Vermietungsabschlag bei einer Schenkung

Gerne zu Ihren Fragen zur Anwendung des § 13d ErbStG und zur Grundstücksbewertung im Schenkungsfall

1.) Vermietungsabschlag bei der Schenkung von vermieteten Wohnhäusern
Bei der Schenkung vermieteter Immobilien, die Wohnzwecken dienen, sieht das Erbschaftsteuerrecht einen Bewertungsabschlag von 10 % vor. Dieser kann im Rahmen des Ertragswertverfahrens in Abzug gebracht werden, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Ziel des Abschlags ist die steuerliche Privilegierung von Wohnraumvermietung.

Im konkreten Fall haben Sie angekündigt, 75 % zweier vermieteter Mehrfamilienhäuser an Ihre Ehefrau und Ihre Söhne unentgeltlich zu übertragen. Der gemeine Wert der beiden Objekte wurde nach dem Ertragswertverfahren auf 1.551.000 € festgestellt.

Bei Anwendung des 10 %-Abschlags ergibt sich ein um 155.100 € verminderter Steuerwert von 1.395.900 €.

Die Schenkung von 75 % führt dazu, dass nur 75 % dieses um den Abschlag verminderten Wertes steuerlich relevant sind, d. h.:

1.395.900 € × 75 % = 1.046.925 €

Dieser Betrag ist für die Steuerfestsetzung maßgeblich. Maßgeblich ist nicht der Anteil von 75 % des ursprünglichen Werts (1.162.500 €), sondern 75 % des bereits um den 10 %-Abschlag geminderten Werts.

Für den Schenkungsvertrag gilt: Juristisch sollte der vollständige gemeine Wert dokumentiert werden, dabei aber zusätzlich der Hinweis aufgenommen werden, dass der Erwerb dem § 13d ErbStG unterliegt und der Abschlag bereits berücksichtigt wurde. Die Formulierung kann auch zivilrechtlich klarstellen, dass die Bewertung nach steuerlichen Maßgaben erfolgt und hiervon keine abweichende Vereinbarung über den zivilrechtlichen Wert abgeleitet werden soll.

2.) Abweichung vom Bodenrichtwert wegen Außenbereichsfläche
Bei der Bewertung der Immobilien wurde offenbar der Bodenrichtwert eines im Bebauungsplan gelegenen Grundstücks vollständig angesetzt. Sie führen zutreffend an, dass etwa ein Drittel der Fläche gemäß Auskunft des Bauamts als sogenannte Außenbereichsinsel einzustufen ist, die nicht bebaubar ist (§ 35 BauGB)

Die Mitteilung des Landesamtes macht deutlich, dass Bodenrichtwerte als Durchschnittswerte zu verstehen sind. Wesentliche Abweichungen eines Grundstücks – insbesondere die fehlende Bebaubarkeit bestimmter Flächen – führen regelmäßig zu einem niedrigeren Verkehrswert.

Daher ist es sachgerecht und m.E. vertretbar, bei der steuerlichen Bewertung einen modifizierten Bodenwert anzusetzen, der die nicht bebaubare Fläche niedriger (z. B. als Garten- oder sonstiges Außenland) berücksichtigt. Dies kann z. B. durch Ansatz eines gemischten Bodenwerts (nach Fläche gewichtet) erfolgen.

Hierdurch sinkt der Grundstückswertanteil im Ertragswertverfahren, was wiederum auch den steuerlich relevanten Gesamtwert und damit die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer senken kann.

Ergebnis:
Der 10 %-Abschlag gem. § 13d ErbStG ist auf den nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Wert der vermieteten Wohnhäuser anwendbar, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Der Schenkungsbetrag von 75 % ist aus dem bereits reduzierten Wert zu berechnen.

Die Berücksichtigung nicht bebaubarer Flächen mit einem reduzierten Bodenwert ist in der Verkehrswertermittlung gerechtfertigt und sollte bei der Wertermittlung für steuerliche Zwecke geltend gemacht werden können. Bei der Bewertung kann und sollte der niedrigere Bodenwert für die nicht bebaubare „Außenbereichsinsel" berücksichtigt werden. Hierzu empfiehlt sich eine Begründung gegenüber dem Finanzamt ggf. mit Verweis auf öffentlich zugängliche Bodenwertinformationen.

Meine Bewertung auf Basis Ihrer Ihrer fragmentarischen Angaben dient Ihrer summarischen Orientierung. Sie ersetzt keine Einzelfallprüfung unter Berücksichtigung aller relevanten Unterlagen und örtlicher Besonderheiten. Eine steuerrechtliche Würdigung im Detail – insbesondere gegenüber dem Finanzamt – sollte durch versierte Steuerberater bzw. Anwälte für Steuerrecht auf Grundlage umfassender Akten- und Objektskenntnisse individuell vervollständigt werden. Dennoch denke ich, Ihre Fragen hilfreich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen