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Schimmel in der Küche


| 27.10.2007 17:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



ich bewohne seit 2003 diese mietwohnung. durch modergeruch und betriebene ursachenforschung, habe ich nun extremen schimmelbefall hinter meiner einbauküche festgestellt. die wand ist über eine länge von ca 2,50m und bis in hÖhe der arbeitsplatte teilweise schwarz und grün-pelzig. der geflieste boden ist richtig nass und die wand wird wahrscheinlich nur noch durch die tapete zusammengehalten.Im daruntergelegenen Keller fällt ebenfalls der putz von der wand. die einzelnen küchenunterschränke sind ebenfalls schon schimmelig. die Küchenzeile habe ich mit einzug in 2003 in einem küchenstudio anfertigen lassen. kosten ohne e-geräte ca. 4000€. im schlafzimmer bildet sich ebenfalls an der gleichen wand schimmel. die luftfeuchtigkeit in der gesamten wohnung beträgt ca 80%.es bestehen bergschäden am gebäude. schieflage auf 4m = ca 4cm. den vermieter werde ich nächste woche in kenntnis setzen. das volle ausmaß kann ich noch nicht beurteilen.
die wohnung wird zum 31.01.08 gekündigt, da ich den wohnort wechsel.
nun meine fragen:
muss ich noch weiter die kaltmiete zahlen?
ggf auf ein "sperrkonto" - wie muss dieses gestaltet werden?
wer erstezt mir den schaden an meiner küche oder auch andere möbel?
neuwert oder zeitwert? Küchenmöbel können nicht mehr nachgeliefert werden..
inwieweit muss ich die nutzungseinschränkungen in der küche dulden? (ggf muss ich die komplette küchenzeile abbauen)
ich habe für solche sachen eigentlich keine zeit...bevorstehende renovierung/umzug
wie verhalte ich mich richtig?
27.10.2007 | 19:05

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.

1. Pflicht zur Mietzahlung

Die geschilderten Mängel sind nicht geeignet, Ihre Pflicht zur Zahlung des vollen Mietzines (also der Warmmiete) zu negieren. Zwar stellt die Schimmelbildung einen Mangel an der Mietsache dar, dieser berechtigt Sie jedoch lediglich zur Minderung der Miete in angemessenem Rahmen. Eine vollständige Befreiung begründet er nicht.

Ferner begründet Schimmelbildung nur dann ein Recht auf Mietminderung, wenn die Ursache nicht in der Sphäre des Mieters zu suchen ist. Nach Ihrer Schilderung erscheint die Ursache jedoch eine mangelhafte Gebäudeisolierung zu sein. Dies nicht zuletzt, weil in dem unterliegenden Keller ebenfalls erhebliche Feuchtigkeitsschäden erkennbar sind. Dies spricht für die Mangelhaftigkeit des Gebäudes und nicht etwa für, ebenfalls häufig vorkommende, Fehler im Lüftungs- und Heizverhalten. Im Zweifel wäre dies jedoch sachverständig zu begutachten. Für den Fall der vermieterseitigen Verantwortlichkeit, von der ich momentan ausgehe, billigen die Gerichte Mietern einen Minderungsanspruch von 10-20%, gerechnet von der Warmmiete, zu. Wenn Ihre Küche gar nicht mehr nutzbar ist, bspw. aufgrund nötiger Sanierungsarbeiten, steigert sich die Minderungsquote auf 30-40%. Maßgeblich ist immer der Grad der tatsächlichen Einschränkung der Nutzbarkeit der Mietsache. Der Restbetrag ist weiterhin normal auf das Konto des Vermieters einzuzahlen.

2. Schadensersatzanspruch

Ein Schadensersatzanspruch steht Ihnen gem. § 536a BGB dann zu, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, bspw. durch Verletzung seiner Instandhaltungspflichten. Im Regelfall wird hier auch die Wohngebäudehaftpflichtversicherung, so vorhanden, regulierend eingreifen. Zu ersetzen wäre der Zeitwert der beschädigten Gegenstände.

Ein oftmals noch verwandter vertraglicher Haftungsausschluss des Vermieetrs istz bei Wohnraummietverhältnissen unzulässig (BGH, NJW 2002, 673).

Fraglich ist jedoch, in wie weit evtl. ein Mitverschulden anzurechnen ist.

Wie sie schildern, ist es in Ihrer Wohnung zu erheblichem Schimmelbefall gekommen. Nunmehr wäre zu prüfen, in wie weit Sie bei sorgfältiger Beobachtung den Mangel hätten frühzeitig erkennen und Gegenmaßnahmen ergreifen können. Wäre Ihnen eine frühzeitige Erkennbarkeit der Schimmelbildung anzulasten und haben Sie schuldhaft eine rechtzeitige Meldung an den Vermieter versäumt, hätte dieser sogar gegen Sie einen Schadensersatzanspruch gem. § 536c BGB.

3. Weiteres Vorgehen

Es ist Ihnen dringend anzuraten, dem Vermieter zur Meidung der Folgen des § 536c BGB, den Mangel anzuzeigen. Aus Beweisgründen sollte dies schriftlich erfolgen. Ferner sollten Sie die Miete gem. obiger Quoten, anteilig kürzen. Unter umständen besteht die Möglichkeit, eine vorzeige Beziehbarkeit Ihrer neuen Wohnung vorausgesetzt, sich mit dem Vermieter auf eine vorzeitige Vertragsauflösung zu einigen. Eine Bewohnbarkeit der Wohnung während der Sanierungsphase wage ich nahezu auszuschließen. Insoweit dürfte der Vermieter ein Interesse an einer früheren Freigabe der Mietsache haben. Weigert er sich, Sanierungsarbeiten kurzfristig durchzuführen, haben Sie auch noch die Möglichkeit, ergänzend zur Mietminderung von einem Teilzurückbehaltungsrecht des mietzinses Gebrauch zu machen. Im Gegensatz zur Minderung muss der Zurückbehaltungsbetrag nach durchgeführten Arbeiten an den Vermieter vollständig ausgekehrt werden. Hier können Sie sicherlich nochmals 20% ansetzen.

Bitte beachten Sie, dass alle Ansprüche zur Voraussetzung haben, dass die Schimmelbildung nicht in Ihren Verantwortungsbereich fällt. Dies hätte allerdings der Vermieter zu beweisen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne für Ergänzungen zur Verfügung.l

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt




Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2007 | 19:32

ab wann gilt meine küche als nicht mehr nutzbar?
wenn die küchenzeile abgebaut werden muß, um schon das ausmaß bzw ursache festzustellen?
muß ich sie dann bis zur sanierung wieder aufbauen?
ist es ggf meine entscheidung?
ich habe nicht nur mich sondern auch meine 7jährige tochter zu versogen...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2007 | 19:41

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Küche ist dann nicht mehr nutzbar, wenn die Räumlichkeit für Ihren mietvertraglichen Zweck nicht mehr zu verwenden ist. Hierbei ist nicht auf das Mobiliar sondern auf die tatsächliche Nutzbarkeit des Raumes abzustellen. Dies ist jedoch regelmäßig im Einzelfall zu bewerten.

Wenn die abgebauten Küchenteile ohne weiteres wieder verbaubar sind, dann müssten Sie in der Tat, zumindest provisorisch, einen Wiederaufbau vornehmen. Hierzu sind Sie natürlich nicht verpflichtet, insbesondere wegen Ihres nahenden umzuges wäre ein vollständiger Aufbau wohl nicht zwingend erforderlich. Wenn es Ihnen jedoch zumutbar ist, um die Nutzbarkeit der Küche wieder herzustellen, werden Sie dies aus Schadensminderungsgesichtspunkten tun müssen. Für die Erschwernisse wird Ihnen ja bereits eine Minderungsquote zugebilligt.

Wenn Sie selber die Unbenutzbarkeit herstellen, kann dies nicht auf Dauer dem Vermieter angelastet werden. Bitte bedenken Sie, dass die Mietminderung nicht wegen dem Schimmel an sich, sondern wegen der einhergehenden Nutzungsbeeinträchtigung zugebilligt wird.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
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ziemlich komplexes thema...danke für die umfassende auskunft


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