Vorkaufsrecht, Vermietung der Dachfläche vor Verkauf zur Erichtung einer PV Anlage

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Als Hauseigentümer haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, ihre Dachfläche an Anlagenbetreiber zu vermieten und damit auch zusätzlich Mieteinnahmen zu generieren.

Dies zunächst auch ungeachtet eines Vorkaufsrecht. Solange das Haus nicht verkauft wird und damit auch das Vorkaufsrecht nicht anfällt ergeben sich auch keinerlei Probleme, denn das Vorkaufsrecht schränkt Sie, soweit nicht anders vereinbart, bei der Nutzung des Grundstückes nicht ein. Eine Zustimmung des Vorkaufsberechtigten benötigen Sie daher grundsätzlich nicht.

Problematisch kann es indes werden, wenn Sie das Haus verkaufen. Im Zuge dessen sollte hinreichend geklärt werden, wem die Mieteinnahmen anschließend für das Dach zustehen und welche Rechte und Pflichten der Mieter/Vermieter der Solaranlage/ des Daches bzw. dessen Eigentümer hat, da mit dem Verkauf auch die Dachfläche dem neuen Eigentümer gehört.

Üblicherweise gehen Rechte, Pflichten sowie Nutzungen und Lasten auf den neuen Eigentümer über. Besteht ein schuldrechtlicher Vertag mit dem Anlagenbetreiber würde regelmäßig der neue Eigentümer in den Vertrag eintreten und diesem die Mieteinnahmen zustehen. Ein solcher Vertrag kann im Zweifelsfall auch gekündigt werden.

Die Rechte des Anlagenbetreibers mit Blick auf den Mietvertrag der Dachfläche sollten daher grundsätzlich auch als Grunddienstbarkeit im Grundbuch des Grundstückes eingetragen werden, insbesondere das diese auch durch den Erwerber des Grundstückes im Falle eines Eigentümerwechsels entsprechend fortbestehen. Diese Art der Sicherung ist grundsätzlich möglich und auch üblich.

Im Rahmen der Grunddienstbarkeit zum schuldrechtlichen Vertrag lassen sich dann die entsprechenden Details langsfristig und bindend für den Fall des Eigentümerwechsels regeln. Des Weiteren sollte für den Verkaufsfall auch ein Wegrecht grundbuchrechtlich abgesichert werden, damit sie auch weiterhin zugang zu der Anlage haben. Ferner sollte im Vertrag ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die baulichen Vorrichtungen der Photovoltaikanlage (sofern dies der Fall wäre) Ihr Eigentum sind und bei Eigentümerwechsel auch bleiben. Damit ist dem Verpächter die Genehmigung verwehrt, Ihre Anlage mit der Immobilien weiter zu veräußern. Eine Eigenanmietung ist ebenfalls nicht ausgeschlossen, sollte aber ebenfalls grundbuchrechtlich mit abgesichert werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen