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Vertrag: Entfallen der Renovierungsfplicht gegen Küche


17.01.2006 20:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

auf Grund von neuen Verpflichtungen im Ausland beendeten mein Mitbewohner und ich Mitte Dezember unser Mietverhältnis zum 28. Februar 2006. Somit lebten wir nur knapp 1 1/2 Jahre in dieser Wohnung in die wir zum 8. September 2004 einzogen.

Um die im Mietvertrag (Formularvertrag) geforderte Endrenovierung zu umgehen, schlugen wir unserer Vermieterin vor, dass wir ihr unsere, bei Einzug selbst eingebaute, Küche inkl. Spülmaschine überlassen, falls sie im Austausch auf die geforderte professionelle Renovierung verzichten würde.
Mitte Dezember erhielten wir folgende schriftliche Antwort:

"[...] Auch brauchen sie keine Renovierung vorzunehmen
bzw. vornehmen zu lassen, wenn Sie eine kleine
funktionstüchtige Küche hinterlassen. Dies würde ich
dann übernehmen."

Kurz darauf besichtigte unsere Vermieterin die Küche bzw. Wohnung und bestätigte uns erneut mündlich, dass sie dem Austausch zustimme.

Ende Dezember erhielten wir jedoch einen Brief, in dem sie uns Kostenvoranschläge für eine komplette Renovierung vorlegte und schrieb, dass sie nun als Austausch nicht nur die Küche sondern auch noch unsere komplette Kaution einbehalten wolle. Falls wir diesem Vorschlag nicht zustimmen würden, hätten wir die gesamte Renovierung durch einen Fachbetrieb zu tragen.
Laut Kostenvoranschlag würde diese Endrenovierung folgendes beinhalten:

Decken und Wandflächen weiß streichen
Heizkörper lackieren
Alle Türen anschleifen und lackieren
Fenster und Balkontüren innen lasieren
Balkonboden in mausgrau streichen
Kompletter Austausch des Teppichbodens

In unserem Mietvertrag befinden sich bezüglich der Endrenovierung bzw. Schönheitsreperaturen folgende Zeilen:
----------------------------------------------------------------
$4 Miete und Nebenkosten
[...]
4. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Der Mieter verpflichtet sich bei Ende des
Mietverhältnisses zur Endrenovierung, s. beil. Artikel.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig
und fachgerecht vorzunehmen.

Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren
und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile,
Versorgungsleitungen und Heizkörper, das weißen der Decken
und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das
Tapezieren der Wände.

5. Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden
Zeitabständen fällig:

in Küchen, Bädern und Duschen alle_Jahre ENTFÄLLT
in Wohn- und Schlafräumen,... alle_Jahre WEGEN
in anderen Nebenräumen alle_Jahre ENDRENOVIERUNG

Desweiteren steht unter §23-Weitere Vereinbarungen:

Die Wohnung wird renoviert übergeben. Bei Auszug
verpflichtet sich der Mieter, die Wohnung von einem
Fachbetrieb renovieren zu lassen (Wände und Decken sowie
Türen einheitlich weiß, Der Mieter verpflichtet sich
weiterhin, den Teppichboden bei Auszug gegen einen
gleichwertigen zu erneuern.
----------------------------------------------------------------
Meine Fragen nun zu diesem Thema sind die folgenden:

1. Inwieweit ist der erste angegebene unterschriebene Brief und die mündliche Zusage von Seiten der Vermieterin, dass sie einem Austausch von Endrenovierung und Küche zustimme bindend? So, dass wir ihr nur die Küche überlassen, unsere Kaution bekommen und unsere Wege gehen können.

2. Inwiefern ist die Forderung von Seiten der Vermieterin, dass wir die Wohnung komplett von einem Fachbetrieb renovieren lassen sollen rechtens, obwohl wir nur 1 1/2 jahre in dieser gewohnt haben?

3. Nun wieder ein bissel umfangreicher:
Unsere Vermierin hält uns vor, dass wir oft Besuch gehabt hätten und unsere Freundinnnen eigentlich bei uns wohnen würden und aus diesem Grund die Abnutzung der Wohnung um einiges größer sei als es eigentlich der Fall sein solle.
Der Grund warum sie dies behauptet ist, dass sich vor ca. einem Jahr diverse Mieter des Hauses auf Grund des ständigen Besuches unserer Freundinnen beschwert haben und behaupteten sie würden bei uns wohnen. Da wir keine Lust auf den ständigen Streß mit den Nachbarn hatten, stimmten wir mündlich dem Kompromiss einer Mieterhöhung, auf Grund der Nebenkosten, um 10 Euro zu.
Hinzufügend muss gesagt werden, dass beide Freundinnen durchgehend bis zum heutigen Tag ihre eigene angemeldete Wohnung bzw. Wohnsitz hatten und weder Kleidung noch Möbel bei uns deponierten.
Trotzdem hält uns unsere Vermieterin vor, dass die Wohnung "unbestritten" von uns mit 3-4 Personen genutzt wurde und wir dadurch unsere Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt hätten (mit 2 Personen). Dadurch sei der Teppich bzw. die Wohnung abgenutzter als er/sie eigentlich sein dürfe und müsse daher von uns erneuert werden.
Ist dies zulässig?

Ich hoffe, dass ich unseren Fall erfolgreich bzw. verständlich schildern konnte und freue mich auf eine helfende Antwort.

Mit freundlichen Grüßen,

Philipp
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Ohne den kompletten Mietvertrag zu kennen, erscheint die vertragliche Endrenovierung zulässig. Hierbei handelt es sich offenbar um eine individuelle Vereinbarung. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, hat der BGH die Kombination von Endrenovierung und Schönheitsreparaturen für unzulässig gehalten (Az VIII ZR 308/02).

Bei Ihnen wird man den Mietvertrag auslegen müssen, da zum einen formularmäßig von einer Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen gesprochen wird, auf der andere Seite individuell dies wieder eingeschränkt wird „entfällt wegen…“. Daher tendiere ich nach summarischer Prüfung dazu, die Klausel für wirksam zu halten.

Darauf dürfte es aber nicht ankommen, da Sie mit der Vermieterin einen Vertrag geschlossen haben, wonach Sie nicht zu renovieren brauchen und im Gegenzug die Küche übertragen. Ich sehe momentan keinen Grund, warum dieser Vertrag nicht einzuhalten ist.

Auch wegen der Freundinnen kommt eine andere Betrachtung iE nicht in Betracht, insbesondere ist (wegen der offenbar bekannten Situation) ein Irrtum bezgl. der Abnutzung ausgeschlossen.

Im Übrigen wurde der Mietvertrag ja auch dahingehend abgeändert, dass die Miete erhöht wird und die Freundinnen dann geduldet werden. Somit ist von einer vertragswidrigen Nutzung wohl nicht auszugehen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Um die Situation genauer prüfen zu können, sollten Sie einen Kollegen vor Ort aufsuchen.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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