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Erbpachtrecht bei Verkauf

13.02.2021 18:37 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Kaufvertrag Erbbaurecht, Zustimmung Eigentümer

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir verkaufen gerade ein Haus mit Erbbaurecht (Restlaufzeit 48 Jahre). Vor 3 Monaten haben wir den Erbpachtgeber hierüber persönlich informiert und es gab auch bereits Gespräche zwischen den neuen Erbpachtnehmern und dem Erbpachtgeber hierzu.

Nachdem alles besprochen war, kommt nun heute - 1 Woche vor dem Notartermin zum Hausverkauf - die Erbpachtgeberin auf uns zu und verlangt eine Vertragsverlängerung auf 99 Jahre vom Käufer (inkl. Erpachtanpassung um 300%) oder den Ankauf des Grundstücks. Uns hat sie nun angesprochen, dass der vereinbarte Kaufpreis durch diese Anpassung zu hoch ist und wir den verhandelten Kaufpreis reduzieren müssen.

Im Erbpachtvertrag ist lediglich ein Vorkaufsrecht vereinbart, allerdings keine Zustimmungsklausel bei Verkauf. Der vereinbarte Heimfall kommt ebenfalls nicht zum Tragen, da die beiden Käufer alle vertraglichen Bedingungen übernehmen wollen.

Hinzu kommt, dass wir zum 1.1.2021 eine Erbpachtzinserhöhung für die nächsten 5 Jahre auf 112,1% erhalten und auch direkt gezahlt haben.

Muss man auf die Forderung des Erbpachtgebers eingehen (Verlängerung/Verkauf)?

Vielen Dank und herzliche Grüße
Marianne&Birgit
13.02.2021 | 22:18

Antwort

von


(1393)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung des Erbbauberechtigten ist in § 7 ErbbauRG geregelt.

Danach kann die Zustimmung zur Veräußerung verlangt werden, wenn durch die Veräußerung der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird.

Soweit der Käufer insoweit kein Anlaß gibt, dass die ordnungsgemäße Erfüllung des Erbbaurechtsvertrages gefährdet ist und insbesondere die Zahlung des Erbbauzinses gesichert ist, kann von der Verkäuferin die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechtes verlangt werden. Allgemeine Einwendungen der Verkäufer, wie hier nach einer Vertragsanpassung, stellen keinen ausreichenden Grund dar die Zustimmung zu verweigern.

Soweit die Eigentümerin nunmehr den bevorstehenden Kaufvertrag nutzen will, um den Erbrechtsvertrag zu ihren Gunsten anzupassen, müssen Sie hierauf nicht eingehen, da ein Vertrag besteht. Zum anderen kann diese Forderung nicht die Zustimmung der Eigentümer ersetzten.

D.h. die Eigentümerin ist im Rahmen des § 7 ErbbauRG zur Zustimmung verpflichtet. Gleiches gilt für eine etwaige Belastung des Erbbaurechtsgrundbuches in Abt. III für eine Finanzierungsgrundschuld.

Zur weiteren Vorgehensweise sollten Sie sich die Forderung der Eigentümerin schriftlich geben lassen, damit Sie nachweisen können, dass eine etwaige Verweigerung der Zustimmung kein wichtiger Grund entgegensteht.

An dem Kaufvertrag sollten Sie festhalten, da die gewünschte Änderung des Erbbaurechtsvertrages nicht die Zustimmung hindert.

Problematisch ist allenfalls eine zeitliche Verzögerung, sollte die Eigentümerin ihre Zustimmung verweigern, da diese dann gerichtlich einzuklagen ist. Hierzu könnte zugunsten der Käufer ein Rücktrittsrecht in den Vertrag ergänzt werden. Etwaige Schadensersatzansprüche sind dann durch die Eigentümerin zu ersetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

ANTWORT VON

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