Vorbehaltsniessbrauch

Guten Tag.
Meine Stiefmutter (nicht leibliche Mutter), Alter 84 , musste leider kurzfristig in eine vollstationäre Pflege wechseln.
Ihre Rente von über 1700,- reicht nicht für den Eigenanteil der Pflegekosten aus, der nahezu 2500,- Euro beträgt.
Nach dem Tod meines Vaters 1995 wurde mir 1996 das von meiner Stiefmutter bis vor Kurzem bewohnte Einfamilienhaus überschrieben.

In diesem Überlassungsvertrag wurde meiner Stiefmutter ein lebenslanger Vorbehaltsnießbrauch eingeräumt.
1996 wurde dafür im Vertrag ein monatlicher Mietbetrag von 1500,- DM, ein Einheitswert von 19.400,- DM und ein Verkehrswert von 250.000,- DM angesetzt und ausgewiesen.
Natürlich wurde der Nießbrauch auch im Grundbuch eingetragen.
Weitere, direkte Angehörige hat meine Stiefmutter nicht.

Die Immobilie, Baujahr 1955, ist in einem verhältnismäßig gutem Zustand.
Im Fall einer gewünschten Vermietung, die wie ich bereits gelernt habe, im Namen meiner Stiefmutter als Nießbrauchs-Begünstigte erfolgen müsste, wäre allerdings dennoch einiges für Renovierungsarbeiten zu investieren, sicher weit im 5-stelligen Euro-Bereich.
Diese Kosten wäre NICHT aus dem überschaubareren Vermögen meiner Stiefmutter zu decken.
Zudem würde eine Vermietung ja auch bedeuten, dass alle damit verbundenen Kosten von meiner Stiefmutter zu tragen wären und sie zudem wieder zu einer jährlichen Steuererklärung gezwungen wäre. Dies ginge alles sicher nicht ohne Verwalter, Berater, etc.


Meine Fragen dazu:
1) Haben die Sozialbehörden (hier Schleswig-Holstein) bei einem Antrag auf eine „Übernahme ungedeckter Heimkosten" ein Anrecht auf diesen Nießbrauch, bzw. würde dieser Nießbrauch bei Sozialleistungen mit angerechnet?
2) Falls 1), in welcher Höhe?
3) Falls 1), Was würde passieren, bzw. wie erfolgt eine Anrechnung, wenn ich als Eigentümer die Renovierungsarbeiten für eine Vermietung tragen würde. (was ich letztlich nicht möchte, da ich auch noch 300 km entfernt wohne und auch schon in Altersteilzeit bin)? Da ich die Mieteinahmen nicht erhalten würde, kann ich ja auch meine Investitionen nicht steuerlich geltend machen.
4) Ich würde die Immobilie daher lieber kurzfristig verkaufen. Dies ist auch im Sinne meiner Stiefmutter. Falls dies passiert, wie regelt man die sicher erforderliche Tilgung des Nießbrauchs in finanzieller Hinsicht untereinander? (So dass die Sozialbehörden keine Einwände generieren können, falls 1) gilt)?
5) Stellen sich noch Fragen zu einer Vererbung, da ich nicht der leibliche Sohn bin? Gibt es da noch etwas zu beachten?
6) Fazit: Was wäre Ihr juristischer Rat zu dem gesamten Themenkreis?

Mit freundlichem Gruß