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Verwaltungsbebühren doppelt


12.08.2007 15:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben im November 2001 eine Eigentumswohnung gekauft, die aus zwei zusammengelegten Wohneinheiten besteht (war vorher schon so).
In der Teilungserklärung steht ausdrücklich: "Im Falle der baulichen Zusammenlegung von Einheiten werden die Verwaltungsgebühren nur einmal erhoben."
Das haben wir allerdings erst jetzt entdeckt.
Die Hausverwaltung hat all die Jahre doppelte Gebühren von uns gefordert, wir haben sie dummerweise auch gezahlt.
Wie sieht es jetzt damit aus, diese Gebühren für vergangene Jahre zurückzufordern?
Wann verjährt das? Bzw.: Haben wir durch Zahlung faktisch der falschen Berechnung zugestimmt?
Außerdem hat in dieser Zeit einmal die Hausverwaltung gewechselt. Haben wir Chancen, von der alten Hausverwaltung noch Geld zurückzubekommen? Wie sollten wir dabei vorgehen?
Vielen Dank
Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Grundsätzlich gilt:

Zu Unrecht gezahlte Verwaltungsgebühren können grundsätzlich nach § 812 BGB zurückfordern, da die Zahlung ohne Rechtsgrund geleistet wurde (die Teilungserklärung bestimmt insoweit, dass die Verwaltungsgebühren nur einmal anfallen).

Eine Rückforderung ist lediglich nach § 814 BGB ausgeschlossen, wenn Sie gewusst haben, dass Sie zur doppelten Zahlung nicht verpflichtet waren. Dabei ist eine positive Kenntnis notwendig. Eine rein fahrlässige Nichtkenntnis oder eine Kenntnis alleine der Tatsachen, welche die fehlende Leistungspflicht begründen, reicht nicht aus. Insoweit fällt Ihnen bezüglich Ihrer Nichtkenntnis lediglich eine Fahrlässigkeit zur Last. Sie hätten bei gehörigem Studium der Teilungserklärung nämlich wissen können, dass nur einmal Verwaltungsgebühren anfallen. Diese Fahrlässigkeit reicht aber nach dem oben Gesagten nicht aus, um die Rückforderung nach § 814 BGB auszuschließen. Sie hätten schon wissen müssen, dass die Teilungserklärung die einfache Zahlung von Gebühren ausreichen lässt. Diese positive Kenntnis müsste Ihnen die Gegenseite in einem Prozess nachweisen.

Eine Rückforderung nach § 812 BGB verjährt nach § 195 BGB grundsätzlich binnen drei Jahren. Die Verjährung beginnt nach § 199 BGB in dem Jahr, in dem der Anspruch entstanden ist und in dem Sie von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müssten.

Für vor dem 01.01.2002 entstandene und zu diesem Zeitpunkt noch nicht verjährte Ansprüche gilt nach Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB ab dem 01.01.2002 ebenfalls die dreijährige Verjährungsfrist (vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2007, Az. XI ZR 44/06) unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB, soweit diese Ansprüche nach altem Recht eine längere Verjährungsfrist (in der Regel: 30 Jahr) als nach neuem Recht (in der Regel: drei Jahre) aufweisen.

Die für den Beginn der Verjährung nach § 199 Abs. 1 BGB erforderliche Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände hat der Gläubiger regelmäßig schon dann, wenn er die Tatsachen kennt, die die Voraussetzungen der Anspruchsgrundlage ausmachen (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 22.05.2007, Az. 9 U 51/06). Für die Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände reicht dabei das Wissen des Gläubigers um die Tatsachen, die einen Anspruch begründen, und die Person der Schuldnerin aus (vgl. BGH NJW 1996, 117; BGH NJW-RR 2005, 1148). Nur ausnahmsweise, bei besonders unübersichtlicher und verwickelter Rechtslage, kann die Verjährung ohne anwaltliche Beratung nicht beginnen (vgl. BGH NJW 1999, 2041). Auch hier müsste Ihnen die Gegenseite jedoch nachweisen, dass Sie tatsächlich Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hatten. Dies war im Zweifel erst dann der Fall, als Ihnen aufgefallen ist, dass nach der Teilungserklärung nur einmal Verwaltungsgebühren zu zahlen gewesen sind. Vorher lag nur (grob) fahrlässige Unkenntnis vor. In jedem Falle haben Sie jedoch ab jetzt positive Kenntnis, da Sie durch die hier stattfindende Rechtsberatung hinreichend aufgeklärt sind.

Soviel zu den grundsätzlichen Ausführungen, jetzt kommt aber das dicke „aber“:

Anhand Ihrer Angaben ist es nicht möglich, Ihnen eine abschließende Handlungsempfehlung zu geben. Denn Sie werden sich schwer damit tun, die überzahlten Beträge nun einfach von der Hausverwaltung zurückzuverlangen. Vertragspartner des Verwalters ist ja die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht alleine Sie. Ferner dürften die Abrechnungen der vergangenen Jahre bereits erteilt und durch die Eigentümer genehmigt worden sein (vgl. § 28 Abs. 5 WEG). Mit dem Beschluss werden die Abrechnungsgrundlagen für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Auch ein „falscher“ Beschluss kann bestandskräftig werden, wenn er nicht rechtzeitig angefochten wird. Erfolgt keine Anfechtung, ist auch die eine fehlerhafte, rechtswidrige, aber mehrheitlich beschlossene Abrechnung wirksam.

Ohne einen Einblick in den Verwaltervertrag (soweit vorhanden), die jährlichen Abrechnungen und Beschlüsse genommen zu haben, kann ich daher keine abschließende Beurteilung des Falles vornehmen. Eine solche Einsichtnahme in Verträge und Unterlagen kann jedoch nur im Rahmen einer Einzelmandatierung geschehen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
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