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Verkauf, Vermietung oder Teilungsversteigerung von Miteigentumsanteil

18.05.2015 09:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Ihre Fragen betreffen Rechtsverhältnisse innerhalb einer ungeteilten (Mit-)Erbengemeinschaft, die gemeinsam eine Immobilie zu verwalten hat.

Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt

Folgender Fall:

Meine Großmutter G erwarb vor ca. 40 Jahren ein Zweifamilienhaus mitsamt Grundstück. In den folgenden Jahren überschrieb sie bei zwei Gelegenheiten jeweils einen 1/3-Miteigentumsanteil an meinen Onkel O (ihren Sohn).
Die erste Übertragung eines Miteigentumsanteils wurde per Schenkungsvertrag, die zweite per Kaufvertrag geregelt. Dieser Kaufvertrag enthielt u.a. eine Benutzungsvereinbarung, der zufolge:

- sich der Miteigentumsanteil von G (nunmehr 1/3) auf die Wohnräume im Erdgeschoss bezieht („alleinige und ausschließliche Nutzung")
- sich der Miteigentumsanteil von O (nunmehr 2/3) auf die Wohnräume im Ober- und im Dachgeschoss bezieht sowie die Nutzung der beiden zum Haus gehörenden Garagen umfasst.
- Kellerräume und Heizraum im Erdgeschoss gemeinsam genutzt werden.

Über das restliche Grundstück (Innenhof, Wiesen, Schuppen etc.) wurde keine Vereinbarung getroffen.

Im Grundbuch wurde Folgendes festgelegt:

„Belastung jedes Anteils zu Gunsten des jeweils anderen Miteigentümers:
a) Benutzungsregelung gem. § 1010 BGB.
b) Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft gem. § 1010 BGB
c) Gegenseitiges Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle."

O ist mittlerweile verstorben. Sein 2/3-Grundstücksanteil ging über an eine Erbengemeinschaft bestehend aus seiner Frau, meiner Tante T, sowie den gemeinsamen beiden Kindern.

Altersbedingt möchte G nun zu uns in eine andere Stadt ziehen. Die Frage ist nun, welche Möglichkeiten es gibt mit ihrem 1/3-Miteigentumsanteil zu verfahren.
G hat bereits ihren Anteil der Erbengemeinschaft um T zum Kauf angeboten. Von deren Seite besteht jedoch kein Interesse den Anteil zu erwerben.

Wir hätten uns nun folgende Möglichkeiten überlegt, aus denen sich jeweils konkrete rechtliche Fragen ergeben:

1. Verkauf des Miteigentumsanteils an einen Dritten.

Ist ein Verkauf eines Miteigentumsanteils rechtlich möglich? Wäre die Zustimmung der Erbengemeinschaft um T erforderlich? Aus der Eintragung ins Grundbuch schließe ich, dass die andere Partei lediglich ein Vorkaufsrecht hat.

Wohlgemerkt wäre es schwer momentan einen Käufer zu finden, da bei den beiden Wohneinheiten noch vieles zusammenhängt (Heizung, Elektrizität, Wasser).

Sollte man hier also eine Teilungserklärung anpeilen, d.h. einen Aufteilungsplan erstellen (der beispielsweise auch die momentan gemeinschaftlichen Kellerräume und das Grundstück um das Haus sauber nach den Miteigentumsanteilen trennt) und in die technische Infrastruktur investieren (Trennung der Regelung und Messung von Heizung etc.) um von der Bauaufsichtsbehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für den Anteil von G zu erhalten?

Würde einer solchen Teilungserklärung der „Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft" entgegenstehen? Gäbe es Möglichkeiten die Zustimmung der Erbengemeinschaft zu einer Teilungserklärung zu erzwingen oder könnte sich diese querstellen?

2. Vermietung des Miteigentumsanteils an einen Dritten.

Bräuchte G die Zustimmung der Erbengemeinschaft um ihren Miteigentumsanteil an einen Dritten zu vermieten? Hätte die Erbengemeinschaft in irgendeiner Form ein Mitspracherecht bzgl. der Mietkonditionen (an wen soll vermietet wird, wie lange etc.)?
Bräuchte es hierzu eine Teilungserklärung (wie unter 1 beschrieben) oder könnte der Miteigentumsanteil auch so vermietet werden?

3. Teilungsversteigerung

Gemäß §749 II BGB kann die Aufhebung der Gemeinschaft trotz eines entsprechenden Ausschlusses im Grundbuch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verlangt werden.
Es ist nun so, dass G und T schon lange zerstritten sind und keinerlei Vertrauensverhältnis mehr besteht. Dies ist beispielsweise daran gut zu erkennen, dass über die Aufteilung von Nebenkosten und den Kosten notwendiger Renovierungen gar nicht mehr untereinander gesprochen, sondern nur noch per Anwalt miteinander kommuniziert wird. Kann dies vor Gericht als „wichtiger Grund" gelten, aufgrund dessen G eine Teilungsversteigerung angehen könnte?
Könnte es davon abgesehen als wichtiger Grund gelten, wenn G zu uns zieht und somit nicht mehr die Möglichkeit hat ihre Belange vor Ort zu vertreten?

Ebenfalls von Interesse wäre eine Antwort auf folgende Frage:

Bedürfte die Schenkung des Miteigentumsanteils von G an einen Dritten der Zustimmung der Erbengemeinschaft?

Vielen Dank

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:


Ihre Fragen betreffen Rechtsverhältnisse innerhalb einer ungeteilten (Mit-)Erbengemeinschaft, die gemeinsam eine Immobilie zu verwalten hat.


Auf den ersten Blick stellt sich die Situation wohl so dar, dass im Lauf der Jahre die Regelungen nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen entsprechen. Eine Lösung bestünde sicherlich darin, dass aus dem Miteigentum durch sogenannte Realteilung z.B. Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG; Teilungserklärung; Abgeschlossenheitsbescheinigung) wird. Auch eine sogenannte Idealteilung, die ggf. zu konkretisieren wäre, ist denkbar.

Warum Sie von einer Miterbengemeinschaft (§§ 2032 ff BGB) sprechen, in der allerdings was die Verwaltung des Nachlasses/der Immobilie betrifft (§ 2038 II BGB auf die allgemeineren Vorschriften der §§ 743, 745, 746, 748 verwiesen wird, erschließt sich nicht, es sei denn man unterstellt dass G seinerzeit auch einmal z.B. von ihrem Ehemann geerbt hat.

G kann, zumindest auf den ersten Blick hier grundsätzlich zu Lebzeiten über Ihr Vermögen verfügen (z.B. Verkauf, Vermietung), und muß das ggf. auch im Rahmen Ihrer Altersvorsorge in den Blick nehmen. Es wäre zu prüfen ob der seinerzeit zwischen G und O bestehende Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft, auch für die Rechtsnachfolger des O gilt. Dazu müsste (vgl. § 1010 BGB) die Aufhebung der Gemeinschaft, „für immer oder auf Zeit ausgeschlossen ... und als Belastung im Grundbuch eingetragen sein".

Die Gemeinschaft zwischen G und O's Rechtsnachfolgern (T und K) ist höchstwahrscheinlich „normal" aufhebbar, und aus wichtigem Grund insbesondere dann, wenn es an den üblichen Regelungen z.B. zum gemeinsamen Eigentum und dessen Verwaltung fehlt.

An diese Stelle vielleicht doch der etwas allgemeinere Hinweis darauf, dass die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstands den Teilhabern gemeinschaftlich zusteht. Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen. Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen vgl. §§ 743, 745, 746, 748 BGB. Es läuft im Kern darauf hinaus, dass die Frage entsteht, was einer ORDNUNGSGEMÄßEN Verwaltung des Miteigentums entspricht, und was nicht, gerade bei einem gewissen Renovierungs- und Sanierungsstau. Eigentlich sollte es ja einfach sein sich über die Regelkung der Tragung der Kosten und öffentlichen Lasten zu Verständigen, und z.B. über einer Abrechnungsfirma Betriebs- und Nebenkosten korrekt abhandeln zu können.

Probates Mittel T und K vom Erfordernisd neuer Regelungen zu überzeugen wäre es wohl mit der Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft (sog. „Teilungsversteigerung") zu drohen, oder diese zu beantragen. „Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um eine zwangsweise Auseinandersetzung einer bestehenden Gemeinschaft an einem Grundstück. Auseinandergesetzt werden können auf Antrag jeden einzelnen Teilhabers z.B Bruchteilsgemeinschaften, Erbengemeinschaften oder Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaften). Ziel der Teilungsversteigerung ist in erster Linie die „Umwandlung" (Quelle : Ministerium der Justiz und für Verbraucherschutz des Landes Rheinland-Pfalz, ggf. auch im Folgenden) , das dann entsprechend der Quoten geteilt werden kann. Das Verfahren hier ist minutiös geregelt, und schließt weitere Konfliktfälle z.B. über Bewertungsfragen aus. T und K könnten so mit dem Gedanken konfrontiert werden, dass ein fremder Dritter die Immobilie erwirbt, und auch sie sich - sollte es nicht doch zu einer Einigung mit G kommen - eine neue Wohnung suchen müssen.


Ich hoffe, Ihre Frage(n) verständlich im Rahmen einer hier geschuldeten Erstberatung beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.05.2015 | 22:14

Sehr geehrter Herr Lautenschläger

Vielen Dank für Ihre informative Antwort. Ich möchte noch kurz darauf eingehen, um bezüglich einzelner Punkte Klarheit zu erhalten:

>>Warum Sie von einer Miterbengemeinschaft … erschließt sich >>nicht, es sei denn man unterstellt dass G seinerzeit auch einmal >>z.B. von ihrem Ehemann geerbt hat.

Vielleicht liegt hier ein Missverständnis vor. Die Eigentumsverhältnisse am Grundstück stellen sich so dar, dass G aktuell über 1/3 verfügt und die übrigen 2/3 nach dem Tod von O an dessen Frau T und Kinder übergegangen sind (T und K bilden die angesprochene Erbengemeinschaft – nennen wir sie im Folgenden E). Die Eigentumsverhältnisse (bzw. -anteile) stehen auch so im Grundbuch.


>>Es wäre zu prüfen ob der seinerzeit zwischen G und O bestehende >>Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft, auch für die >>Rechtsnachfolger des O gilt. Dazu müsste (vgl. § 1010 BGB) die >>Aufhebung der Gemeinschaft, „für immer oder auf Zeit >>ausgeschlossen ... und als Belastung im Grundbuch eingetragen >>sein".

Der genaue Wortlaut des Ausschlusses lautet:
„Die Aufhebung der Gemeinschaft am Grundstück darf nie verlangt werden."
Im Grundbuch ist eingetragen:
„Belastung jedes Anteils zu Gunsten des jeweils anderen Miteigentümers:

b) Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft gem. § 1010 BGB"

Kann man anhand der Formulierung des Ausschlusses ("..darf nie verlangt werden..") davon ausgehen, dass der Ausschluss der Gemeinschaft auch für die Rechtsnachfolger von O gilt oder müsste noch mehr geprüft werden?

>>Eine Lösung bestünde sicherlich darin, dass aus dem Miteigentum >>durch sogenannte Realteilung z.B. Wohnungseigentum nach dem >>Wohnungseigentumsgesetz (WEG; Teilungserklärung; >>Abgeschlossenheitsbescheinigung) wird. Auch eine sogenannte >>Idealteilung, die ggf. zu konkretisieren wäre, ist denkbar.

Hängt eine Teilung (ob Realteilung oder Idealteilung) von der Zustimmung von E ab? Welchen (notfalls einklagbaren) Rechtsanspruch auf eine Teilung hat G als Miteigentümerin am Grundstück? Dies vor Allem auch im Hinblick auf den Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft (falls für die Rechtsnachfolger von O gültig).

Mit freundlichen Grüßen,

Ralf Sattler

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.05.2015 | 23:11

Sehr geehrter Fragensteller,


besten Dank für die Klarstellungen. Eine umfassendere Befassung mit dem Sachverhalt kan seriöser Weise nur aufgrund weiterer Unterlagen und Informationen erfolgen, weil es wohl auch darauf ankommt was bei Begründung der Miteigentümergemeinschaft gewollt war.

Aus sogenannte Gesamthandgemeinschaften und Miteigentümergemeinschaften sind aus wichtigem Grund aufhebbar bzw. modifizierbar. Das gilt entsprechend z.B. im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wo grob gemeinschaftwidriges Verhalten zum Ausschluss eines Wohnungseigentümers führen kann.

Eine ordnungsgemäße Veraltung kann eingeklagt werden, die sich ggf. sogar so darstellen könnte, dass eben Wohnungseigentum zu bilden ist, weil der Immobilie sonst droht, dass sie nicht mehr verkehrsfähig (z.B. handelbar, vermietbar) wird.

Ich denke bei richtiger Auslegung der Regelungen kann kaum hersauskommen, dass es bei der Unauflösbarkeit der Gemeinschaft auch unter Rechtsnachfolgern bleiben sollte, z.B. wenn diese nicht mehr vor Ort wohnen.

E müsste ja auch eine Meinung/Rechtsauffassung haben wie man gemeinsam vorankommt. G könnte m.E. wie gesagt ohne E verkaufen oder vermieten.


Besten Dank für Ihr Vertrauen



RA P. Lautenschläger

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