Verspätete Fertigstellung von Mietwohnung

Sehr geehrte Ratsuchenden,

Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes mit einem klaren JA.

1.
Ab dem vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses ist Ihr Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB verpflichtet, Ihnen eine bezugsfertige Wohnung bereitzustellen.

Der schuldhafte Verzug des Vermieters mit der Übergabe der Mietsache stellt eine sogenannte nachträgliche (nach Vertragsabschluss) Teilunmöglichkeit sowie die Verletzung einer vertraglichen Hauptpflicht dar.

In diesem Fall stehen Ihnen Schadensersatzansprüche zu.
Anspruchsgrundlage sind hier die §§ 283 Satz 1 in Verbindung mit 275 Abs. 1, 280 Abs.1 Satz 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1BGB.

Ihnen ist somit sämtlicher Verzögerungsschaden gemäß §§ 249 ff. BGB zu ersetzen – der Vermieter muss Sie so stellen, wie sie bei rechtzeitiger Leistung gestanden hätten.

Unter den zu ersetzenden Schaden fällt gemäß § 252 BGB auch der „nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge“ zu erzielende entgangene Gewinn. Bei rechtzeitiger Übergabe der Mietwohnung hätten Sie bereits ab diesem Zeitpunkt Ihre Eigentumswohnung entgeltlich vermieten können.

Die Höhe des entgangenen Gewinns beläuft sich hier auf die volle Monatsmiete, nicht etwa nur auf die Miete für die drei Wochen, nach deren Ablauf Sie in die Mietwohnung einziehen konnten. Denn ein Mietbeginn, der nicht auf den 01. oder den 15. eines Monats fällt, ist völlig unüblich, Gleiches gilt für das Mietende.
Es kann Ihnen auch im Rahmen der Schadensminderungspflicht nicht zugemutet werden, dafür zu sorgen, dass Ihre Mieter auch deren vorheriges Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt beenden, welcher dann wiederum einen Leerstand der dortigen Wohnung nach sich zöge.

2.
Dieser Anspruch ist auch gerichtlich durchsetzbar.

Allerdings sollten Sie zuvor dem Vermieter gegenüber schriftlich den entgangenen Gewinn beziffern und unter Fristsetzung dessen Erstattung verlangen.

Vergessen Sie hierbei nicht, die von Ihnen geforderten Mietzahlungen insoweit zurückzuweisen, als hier der Höhe nach eine Minderung (§ 536 BGB ) in Betracht kommt.

Obwohl dies nicht Gegenstand Ihrer Frage war, weise ich Sie in diesem Zusammenhang abschließend kurz auf die Vorschrift des § 536b Satz 3 BGB hin:

“Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.“

Es ist also erforderlich, dass Sie bereits bei der Wohnungsübergabe dem Vermieter den Mangel angezeigt haben und zum Ausdruck gebracht haben, dass Sie auf Gewährleistungsrechte nicht verzichten wollen. Dies kann mündlich und auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen.


Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weitergeholfen zu haben.

Für Verständnisfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt