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Dingliches Vorkaufsrecht für Doppelhaushälfte wurde nicht im Grundbuch eingetragen

| 31.07.2019 21:40 |
Preis: 98,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrter Anwalt,
Sehr geehrte Anwältin,

ich möchte Sie bezüglich eines „Dinglichen Vorkaufsrechtes", welches in dem Grundbuch meiner Doppelhaushälfte eingetragen ist, um Ihren Rat bitten. Dieses dingliche Vorkaufsrecht wurde damals vor Baubeginn von beiden Parteien beim Notar für beide Seiten beschlossen, allerdings hat der Notar versäumt es im Grundbuch der anderen Doppelhaushäfte einzutragen.
Mittlerweile wurde diese andere Doppelhaushälfte veräußert und ich würde gerne wissen, welche Möglichkeiten ich habe um dieses Recht nachtragen zu lassen.

Bitte geben Sie bei Ihrer Antwort entsprechende Quellen oder Musterurteile an.


Bitte sehen Sie die Details wie folgt:

Doppelhaushälfte A gebaut von Familie W. im Jahr 2007
Doppelhaushälfte B gebaut von Herrn M.P. und Frau G.P. im Jahr 2007
Vereinbarung über das dingliche Vorkaufsrecht gewünscht durch Herrn M.P.
(Herr M.P. ist übrigens Volljurist, falls dies von Belang sein könnte)

Zitat aus dem notariellen Kaufvertrag für Doppelhaushälfte B beurkundet am 12.05.2006:
„Der jeweilige Eigentümmer des Trennstücks „B" räumt dem jeweiligen Eigentümer des Trennstücks „A" an dem Trennstück „B" für jeden Verkaufsfall ein dingliches Vorkaufsrecht ein, welches in das Grundbuch einzutragen ist."

Zitat aus dem Grundbuch aus Doppelhaushälfte B:
„Vorkaufsrecht für jeden Verkaufsfall für den jeweiligen Eigentümer Blatt xyz gemäß Bewilligung vom 03.01.2007 (Notar xyz in Hamburg, UR-Nr 12/2007); eingetragen am 31.01.2007."

Bauträger ist Herr J.P., welches der Bruder von Herrn M.P. ist.

Aufgrund der Scheidung von Herrn M.P. und Frau G.P. ist Frau G.P. seit etwa 2013 alleinige Inhaberin der Doppelhaushälfte B.

Aufgrund eines Baumangels hat der Bauherr Herr J.P. zusammen mit seinen Brüdern M.P. und T.P. die Doppelhaushälfte im Jahr 2013 von Familie W zurückgekauft.

Bei diesem Verkauf wurde Frau G.P. nicht gefragt, weil das dingliche Vorkaufsrecht damals versehentlich nicht durch das Notariat eingetragen wurde.

Im Jahr 2017 habe ich die Doppelhaushälfte B von Frau G.P. erworben und bin auch über den fehlenden Grundbucheintrag in Doppelhaushälfte A informiert worden.
In einem Telefonat mit Herrn M.P. wurde mir versichert, dass das Problem gelöst würde und ich habe die Doppelhaushälfte B im Jahr 2017 gekauft.
Ich habe vorgeschlagen, dass entweder das dingliche Vorkaufsrecht in Doppelhaushälfte A nachgetragen wird, oder aber für die Doppelhaushälfte B gelöscht wird.
In diversen Telefonaten und Emailverkehr innerhalb von 1,5 Jahren musste ich am Ende leider feststellen, dass man den Fehler des Notars nicht korrigieren möchte.

Trotzt mehrfacher mündlicher Zusagen und sogar Zustimmung per Email, wurde am Ende gesagt, dass der dritte Bruder dem nicht zustimmt.
(Es wurde immer gesagt, dass Herr J.P. eine entsprechende Vollmacht für Herrn T.P. hat und für diesen unterschreiben kann)
Vom Notariat habe ich ein offizielles Schreiben, in welchem dieses den Fehler bestätigt und gerne auf eigene Kosten das dingliche Vorkaufsrecht nachtragen möchte.
Dies geht aber nur, wenn die neuen Besitzer entsprechend zustimmen (Vertrag beim Notar war ja mit Familie W.)

Zitat Schreiben Notar:
„Ihnen steht jedoch aufgrund der kaufvertraglichen Regelung nach wie vor ein schuldrechtlicher Anspruch auf Einräumung des Vorkaufsrechtes zu. Dieser Anspruch wäre, rechtzeitig vor Ablauf der diesbezüglichen Verjährungsfrist – gegen das damals bewilligende Ehepaar Wanner zu richten."
Von Frau G.P. habe ich eine notariell beglaubigte Aussage, dass die Idee des dinglichen Vorkaufsrechtes für beide Hälften von Herrn M.P. kam.

Mich ärgert dieser Zustand sehr und es raubt mir den Schlaf, gerne würde ich hier einen fairen Zustand herstellen(Vorkaufsrecht für Beide, oder keins).
Dementsprechend würde ich mich freuen, wenn Sie mich diesbezüglich entsprechend unterstützen könnten und mir sagen ob und welche Möglichkeiten es gibt.

• Herr M.P. wusste nachweisbar von dem nicht eingetragenen Vorkaufsrecht als er die Doppelhaushälfte A mit seinen Brüdern erworben hat, somit müsste man ihn doch zwingen können dieses nachzutragen?
Allerdings geht dies ja nicht ohne Zustimmung seiner beiden Brüder, welche sich sicher doof stellen und von nichts wussten.

• Ist es juristisch in Ordnung wenn nur eine Seite den Vorteil mit dem Vorkaufsrecht hat? Einseitig verpflichtende Verträge sind doch auch sittenwidrig (In diesem Fall habe ich nur Pflichten und keine Rechte)

• Sehen Sie noch einen anderen Ansatz?

• Wie hoch wären in etwa die Kosten wenn man das Ganze vor Gericht in erster Instanz klären lassen möchte?


Vielen Dank
01.08.2019 | 07:18

Antwort

von


(19)
Gräfelfinger Str., 97a
81375 München
Tel: 089 1222189
Web: http://www.medienkanzleirichter.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das dingliche Vorkaufsrecht ist seiner Rechtsnatur nach ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht voraussetzt.

Es entsteht gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch.
In Ihrem Fall ist es mangels Eintragung ins Grundbuch nicht entstanden.
Dritten gegenüber hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechts entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums. Übereignet der Eigentümer des mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks an einen dritten, so ist diese Übereignung dem Vorkaufsberechtigten relativ unwirksam. Dieser kann dann in den Kaufvertrag eintreten.

Vorliegend ist jedoch kein Vorkaufsrecht zustande gekommen, daher konnte das Grundstück von M.P. und seinen Brüdern ohne dingliche Belastung erworben werden.

Dass Herr M.P. von dem Vorkaufsrecht wissen musste, schadet hier nicht, da das Recht nicht entstanden war. Die Eintragung ist eine formale Voraussetzung.

Fraglich ist, ob Sie einen schuldrechtlichen Anspruch gegen M.P. auf Eintragung haben. Nun haben sich allerdings die Eigentumsverhältnisse geändert. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, sind M.P. und seine Brüder Miteigentümer. Der schuldrechtliche Vertrag hat jedoch keine Auswirkung auf sie. Man kann sie nicht dazu zwingen. Die Durchsetzung der Eintragung ist dadurch meiner Ansicht nach unmöglich geworden.

Das bedeutet schließlich, dass durch den Fehler des Notars ein Schaden entstanden ist. Die Eintragung des Vorkaufsrechts Ihrer Hälfte stellt eine Wertminderung gegenüber der unbelasteten Hälfte dar. Sie haben somit einen Schadensersatzanspruch gegen den Notar.

Wie hoch man das fehlende Vorkaufsrecht bewerten will und wie hoch der Streitwert in einem Verfahren gegen den Notar ansetzen will , kann ich Ihnen hier nicht sagen, da mir die Angaben fehlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Richter


Nachfrage vom Fragesteller 02.08.2019 | 12:13

Sehr geehrter Herr RA Richter,

zunächst vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage.
Im Folgenden zwei Nachfragen bezüglich Ihrer Ausführung und die Angabe der fehlenden Zahlen für die Kostenschätzung.

§ 873 BGB spricht von der Einigung der beiden Parteien als notwendige Bedingung zur Eintragung.
In diesem Fall wurde die besprochene Gegenleistung, dadurch dass das dingliche Vorkaufsrecht für mich nicht eingetragen wurde, nicht erbracht. Somit müsste doch eine Art Rücktrittsrecht bestehen um das eingetragenen Vorkaufsrecht in meinem Grundbuch zu löschen?

Wie lange beträgt die Verjährung für das Versäumnis und welches Datum ist ausschlaggebend (Vertragsunterzeichnung, fehlender Grundbucheintrag, oder erstmalige Notiz des Fehlers?)
Und habe ich als neuer Eigentümer den rechtlichen Anspruch entsprechend erworben?

Die Immobilie wurde für € 490.000,- erworben, laut Internetrecherche bewerten Banken ein Vorkaufsrecht wertmindernd mit 3-5%.
Mit welchen Kosten wäre zu rechnen, wenn ich nun den Notar entsprechend belangen möchte?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.08.2019 | 18:19

Hallo,

1) nach eingehender Prüfung komme ich zu dem Schluss, dass ein Rücktritt der schuldrechtlichen Vereinbarung des Vorkaufsrechts nach allgmeinen Regeln gem. §323 Abs. 1 BGB möglich ist.

Dabei ist jedoch das Abstraktionsprinzip zu beachten, d.h. der schuldrechtliche Vetrag kann angefochten werden, da die Gegenseitigkeit nicht gewahrt wurde. Dies hat zur Folge, dass es keinen Rechtsgrund mehr für die dingliche Einigung gibt und diese im Wege der ungerechtfertigten Bereicherung rückgängig gemacht werden kann.

Es gilt dabei die besondere Verjährungsfrist bei dinglichen Rechten von 10 Jahren, §196 BGB (Beginn mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist).

2) Bei dem Vorgehen gegen den Notar wäre ein Schaden von mindestens 14.700 € anzusetzen.
Bei diesem Streitwert fallen Anwaltskosten von 1.957,55 € und Gerichtskosten von 879,00 € an.

Ich schlage vor, dass man gegen die 1. Variante in Angriff nimmt.
Gerne mache ich Ihnen dazu ein Angebot.

Beste Grüße
RA Richter

Bewertung des Fragestellers 07.08.2019 | 21:37

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