Vom Makler verarscht!!

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Nach Ihren Schilderungen sind grundsätzlich Schadensersatzansprüche gegen die von Ihnen beauftragte Maklerin denkbar. Ein Makler kann gegenüber seinem Auftraggeber diverse Nebenpflichten aus dem Maklervertrag haben, insbesondere Aufklärungs-, Beratungs-, Nachprüfungs- und Erkundigungspflichten. Wie weit diese Nebenpflichten gehen, ist immer eine Frage des konkreten Einzelfalls und kann daher nicht pauschal beantwortet werden. Insbesondere bei den Beratungs- und Aufklärungspflichten stellen Gerichte darauf ab, wie belehrungsbedürftig der Kunde ist. Tendenziell sind die Pflichten bei einem geschäftlich unerfahrenen Kunden in der Regel umfangreicher als bei einem professionellen Immobilienaufkäufer. Verletzt der Makler schuldhaft die ihm nach dem Maklervertrag obliegenden Pflichten, kann er sich gegenüber seinem Auftraggeber schadensersatzpflichtig machen. Als Anspruchsgrundlagen kommen §§ 280 Abs. 1 , 241 Abs. 2 BGB sowie im Falle des Verzugs §§ 280 Abs. 2 , 286 BGB in Betracht.

Zu dem von Ihnen geschilderten Fehlverhalten im Einzelnen:

1. Verspätete Antragstellung für öffentliche Mittel

Soweit sich die Maklerin Ihnen gegenüber vertraglich verpflichtet hat, die öffentlichen Mittel innerhalb einer bestimmten Frist zu beantragen, kann Ihnen im Falle einer verspäteten Antragstellung grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 2 , 286 BGB zustehen. Für eine abschließende rechtliche Beurteilung kommt es auf den genauen Inhalt und Umfang des Maklervertrages an sowie darauf, ob und inwieweit Ihnen durch die verspätete Antragstellung ein Schaden entstanden ist.

2. Falsche qm-Angabe im Exposé

Sind die qm-Angaben im Exposé falsch, kommt es darauf an, wie der Makler diese dargestellt hat. Der Makler haftet in der Regel dann nicht, wenn er lediglich die (falschen) Angaben des Verkäufers übernimmt und an den Kaufinteressenten weiterleitet. Allerdings gilt dies dann nicht mehr, wenn der Makler die Unrichtigkeit der Angaben bei gebotener Sorgfalt hätte erkennen können und wenn der Makler den Eindruck vermittelt, die Angaben beruhten auf seinen eigenen Ermittlungen oder er hätte diese auf Richtigkeit überprüft. In diesem Sinne hat beispielsweise das OLG Hamm entschieden (Urteil vom 30.10.1997, Az.: 18 U 35/97 ). Insoweit müssten in Ihrem Fall die Darstellungen im Exposé überprüft werden, insbesondere ob und welche Erklärungen zu den qm-Angaben gemacht worden sind.

Zu beachten ist insoweit auch Folgendes: Häufig nehmen Makler in ihre Exposés Haftungsausschlüsse auf, wie beispielsweise folgende Klausel:

„Alle in diesem Angebot enthaltenen Angaben, Abmessungen und Preisangaben beruhen auf Angaben des Verkäufers. Der Makler übernimmt hierfür keine Haftung."

Ist ein solcher Haftungsausschluss enthalten, wäre zu prüfen, inwieweit dieser tatsächlich wirksam ist. Handelt es sich dabei um eine allgemeine Geschäftsbedingung des Maklers, kann diese nach §§ 307 ff. BGB unwirksam sein. So ist insbesondere gemäß § 309 Nr. 7 BGB ein Haftungsausschluss für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit unwirksam.

3. Unterlassene Angaben zur Bebaubarkeit (Abstandsflächen)

Grundsätzlich trifft den Makler eine umfassende Informationspflicht bezüglich des Vertragsobjekts. Verschweigt der Makler Tatsachen, die für die Willensentschließung des Auftraggebers wesentlich sind und hätte dieser das Geschäft (in Ihrem Fall den Kaufvertrag) nicht abgeschlossen, wenn er die Umstände gekannt hätte, kann sich der Makler schadensersatzpflichtig machen. Zu den wesentlichen Fragen, über die ein Makler informieren muss, gehören beispielsweise Fragen der Bebaubarkeit des Grundstücks, Bauverbote oder ins Auge fallende Auflagen des Denkmalschutzes. Zu beachten ist jedoch, dass den Makler grundsätzlich keine Erkundigungs- und Nachprüfungspflichten treffen. Das heißt, ein Makler muss in der Regel nur über das aufklären, was er positiv weiß. Etwas anderes kann jedoch dann gelten, wenn der Makler selbst Auskünfte einholt, hinsichtlich des konkreten Umstandes eine Zusicherung gegenüber dem Auftraggeber abgibt oder erkennen kann, dass sein Auftraggeber offensichtlich unerfahren ist. Auch wenn den Makler grundsätzlich keine Nachforschungspflicht trifft, haftet er jedoch dann für seine Angaben, wenn er entsprechende Fragen des Auftraggebers beantwortet oder selbst Nachforschungen anstellt.

Für die Beurteilung einer möglichen Haftung der Maklerin kommt es daher ganz entscheidend auf den Inhalt des Maklervertrages an, insbesondere, ob und inwieweit die Maklerin dort konkrete Pflichten/Aufgaben übernommen hat. Ferner ist der Inhalt der zwischen Ihnen und der Maklerin geführten Gespräche sowie etwaiger Schriftwechsel von Bedeutung, z. B. ob Sie die Maklerin explizit nach bestimmten Tatsachen gefragt haben, ob die Maklerin Ihnen gegenüber bestimmte Zusicherungen abgegeben hat, was Sie der Maklerin bei der Beauftragung im Hinblick auf Ihre Erwartungen an das zu kaufende Objekt mitgeteilt haben etc. Eine pauschale Beurteilung ist insoweit leider nicht möglich. Wie oben geschildert, stellen die Gerichte im Streitfalle immer auf die besonderen Umstände des Einzelfalles ab.

Für die Durchsetzung eines möglichen Schadensersatzanspruches ist im Übrigen noch Folgendes zu berücksichtigen:

Grundsätzlich haben Sie als Auftraggeber die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs gegen die Maklerin darzulegen und zu beweisen. Dazu gehören insbesondere folgende Tatsachen:
- der objektive Pflichtenverstoß der Maklerin,
- der Umstand, dass Ihnen ein Schaden entstanden ist und wie hoch dieser ist sowie
- dass der Schaden aufgrund der Pflichtverletzung der Maklerin eingetreten ist.

Im Gegenzug müsste die Maklerin zu ihrer Entlastung darlegen und beweisen, dass Ihnen der Schaden auch entstanden wäre, wenn sie sich ordnungsgemäß verhalten hätte, also Sie entsprechende Hinweise der Maklerin unbeachtet gelassen hätten und den Kaufvertrag trotzdem in der jetzigen Form abgeschlossen hätten.

Soweit Ihnen – abhängig von einer konkreten Einzelfallprüfung – Schadensersatzansprüche gegen die Maklerin zustehen, können Sie grundsätzlich mit diesen Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Provisionsanspruch der Maklerin aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Die Tatsache, dass sich die Maklerin gegebenenfalls schadensersatzpflichtig gemacht hat, ändert an ihrem Provisionsanspruch grundsätzlich nichts. Eine Verwirkung des Provisionsanspruchs, d. h. dass die Maklerin diesen von vornherein nicht verlangen könnte, kommt in der Regel nur bei besonderes schwerwiegenden Pflichtverletzungen in Betracht. Der Bundesgerichtshof hat dies beispielsweise dann angenommen, wenn der Makler vorsätzlich oder grob fahrlässig wesentliche Vertragspflichten verletzt hat und dadurch den Interessen des Auftraggebers erheblich zuwider gehandelt hat (Urteil vom 13.3.1985, Az.: IVa ZR 222/83 ). Haben Sie die vertraglich vereinbarte Provision bereits an die Maklerin gezahlt, müssten Sie im Streitfalle Ihnen gegebenenfalls zustehende Schadensersatzansprüche notfalls gerichtlich durchsetzen.

Um letztlich die Erfolgsaussichten eines möglichen Schadensersatzanspruchs einschätzen zu können, wären daher sämtliche Einzelheiten Ihres Falles genau zu prüfen. Gern stehe ich Ihnen insoweit für eine umfassende Prüfung des Sachverhalts im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Im Übrigen hoffe ich, dass Ihnen meine Ausführungen weiter helfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder unter der angegebenen E-Mail-Adresse mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Katja Schulze
Rechtsanwältin

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