Vermietung rechtmäßig, wenn Erbengemeinschaft vorliegt?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


I.
Ein wirksamer Vertrag ist nicht mit der Erbengemeinschaft selbst zustandegekommen, da es dieser bereits an der notwendigen Rechtsfähigkeit fehlt. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden:

"Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft nicht mit dieser als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zu Stande kommen."; Urteil vom 11.9.2002 - Az.: XII ZR 184/00.

II.
Zweite Variante ist, dass der Mietvertrag über die Mutter als Vertreterin mit allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft persönlich geschlossen wurde.

Geprüft werden muss dabei, ob Ihre Mutter sie wirksam vertreten durfte und ob die Vertretung hinreichend offenkundig gemacht wurde.

Hinzuweisen ist insoweit, dass die grundbuchrechtliche Stellung als Eigentümer und die Stellung als Vermieter nicht identisch sind und auseinanderfallen können. Dies bedeutet, dass tatsächlich auch eine Person, die nicht oder nicht alleine Eigentümer ist, im eigenen Namen (bei wirksamer Vertretung auch im fremden Namen)einen wirksamen Mietvertrag abschließen kann.

Hat Ihre Mutter ohne die notwendige Vertretungsmacht gehandelt, hängt die Wirksamkeit gegenüber Ihnen und Ihrer Schwester gegenüber dem Lebensgefährten davon ab, ob dieser Vertrag von Ihnen genehmigt wird. Wurde der Vertrag im Namen aller Miterben geschlossen und genehmigen Sie diesen, sind alle Miterben gemeinsam Vermieter.

Erfolgt diese Genehmigung nicht, werden Sie nicht Vertragspartner. Der Mietvertrag bleibt allerdings im eigenen Namen der Mutter gegenüber dem Mieter weiter wirksam, da Eigentum und Vermieterstellung auseinanderfallen können.

Falls Ihre Mutter Sie wirksam vertreten konnte, ist ein Mietvertrag mit allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustandegekommen. Sie sind dann gemeinschaftlich Vermieter geworden.

III.
Dritte Variante ist daher, dass Ihre Mutter nur im eigenen Namen gehandelt hat oder keine wirksame Vertretungsmacht hatte und der Vertrag nicht genehmigt wurde. Der Vertrag ist dann mit der Mutter wirksam zustandegekommen. Unterstellt wird dabei, dass Ihre Mutter bei Vertragsschluss noch geschäftsfähig war.

Gegenüber Ihnen und Ihrer Schwester kann sich Ihre Mutter in diesem Fall schadensersatzpflichtig gemacht haben, wenn Sie mit dem Abschluss des Mietvertrages ihre Befugnisse überschritten hat. Hier ist zu klären, inwieweit die alleinige Nutzung des Objektes vereinbart war.

Auch ein nur kostendeckender Vertrag, bei dem lediglich die Nebenkosten gezahlt werden, ist als Mietvertrag zu qualifizieren. Ein Schaden kann hier in der Unterschreitung der ortsüblichen Miete liegen.

Festzuhalten ist, dass der Vertrag wohl nicht als pauschal unwirksam bewertet werden kann, sofern die Mutter noch geschäftsfähig war. Hier muss geklärt werden, wer letztlich Vertragspartner geworden ist. Weiter sollten Sie so schnell wie möglich klären, ob und ggf. wie der Vertrag für die Zukunft beseitigt, zumindest aber angepast werden kann. Ich empfehle Ihnen sich dazu ergänzend anwaltlich beraten zu lassen und den vollständigen Vertrag und die Nutzungsabrede mit der Mutter dem Anwalt vorzulegen bzw. zu schildern.

Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Wenn Sie weitergehende Fragen haben oder einer Vertretung wünschen, können Sie mich in dieser Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten, wobei die hier gezahlte Gebühr angerechnet werden kann. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Büronummer oder per E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt