Sehr geehrter Ratsuchender,
der alte Eigentümer war für die Monate Mai bis September 2016 überzahlt.
Ihre Tochter hatte einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von fünf Monatsmieten.
Vereinbart wurde, dass die Überzahlung nicht zurückgezahlt wird, sondern die Mieten für Oktober 2016 bis Februar 2017 bezahlt sind.
Der neue Eigentümer tritt gemäß § 566 BGB
in das Mietverhältnis und damit auch in die Vereinbarung, dass die Miete im Voraus bis Februar bezahlt ist.
Das würde bedeuten, dass Ihre Tochter, wenn sie die Vereinbarung nicht - durch Zeugenaussage des Alteigentümers - beweisen kann, die Miete für November 2016 bis Februar 2017 an den neuen Eigentümer zahlen muss und ihren Rückzahlungsanspruch gegenüber dem alten Vermieter nur als Insolvenzforderung anmelden kann.
Es gibt jedoch eine besondere Regelung bezüglich einer Vereinbarung über die Miete (z.B. bei einer [einmaligen] Vorauszahlung) gemäß § 566c
Sätze 1 bis 3 BGB
, auch wenn Ihre Tochter die Vereinbarung beweisen kann:
"[...] die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt.
Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch wirksam, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.
Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat."
Das bedeutet, vorbehaltlich der Beweisbarkeit, bis zur Kenntnis des Eigentumsübertragung muss nicht nochmals gezahlt werden.
Hat Ihre Tochter erst ab dem 15. Kenntnis vom Eigentumsübergang erlangt, so muss sie auch für den Folgemonat die Miete nicht doppelt zahlen.
Wenn Ihre Tochter am 16.11.2017 über den neuen Eigentümer / Vermieter in Kenntnis gesetzt worden wäre, so müsste sie gemäß § 566c S. 2 BGB
die November- und Dezembermiete 2017 nicht (noch einmal) an den neuen Eigentümer zahlen. Der neue Eigentümer darf aber die Januar- und Februarmiete von Ihrer Tochter verlangen.
Ja, in gewissem Umfang wird Ihrer Tochter die Nichtweiterleitung der eingenommenen Miete an den Erwerber angelastet.
Bitte teilen Sie mit, wann Ihrer Tochter der Eigentumsübergang bekannt gegeben wurde.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Eichhorn,
Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich hatte mir zwar andere Antwort erhofft, aber wenn es so ist, dann ist es so.
Zur Info: Die Mitteilung über den Eigentümerwechsel kam am 05.11.2016. Also sind nach Ihrer Antwort die Mieten ab 12.2016 zu zahlen.
Nachfrage: Sind die NK-Vorauszahlungen 2016 bis einschl. 11.2016, die nur zum Teil vom Voreigentümer an den Erwerber weitergegeben wurden, vollständig als Vorauszahlung vom neuen Eigentümer anzuerkennen? Oder geht der nicht weitergeleitete Betrag auch zu Lasten meiner Tochter?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mfg
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage. Die Mitteilung des Eigentümerwechsel muss allerdings nach der Eintragung im Grundbuch liegen. Das sollte erforderlichen falls nachgeprüft werden.
Ja, Miete ist ab Dezember 2016 (doppelt) zu zahlen.
§ 566c BGB
nennt die "Entrichtung der Miete". Die Betriebskostenvorauszahlungen sind Bestandteil der Miete.
Der neue Eigentümer muss bei der Betriebskostenabrechnung 2016 die an den alten Eigentümer gezahlten Vorauszahlungen von Januar bis November berücksichtigen.
Die nicht weitergeleitete Vorauszahlung für Dezember 2016 geht zu Lasten Ihrer Tochter.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt