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Verkauf eines Grundstücks samt Gebäude auf Erbpacht - Erhöhung des Pachtzinses

| 14.08.2017 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Roger Neumann


Zusammenfassung: Der Eigentümer darf seine Zustimmung zur Veräußerung eines Erbbaurechts nicht von einer Erhöhung des Erbbauzinses abhängig machen.

wir haben ein Haus welches auf einem Grundstück mit Erbpacht über 99 Jahre steht geerbt. Die Restlaufzeit ist noch 46 Jahre. Dies wollen wir nun veräußern. Problem ist, dass der Erbpachtgeber nun eine Erhöhung des Erbpachtzinses um 800% haben möchte, die der zukünftige Käufer tragen müsste. Damit würde das Haus quasi unverkäuflich.
Im Erbpachtvertrag selber ist nur eine Regelung für regelmässige (moderate) Anpassungen des Erbpachtzinses während der Laufzeit anhand der Gehaltsentwicklung von Beamten enthalten. Eine Regelung für das Erbe eines Erbpachtgrundstückes samt Bauwerk und den Verkauf desselben an einen Dritte findet sich nicht im Vertrag.
Meine Fragen nun:

1. Wo Regelt sich gesetzlich dieser Fall (Erbfall und Verkauf eines Hauses auf Erbpachtgrundstück an Dritte während der Laufzeit). Im ErbbauRG kann ich dazu nichts finden.

2. Liegt es wirklich im freien Ermessen des Erbpachtgebers hier auch eine immense Erhöhung von 800% festzusetzen, auch wenn er damit quasi einen Verkauf unmöglich macht?

Vielen Dank

Christian Schulmeyer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine abschließende Beurteilung der Frage wäre nur nach vollständiger Durchsicht des zu Grunde liegenden Vertrages möglich. Nach Ihrer Schilderung kann ich aber folgende Auskunft geben:

Grundsätzlich wird die Zustimmung des Grundstückseigentümers für die Veräußerung des Erbbaurechts überhaupt nur dann benötigt, wenn ein Zustimmungsvorbehalt nach § 5 ErbbauRG vereinbart ist.

Wenn das der Fall ist, gilt § 7 ErbbauRG. Danach kann die Zustimmung nur dann verweigert werden, wenn eine wesentliche Beeinträchtigung oder Gefährdung der Rechtsposition des Grundstückseigentümers zu befürchten ist. D.h., der Zustimmungsvorbehalt soll den Eigentümer lediglich vor einer Verschlechterung seiner Rechtspositionen schützen.

Die Zustimmung darf dagegen nicht von der Vereinbarung zusätzlicher Verpflichtungen des Erwerbers abhängig gemacht werden. Insbesondere darf nicht die Vereinbarung eines höheren Erbbauzinses oder einer neuen Wertsicherungsklausel zur Bedingung gemacht werden, vgl. Heinemann in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2017, § 7 ErbbauRG RdNr 9, OLG Hamm, Beschluss vom 3.11.2005 Aktenzeichen 15 W3 137/05.

Etwas anderes würde hingegen gelten können, wenn bereits in der ursprünglichen Vereinbarung für den Fall der Veräußerung eine Erhöhungsmöglichkeit vorgesehen ist. Sie teilen aber ausdrücklich mit, dass das nicht der Fall ist.

Der Eigentümer darf also seine Zustimmung zur Äußerung nicht verweigern. Tut er es trotzdem, so kann auf Zustimmung geklagt werden. Das entsprechende Urteil ersetzt dann die Zustimmung des Eigentümers.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2017 | 14:24

Hallo Herr Neumann,

vielen Dank für diese guten Informationen. Eine konkrete Nachfrage habe ich noch:

Gesetzt den Fall, der Erbpachtgeber müsste zustimmen und hätte eine Erhöhungsmöglichkeit, welche Bandbreite ist hier gegeben oder gibt es keine Beschränkung und eine beliebige Erhöhung (wie hier jetzt um 800%) wäre rechtens, auch wenn dann ein Verkauf fast unmöglich werden würde?

Gruß und Danke

cs

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2017 | 14:51

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage:

Jede Erhöhungsvereinbarung, auch die für den Fall der Veräußerung, unterliegt der Inhaltsbeschränkung nach § 9 a ErbbauRG, sofern das errichtete Bauwerk Wohnzwecken dient. Das heißt die Erhöhung darf nicht unbillig sein, wobei der Begriff der Unbilligkeit hier im Grundsatz abgeleitet wird von einem Abweichen von der Inflationsrate. Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bleiben hingegen außer Betracht, wenn sie nicht auf Aufwendungen des Grundstückseigentümers oder auf Umstände zurückzuführen sind, die dem Erbbauberechtigten nutzen. Es soll also die bloße Wertsteigerung aufgrund des allgemeinen überinflationsmäßigen Anstiegs der Grundstückpreise damit eliminiert werden.

Bei einem für andere als für Wohnzwecke bestimmten Bauwerk wäre die einzige Grenze diejenige nach Treu und Glauben. Es käme dabei dann nicht nur auf die prozentuale Erhöhung, sondern auch auf die Angemessenheit aufgrund der aktuellen Marktlage an.

Aber wie gesagt: das erforderte eine entsprechende Regelung schon im ursprünglichen Vertrag.

Ich hoffe, die Nachfrage damit erschöpfend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Neumann

Bewertung des Fragestellers 16.08.2017 | 08:38

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