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Versicherung als Vermieter

| 24.06.2011 11:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Welche Versicherung sollte ich als Vermieter einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus abschließen? Was für Versicherungen sollte ich von meinem Mieter verlangen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Sie sollten zur finanziellen Absicherung von Schäden, die durch Feuer, Explosion, Leitungswasser, Frost, Blitzschlag, Sturm und Hagel an der Immobilie entstehen können, eine Wohngebäudeversicherung abschließen. Versichert werden zumeist neben dem Wohnhaus auch Garagen, Carports und Zäune. Vandalismus, Elementarschäden (Erdrutsch, Überschwemmungen, Erdbeben) und Bruch der Außenverglasung können ebenfalls abgesichert werden, wenn die Lage der Immobilie dies erfordert.

Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht sollte ebenfalls abgeschlossen werden. Diese springt beispielsweise ein, wenn ein loser Dachziegel einen Passanten trifft oder ein parkendes Auto beschädigt, ein an einer Dachrinne festgefrorener Eiszapfen abbricht und den Nachbarn verletzt oder wenn ein Besucher auf dem nicht gestreuten Grundstück ausrutscht und sich ein Bein bricht.

Bei Eigentumswohnungen wird sowohl die Gebäudeversicherung als auch die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht in der Regel durch die Hausverwaltung gestellt. In dem Fall entscheiden alle Eigentümer gemeinsam über den Versicherungsschutz und Sie können nicht allein darüber bestimmen. Beiträge für Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug können aber auf die Mieter umgelegt werden.

Passiert jedoch ein Unfall innerhalb einer vermieteten Wohnung - stürzt zum Beispiel ein Mieter aufgrund einer maroden Treppe, die zur Wohnung gehört - haftet nicht die für das Gemeinschaftseigentum abgeschlossene Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung für den Schaden, sondern allein der jeweilige Eigentümer. In derartigen Fällen springt aber die private Haftpflichtversicherung des Eigentümers ein, wenn das Risiko der Wohnungsvermietung mit abgedeckt ist. Üblicherweise kann die gesetzliche Haftpflicht des Eigentümers aus der Vermietung von Wohnungen gegen einen geringen Beitragszuschlag in die private Haftpflichtversicherung mit eingeschlossen werden. Dies sollten Sie mit Ihrem privaten Haftpflichtversicherer abklären bzw. eine entsprechende Haftpflichtversicherung abschließen.

Auch eine Vermieterrechtsschutzversicherung, die die Kosten von Rechtsstreitigkeiten rund um die vermietete Wohnung bzw. des Hauses abdeckt, ist empfehlenswert. Denn oft kommt es mit dem Mieter zum Streit über die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung, Formfehler bei einer berechtigten Kündigung oder wegen Umbauarbeiten.

Wenn nach Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser, Rohrbruch oder Sturm die vermieteten Wohnräume aufgrund von Reparaturen vorübergehend nicht bewohnt werden können, entgehen Ihnen Mieteinnahmen. Um diese auszugleichen, können Sie eine Mietverlustversicherung abschließen, die mitunter zusätzlich zur Wohngebäudeversicherung angeboten wird. Der Mietausfall wird bis zu dem Zeitpunkt ersetzt, bis zu dem die Räume wieder nutzbar sind, allerdings in der Regel bis maximal zwölf Monate nach Eintritt des Versicherungsfalls. Versicherbar sind grundsätzlich auch durch den Mieter verursachte Schäden an der Wohnung und Mietausfall, weil der Mieter nicht zahlt – hier sollten aber genauestens die Konditionen überprüft werden.

Sie sollten sich daher zunächst an Ihre Hausverwaltung wenden und nachfragen, welche Versicherungen bereits abgeschlossen wurden. Ich gehe davon aus, dass dies für die Gebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung schon der Fall ist. Wichtig ist auch zu klären, ob Ihre private Haftpflichtversicherung Wohnungsvermietung abdeckt. Bezüglich Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung können Sie entsprechende Angebote einholen und dann entscheiden, ob sich dies für Sie rechnen würde.

Von Ihrem Mieter sollten Sie vor dem Abschluss des Mietvertrages den Nachweis einer Haftpflichtversicherung verlangen. Denn sollte es z.B. durch das Verschulden des Mieters zu einem Wohnungsbrand kommen, die Waschmaschine auslaufen oder wegen Schlüsselverlusts die gesamte Schließanlage ausgetauscht werden müssen, entstehen schnell hohe Schäden. Ebenso wenn eine wirksam übertragene Räumpflicht nicht ausgeführt wird und dadurch Dritte zu Schaden kommen.
Dafür muss zwar grundsätzlich der Mieter haften. Hat dieser aber die finanziellen Mittel nicht, bleiben Sie ohne Haftpflichtversicherung des Mieters möglicherweise auf den Schäden sitzen. Achten Sie darauf, dass die genannten Mietschäden auch tatsächlich von der Versicherung umfasst sind.

Daneben könnte eine Hausratsversicherung des Mieters, die Diebstahl beinhaltet, Ihnen eventuell einen Vorteil bringen, da diese bei etwaigen Einbrüchen in der Regel auch für den Einbruchsschaden z.B. an der Wohnungstür aufkommt.

Beachten Sie aber, dass eine Pflicht zum Abschluss und Nachweis von Versicherungen zumindest in einem einseitig vorgegebenen Formularmietvertrag als überraschende Klausel nicht wirksam vereinbart werden kann, vgl. LG Berlin 26. Zivilkammer, Urteil vom 16. September 1992 , Az: 26 O 179/92.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 26.06.2011 | 13:08

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