ist und daher für Sie keine Vorteile bringt. Mehrkosten durch eine weitere Zusammenarbeit würden erst bei schriftlicher Mandatierung entstehen. Sollten Sie bei Ihrer etwaigen Bewertung Anlass zu einem Punktabzug sehen, so melden Sie sich bitte unbedingt vorher bei mir.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt