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Verzögerung beim Bau/Gültigkeit einer Behinderungsanzeige/eventuell Schadensersatz

| 26.07.2011 17:41 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein Frage bezüglich eines eventuellen Schadensersatzes bei der verspäteten Fertigstellung eines Neubauprojektes.

Ich habe im Oktober 2010 eine (noch zu bauende) Eigentumswohnung von einem Bauträger erworben. Laut Kaufvertrag stellt sich der Fertigstellungstermin so dar:

„Der Verkäufer [die vom Bauträger zu diesem Zweck gegründete Projektgesellschaft] verpflichtet sich, spätestens bis zum 31. Dezember 2010 mit dem geschuldeten Bauvorhaben zu beginnen (=Einbringung der Bodenplatte).

Das Kaufobjekt ist bis spätestens 15 Monate nach Baubeginn bezugsfertiggestellt zur Übergabe bereitzustellen.

...

Behinderungen bei der Herstellung des Kaufobjektes aus Umständen, die vom Verkäufer nicht zu vertreten sind, z. B. höhere Gewalt, Streik, außergewöhnliche Witterungseinflüsse, Änderungs- und Sonderwünsche sowie Eigenleistungen des Käufers und durch Einsprüche Dritter erzwungene vorübergehende Baueinstellungen durch gerichtliche oder behördliche Verfügungen verlängern die Herstellungsfrist um die Dauer der Behinderung.

Die vorstehende Vereinbarung entbindet den Käufer nicht von seiner gesetzlichen Pflicht, dem Verkäufer angemessene Nachfristen zur Erfüllung zu setzen."

Am 23. Juni 2011 erhielt ich folgendes Schreiben des Verkäufers:

„Sehr geehrter Herr XXX,

der Winter2010/2011 mit Dauerfrost, Schnee und Regen hat auch auf unseren Baustellen bereits zu erheblichen Ausfallzeiten geführt. Ein voranbringendes Arbeiten war in den Monaten November bis Februar überwiegend nicht möglich, weshalb unsere Handwerker wiederholt Schlechtwettertage bzw. einen gestörten Bauablauf angezeigt haben. Hinzu kam, das aufgrund der Hochwassersituation des Mains (Ende/Anfang) 2010/2011 dieser in das Baufeld hineindrückte, den Grundwasserstand deutlich anhob, wodurch der Baugrund bzw. der Aushub, usw. sich dann weiter verzögerte.
Leider führen die witterungsbedingten Behinderungen zu einer Verlängerung der mit Ihnen vereinbarten Bauzeit.
Wir bitten Sie, dies schon jetzt bei Ihren weiteren Zeitplanungen zu berücksichtigen.

Die Schlechtwetterzeit beziffern wir auf min. ca. 3 Monate, worauf bereits ein Teil aufgeholt werden konnte, jedoch z. Zeit mit 9 Kalenderwochen verspäteter Fertigstellung als vertraglich vereinbart gerechnet werden muß.
Wir bemühen uns aber weiter die Verzögerungen zu reduzieren.
Nach Überarbeitung der Terminpläne (Rohbau/Ausbau) und der damit verbundenen neuen Fertigstellungszeit, wird Ihnen diese noch bekannt gegeben, wofür wir ausdrücklich um Verständnis bitten.
Sollten sich Rückfragen ergeben, so steht Ihnen die zuständige Bauleitung hierfür gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen"

Als weitere Informationen möchte ich Ihnen noch folgendes mitteilen:

- Obwohl im November des vergangenen Jahres (2010) über einen längeren Zeitraum sehr schönes Wetter in Frankfurt am Main war, wurde mit der Einbringung der Bodenplatte erst im März 2011 begonnen.
- Am 4. April 2011 habe ich beim Verkaufsleiter der Projektgesellschaft unter anderem per E-Mail die folgende Frage gestellt: „Wie ich letzte Woche feststellen konnte, ist in der Zwischenzeit zumindest ein Teil der Bodenplatte gegossen worden. Dies hätte ja eigentlich bereits bis zum 31.12.2010 erfolgen sollen. Ich hätte deshalb die folgenden Fragen:

1) ...
2) ...
3) Wie steht es mit dem Baufortschritt? Wann wird es hier richtig losgehen? Die Temperaturen sind doch ausreichend um mit dem Bau zu beginnen. Sind bereits Verzögerungen im Hinblick auf die ursprüngliche Bauplanung eingetreten?

Antwort des Verkaufsleiters: "Einbringen der Bodenplatte bis zum 31.12.2010 heißt nicht, dass die Bodenplatte schon liegen soll. Der Bauzeitenplan von 15 Monaten ist dennoch nicht gefährdet."

- Da es Probleme mit der Teilungserklärung und der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch gab, war die Projektgesellschaft vertraglich verpflichtet, jede geforderte Rate mit einer Bankbürgschaft zu besichern. Bisher ist auch erst die 1. Rate abgerufen worden und diese mit einer Bürgschaft besichert worden.

Ich vermute deshalb, dass der zögerliche Baufortschritt nicht witterungsbedingt ist, sondern vielmehr der Tatsache geschuldet ist, dass die Projektgesellschaft die Kosten für weitere Bürgschaften vermeiden wollte. Jetzt soll die Verzögerung mit außergewöhnlichen Witterungseinflüssen begründet werden. Seit letzter Woche ist jedoch die Eintragung im Grundbuch erfolgt (und infolge dessen sollte die vertragliche Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft bei Abforderung einer Rate nicht länger gültig sein) und prompt kam obig beschriebenes Schreiben der Projektgesellschaft.

Ich habe also folgende Fragen:

1) Gehe ich richtig in der Annahme, dass der (vertragsgemäße) Fertigstellungstermin spätestens der 31. März 2012 ist (in Anbetracht der oben formulierten Vertragsbestandteile)?
2) Können Sie eine Aussage machen, ob die Projektgesellschaft für den Winter 2010/2011 für Frankfurt am Main „außergewöhnlichen Witterungseinflüsse" gelten machen kann? Falls ja, würde sich an diesem Sachverhalt durch die E-Mailantwort des Verkaufsleiters und/oder der späte Zeitpunkt der Behinderungsanzeige etwas ändern?
3) Was müsste ich gegebenenfalls unternehmen, um einen möglichen Schadensersatzanspruch ab dem 1. April 2012 aufrecht zu erhalten?

Sehr geehrter Herr,

aus der Verpflichtung, den Bau bis spätestens zum 31. Dezember 2010 zu beginnen ergibt sich in Kombination mit der Bestimmung, dass die Bezugsfertigkeit spätestens 15 Monate nach Baubeginn hergestellt sein muss, dass die Bezugsfertigkeit eben bis zum 31. März 2012 hergestellt sein muss. Bei einem früheren Baubeginn wäre die Frist entsprechend nach vorne verschoben worden, der späteste mögliche Beginn war aber der 31. Dezember 2010.

Ausnahmen, die auch vertraglich schon vorgesehen sind, sind z.B. Witterungsbedingungen die einen entsprechenden Baubeginn unmöglich machen. Die Beweislast dafür trägt aber Ihr Vertragspartner, also die Objektgesellschaft. Es handelt sich um eine Ausnahme und dementsprechend liegt die Darlegung und der Beweis bei der Gegenseite.

Es darf davon ausgegangen werden, dass der Zeitraum von 15 Monaten ausreichend ist, um das Bauvorhaben herzustellen, das hat ja immerhin die Gegenseite auch so gesehen, sonst hätte sie sich darauf nicht eingelassen. Wenn dann der spätesten Baubeginn zum Ende eines Jahres, also in der Winterzeit, liegt, dann muss die Objektgesellschaft auch damit rechnen, dass es hier zu Witterungseinflüssen kommt, die es schwierig machen ausgerechnet in der Jahreszeit mit Frost Betonarbeiten wie die Bodenplatte auszuführen. Man darf also in diesem Fall auch etwas höhere Anforderungen an die Darlegung und Behauptung der Gegenseite, das Wetter habe die Arbeit unmöglich gemacht, stellen. Außerdem war, da mag ich mich aber auch täuschen, der Winter lange nicht so wie im Jahr zuvor, als in der Tat viel Schnee Bauarbeiten schwierig machten, noch dazu mit sehr niedrigen Temperaturen. Je nach technischem Aufwand ist heute aber auch bei relativ schlechten Wetter es gut möglich, Bauarbeiten durchzuführen.

Über die Witterungsbedingungen wird man notfalls beim Deutschen Wetterdienst eine entsprechende Auskunft einholen müssen, dann kann man sich auch ganz gut auf die Argumentation der Gegenseite einstellen beziehungsweise diese gut widerlegen. Gerade für Frankfurt liegen auf Grund des Flughafens sehr exakte Daten vor.

Gab es eine schriftliche Anzeige über den Baubeginn? Üblicherweise wird, gerade weil der Baubeginn der Beginn der Frist für die Fertigstellung ist, eine förmliche Anzeige über den Baubeginn auch erstellt. Diese geht dann an alle Käufer. Der Beginn lässt sich aber auch ganz gut dadurch feststellen, weil bei diesem Vorhaben eine Anzeige des Baubeginns an das Bauamt geschickt werden muss. Bevor entsprechende Arbeiten begonnen werden, muss das Bauamt die Information bekommen, dass begonnen werden wird. Hier lässt sich durch Akteneinsicht erkennen, wann tatsächlich begonnen wurde.

Ein durchaus wichtiger Baustein kann auch werden, wann denn die Baugenehmigung erteilt worden ist. Hier lässt sich, je nach Konstellation gut zeigen, dass die Ursache für den späteren Beginn nicht in der Witterung liegt.

Der Vertragspartner kann in Ihrem Fall natürlich zu jedem Zeitpunkt den Nachweis führen (bzw. versuchen) dass eine Verzögerung auf Umständen beruht, die er nicht zu vertreten hat. Allerdings wäre es nahe liegend gewesen bereits im Januar oder Februar darauf hinzuweisen, dass der Baubeginn nicht zum Ende Dezember erfolgen konnte, weil die Witterung eben so ist wie sie ist. Deutlich gegen eine derartige Argumentation der Gegenseite wie in dem Schreiben in Juni spricht natürlich auch, dass der Bauleiter im April nicht von einer witterungsbedingten Verzögerung spricht, sondern diesen Aspekt außer Acht lässt und noch dazu die Einhaltung der 15 Monate in Aussicht stellt. Zwar ist dieses Schreiben kein vollständiger Gegenbeweis, aber doch ein deutliches Indiz dafür, dass solche Gründe nicht ausschlaggebend waren.

Insgesamt erscheint es auf Grund der bisherigen Informationen eher unwahrscheinlich, dass die Witterung für eine eventuelle Verzögerung verantwortlich ist und sich die Gegenseite darauf berufen kann.

Bezüglich der Wahrung Ihrer Ansprüche müssen Sie darauf achten, dass Sie bei der Abnahme oder auch bei Teilabnahmen sich unbedingt alle Ansprüche auf Schadenersatz oder Vertragsstrafen vorbehalten. Notfalls vermerken Sie diesen Vorbehalt handschriftlich auf entsprechenden Protokollen. Wenn im Februar 2012 absehbar ist, dass die Fertigstellung zum Ende März kritisch ist, dann sollten Sie zu diesen Zeitpunkt schriftlich auffordern, vertragsgerecht fertig zu stellen. Erfolgt die Übergabe dann am 31. März nicht, müssen Sie sofort eine Nachfrist zur Fertigstellung setzen. Die Dauer einer solchen Frist kann nicht abstrakt bestimmt werden, das hängt davon ab, was noch an Arbeiten erforderlich ist, um Bezugsfertigkeit herzustellen. Ist es nur noch das Streichen und Tapezieren, dann kann die Frist kurz sein, eine Woche zum Beispiel, sind es noch andere Arbeiten, dann ein ausreichender Zeitraum um die Arbeiten mit entsprechender Anstrengung zu erledigen.

Was Ihnen dann zusteht, ist zum einen eine Frage des Vertrages (Vertragsstrafe) und im Übrigen eine Frage des Sachverhalts, also z.B. Mietausfall, Zinsschäden, Lagerkosten oder Ähnliches.

Etwas stutzig macht mich die Formulierung, dass nunmehr die Stellung einer Bürgschaft zum Abfordern von Raten durch die Objektgesellschaft nicht mehr erforderlich sein soll. Bauträger sind nach der Makler und Bauträgerverordnung immer nur berechtigt, Raten anzufordern, wenn eine entsprechende Sicherheit bestellt ist. Im Allgemeinen wird auch der Käufer als Eigentümer erst eingetragen, wenn das Objekt insgesamt fertig gestellt ist. Hier ist entweder die Schilderung etwas ungenau und verkürzt oder es sollte noch einmal genau die vertragliche Konstellation geprüft werden.

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2011 | 20:00

Guten Abend,

erstmal vielen Dank für die Beantwortung. Vorab einiges zur Klarstellung bezüglich der Bürgschaft.

Die Baugenehmigung lag bereits bei Abschluss des KV vor.

Zu der Bürgschaft für die Einforderung von Raten. Die einzelnen Raten sind lt. KV fällig, sobald:

a) Der KV rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen,

b) die Baugenehmigung erteilt ist,

c) die Teilungserklärung im Grundbuch gewahrt ist....

d) eine den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechende Freistellungsverpflichtungserklärung der Globalgläubigerin vorliegt und dem Käufer vorliegt.

Anstelle dieser Voraussetzungen kann der Verkäufer dem Käufer eine selbsschuldnerische Bankbürgschaft gemäß § 7 MaBV auf seine Kosten stellen.

In meinem Fall waren die Punkte c) und d) ja nicht erfüllt. Deshalb mußte (bisher) jede Rate mit der selbstschuldnerischen Bürgschaft besichert werden. c) ist jetzt erfüllt, d) noch nicht.

Aber Ihre Antwort zur Wahrung meiner Ansprüche hat mich stutzig gemacht. Sie sagen, dass, wenn die Wohnung bis zum 31. März 2012 nicht fertig ist, und ich vorher die Fertigstellung angemahnt hatte, ich in Abhängigkeit der noch zu erledigenden Arbeiten eine angemessene Nachfrist setzen muss. Was ist, wenn der Bau zu diesem Zeitpunkt noch mit 8 Wochen in Verzug ist? Ab wann kann ich denn dann Schadensersatz gelten machen? Welche Nachfrist muss ich dann setzen?

Vielen Dank für die Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2011 | 23:57

Die Sache mit der Bürgschaft ist wohl erledigt, die weiteren Klauseln und Erläuterungen entsprechen dem was die MaBVO vorsieht.

Die "Anmahnung" vor Fristablauf ist fakultativ, sie ist rechtlich nicht erforderlich (weil es eine Mahnung vor Fälligkeit nicht geben kann). Es handelt sich nur um eine taktische Maßnahme.

Die Nachfrist ist eine Maßnahme um sich alle Handlungsoptionen zu erhalten. Sie haben im Verzug oder bei Mängeln das Recht auf und die Wahl zwischen Minderung, Rücktritt und Schadenersatz. (Minderung kommt bei der "Verspätung" kaum in Betracht) Schadenersatz erhalten Sie auch ohne Mahnung oder Nachfristsetzung, weil hier der Verzug angesichts des bestimmten Termins auch ohne Mahnung eintritt. Die Nachfristsetzung ist erforderlich, damit Sie das Recht behalten, u.U. ganz vom Vertrag zurückzutreten. (Dies will aber gut überlegt sein, weil z.B. Sie von einer Finanzierung im Regelfall nicht zurücktreten können wenn der Bauvertrag aufgelöst oder abgewickelt wird.)

Bewertung des Fragestellers 28.07.2011 | 17:26

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