Vorfälligkeitszins

Sehr geehrter Anfragender,

zunächst einmal möchte ich anmerken, dass es sich bei frag-einen-anwalt um ein öffentliches Medium handelt, in das jeder Einsicht nehmen kann. Aus diesem Grund rege ich an, dass Sie in Zukunft bei Anfragen Ihren Namen etc. nicht angeben.

Ihre Frage möchte ich wie folgt beantworten:

1. Zustimmung zur Grundstücksteilung
Ich verstehe Ihre Anfrage so, dass Sie eine Teilfläche Ihres Grundstückes verkaufen möchten.

Die Vermessung und Teilung des Grundstückes im Kataster bedarf für sich genommen gar nicht der Zustimmung der Bank.

Was der Zustimmung der Bank bedarf ist die Aufteilung der Grundschuld auf die beiden Grundstücke.

a) mit Zustimmung zur Haftentlassung
Grundstück + Haus = 100 % Grundschuld

neue Teilfläche = keine Grundschuld

b) ohne Zustimmung
Grundstück + Haus = 100 % Grundschuld
neue Teilfläche = 100 % Grundschuld

Es sind selbstverständlich auch Zwischenlösungen verhandelbar. Ich gehe bei der weiteren Betrachtung zunächst von der Teilung ohne Zustimmung aus.

2. Vorfälligkeit
Die gesetzlich normierte Vorfälligkeitsentschädigung des § 490 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass Sie das Darlehen insgesamt kündigen, weil Sie die Immobilie verwerten wollen. Dies ist in Ihrem Fall nicht der Fall. Sie möchten das Darlehen ja weiter behalten und nur eine Pfandfreigabe erhalten.

Grundsätzlich kann in diesem Fall die Bank im Wege der Vertragsfreiheit frei festsetzen, unter welchen Voraussetzungen Sie die Freigabe erteilt.

Etwas anderes - und für Sie die einzige praktikable Lösung - wäre es, wenn die Bank möglicherweise übersichert wäre und deshbald einen Teil der Sicherheit freigeben müsste.

Übersicherung liegt dann vor, wenn der Wert der Sicherheit im Falle der Verwertung 120 % der Höhe der Forderung übersteigt. Ob das in Ihrem Fall der Fall ist, kann so nicht beurteilt werden. Hierzu müssten Sie sich einmal,

a) die besicherten Darlehensvaluta von der Bank nennen lassen,
b) beim Gutachterausschuß des für Sie zuständigen Kreises den ungefähren Marktwert des verkleinerten Grundstückes erfragen,
c) diesen Wert (b) *0,7 nehmen [in der Zwangsversteigerung werden häufig nur 70 % des Wertes erzielt].

Wenn der Wert (c) die Höhe der Forderung übersteigt, dann müsste die Bank den Grundstücksteil ohne Zahlung einer Ablöse o.ä. freigeben.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -