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Schimmel in Mietwohnung - Was haben wir für Möglichkeiten gegen Vermieter?


28.12.2007 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Sehr geehrte Damen und Herren,
Im Mai 2007 bin ich mit meinem Mann und unserer Tochter ( 2 ) in eine 4 Zimmerwohnung gezogen
Die Vermieterin wollte uns damals die Wohnung erst besichtigen lassen, als der Vormieter bereits ausgezogen & alles renoviert war, weil Sie der Meinung war, das man sich von einer leeren Wohnung ein besseres Bild machen könnte. Die Wohnung war in einem ordentlichen Zustand, jedoch ohne Einbauküche, die wir für 1700 Euro neu gekauft haben.
Seit einigen Wochen haben wir einen sehr starken Schimmelbefall in der Küche ( Nordseite ), der mittlerweile bereits die neue Küche beschädigt hat. Sogar die gelagerten, verschlossenen Lebensmittel in den Schubladen schimmeln. ( z.B. geschlossene Reispackungen etc.) Außerdem schimmelt es auch in Wohnzimmer, Bad & Schlafzimmer, jedoch nicht in einem solchen Maße wie in der Küche.
Als wir die Vermieterin auf den Schimmel angesprochen haben, meinte sie, das dieses Probelm nicht zum ersten Mal auftritt und wir sollten uns eine Dunstabzugahbaube mit Abzugsschlauch kaufen. Unser Dunstabzug verfügt über keinen Schlauch aber dazu ist man nicht verpflichtet und wir sehen es nicht ein, jetzt nochmal die Kosten für eine neue Abzugshaube zu tragen. Schließlich hätte sie uns auch vor dem Kauf der neuen Küche drüber informieren können.

In Gesprächen mit den Nachbarn kam jetzt heraus, das bereits die letzten beiden Mieter aufgrund Schimmelbefalls ausgezogen sind und sogar gerichtlich gegen die Vermieterin vorgegangen sind ( angeblich auch gewonnen haben )
Ist es rechtens, das man eine schimmelige Wohnung immer wieder übertüncht und an den nächstbesten weitervermietet, ohne den Schaden jemals richtig zu beheben????

Wir haben heute ein Schreiben mit einer Mängelanzeige bei ihr eingeworfen und sie außerdem darüber informiert, das wir ab sosfort die Miete um 25 % kürzen, was laut einem Gesrpäch mit der Verbraucgerzentrale rechtens ist.

Was haben wir für Möglichkeiten? Unsere fianziellen Mittel sind leider sehr begrenzt und wir können uns keinen Rechtsstreit leisten.
Allerdings möchten wir so schnell wie möglich ohne Wahrung der Kündigunsfrist aus der Wohnung raus, schon alleine wegen unserer Tochter, der dieser Schimmelbefall nicht länger zugemutet werden kann.
Außerdem möchte ich die Küche zumindest zu einem Großteil des Kaufpreises ersetzt bekommen.
Was würden Sie uns raten wie wir weiter vorgehen sollen?

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann uns soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Im Mietrecht beschäftigt gerade das Problem der Mietminderung wegen Schimmelbildung die Deutsche Gerichtsbarkeit sehr häufig. Dieses Problemfeld ist extrem umstritten. Grundsätzlich lassen sich die Ursachen solcher Schimmelbildungen oft nur durch Sachverständigengutachten klären. Im Ergebnis ist zwischen 2 Konstellationen zu differenzieren: a) Der Schimmel ist auf Bausubstanz (defekte Fenster, undichtes Dach, mangelhafte Heizung etc.) zurückzuführen. Dann hat der Vermieter hierfür einzustehen und die Schimmelbeseitigung (und deren Ursachen) auf seine Kosten zu veranlassen. In diesem Fall ist eine Mietminderung des Mieters rechtmäßig. b) Der Schimmel hat seine Ursache im Verhalten des Mieters beispielsweise durch falsches Lüften, nicht ausreichendes Heizen und Wäschetrocknen etc. Dann hat auch der Mieter für die Beseitigung aufzukommen und ist dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. In diesem Fall ist eine Mietminderung nicht rechtmäßig.
In Ihrem Fall bewerte ich die Beweislage aufgrund Ihrer Angaben
als positiv. Allein die Aussage des Vermieters, dass diese Schimmelbildung schon häufiger auftrat, lässt darauf schließen, dass dieses Problem auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Zudem wohnen Sie erst seit mehreren Monaten in dieser Wohnung, so dass selbst mieterbedingtes Fehlverhalten sich nicht kurzfristig so drastisch auswirken könnte. Daher gehe ich davon aus, dass diese Minderung dem Grunde nach zu Recht erfolgt. Auch die Höhe von 25 % ist bei derart massivem Schimmelbefall vertretbar.

Natürlich ist es nicht in Ordnung, dass ein Vermieter, der dieses Problem kennt, die Wohnung immer wieder neu vermietet, ohne darüber aufzuklären. Dies könnte eine arglistige Täuschung bedeuten, die sie zur Anfechtung des Mietvertrages nach § 123 BGB berechtigen würde. Problematisch ist hierbei jedoch, dass Sie die Arglist des Vermieters nachweisen können müssten. Ob dies im Ergebnis durchgreift, kann ich an dieser Stelle leider nicht beantworten, da ich nicht alle Details des Falles kenne.

Je nach Ausmaß der Schimmelbildung sind Sie jedoch gem. § 569 I BGB berechtigt, den Mietvertrag außerordentlich fristlos zu kündigen. Das ist dann möglich, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigung verbunden ist. Diese muss noch nicht eingetreten sein, muss jedoch unmittelbar drohen. Lässt sich der gesundheitsgefährdende Zustand leicht beheben, besteht kein Kündigungsrecht, sondern der Vermieter muss Abhilfe schaffen. Ich bin jedoch der Ansicht, dass eine Durchfeuchtung der Wohnung nicht einfach zu beheben ist. Im Ergebnis kommt es jedoch immer auf den Einzelfall an. Die Rechtsprechung, hat ein Kündigungsrecht des Mieters bei gravierenden Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung bejaht (LB Bremen WuM 2006, 621; AG Flensburg, WuM 96, 616).

Zudem können Sie Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen, wenn die Küchenmöbel durch die Schimmelbildung in Mitleidenschaft gezogen worden sind.

Insgesamt gebe ich Ihnen daher den Rat, sich eine neue Wohnung zu suchen und diese dann fristlos zu kündigen. Bis dahin sollten Sie die Miete weiter mindern. Zudem können Sie anschließend Schadensersatz verlangen. Zuvor sollten Sie jedoch versuchen, mit dem Vermieter bezüglich der Küche zu verhandeln. Vielleicht ist er ja bereit, sie Ihnen zu einem günstigen Preis abzukaufen.

Jedoch können auch nach Auszug weitere Probleme drohen, besipielsweise wegen der Renovierung bei Auszug. Falls der Vermieter die Minderung oder Kündigung nicht akzeptieren will, wird er eventuell die Kaution zurückbehalten, was er jedoch nicht darf. Sollte dies eintreten, können Sie sich gerne an mich wenden.

Sollte sich ein Rechtsstreit nicht vermeiden lassen, sollten Sie sich erkundigen, ob Sie Beratungs- oder Prozesskostenhilfe, also eine staatliche Übernahme der Anwalts- und Gerichtskosten, erhalten. Dies hängt von Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen ab.
Gerne berate ich Sie auch diesbezüglich.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich wünsche Ihnen einen guten Rutsch ins neue Jahr.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Kanzlei@RA-Liedtke.de



Nachfrage vom Fragesteller 27.04.2008 | 12:52

Guten Tag Herr Liedtke,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich weiß nicht, ob folgende Frage noch in das Gebiet "Nachfrage" fällt, aber ich stelle sie trotzdem :-)

Wir haben mittlerweile eine neue Wohnung gefunden, und am 03.04.08 rückwirkend zum 01.04.08 gekündigt.( 3 Monate Kündigungsfrist)
Wir haben den Brief persönlich vorbeigebracht, als auf unser Klingeln nicht geöffnet wurde, haben wir ihn eingewofen, mit Datum & Uhrzeit (17.ooUhr) vermerkt. Dafür haben wir auch einen Zeugen.
Ist das ausreichend? Der Anwalt unserer Vermieterin beharrt darauf, das die Kündigung nicht pünktlich einging, da die Vermieterin erst am 04.04 in den Briefkasten geschaut hat.
Wer ist im Recht?

Mit freundlichen Grüßen



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.04.2008 | 15:00

Sehr geehrte Fragestellerin,

naja, eigentlich handelt es sich hierbei um eine neue Frage. Aber trotzdem möchte ich Ihnen hierauf eine dementsprechend kurze Antwort geben. Zugegangen ist eine Willenserklärung, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Voraussezungen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Unter normalen Voraussetzungen muss daher niemand am späten Nachmittag mit dem Zugang im Briefkasten rechnen. Das Schriftstück gilt dann als zugegangen, wenn unter normalen Voraussetzungen mit einer Briefkastenleerung zu rechnen ist, also am nächsten Werktag. Daher hat der Rechtsanwalt der Vermieterin im vorliegenden Fall leider Recht.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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