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Kann ich Miete zurückhalten, weil mein Vermieter zu einer Erbengemeinschaft gehört und ich dies nich

| 16.01.2011 01:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
hier kurze sachinfo und meine frage(n) dazu:

es wurde ein mietvertrag abgeschlossen über wohnraum. dieser wurde gekündigt in beiderseitigem einverständis mit monatsfrist. nach kündigung und auszug hat sich herausgestellt, dass das mietobjekt einer erbengemeinschaft von drei personen gehört. mietvertrag wurde aber nur von einer person, ohne vermerk auf vertretung d. erbengemeinschaft o.ä., sondern nur auf den privatnamen dieser einen person geschlossen. es ist noch eine mietzahlung offen, die aber bisher noch nicht gezahlt wurde, weil meineserachtens hier der mietvertrag von seiten des vermieters nicht erfüllt werden konnte und somit es allerhöchstens zu einer vermietung von einem drittel des wohnraums kam.
nun meine fragen:
1.war der mietvertrag gültig, obwohl verschwiegen wurde, dass eine erbengemeinschaft vermieter ist und nur eine person dieser gemeinschaft vermietet hatte?
2.besteht schadensersatzanspruch bzgl. der fehlenden zustimmung der zwei erbengemeinschaftsmitgliedern im bezug auf die vermietung-habe zwar genutzt, konnte dies, aber mangels zustimmung des anderen 2/3 anteils nicht tatsächlich tun.problem hierbei nur, dass dies erst nach ablauf des mietvertrags festgestellt wurde!
3.kann bezüglich der fehlenden 2/3 zustimmung hier eine nutzungsentschädigung statt miete angenommen werden?
4.kann bzw.darf bei nutzungsentschädigung nur ortsübliche durchschnittsmiete angesetzt werden und kann diese dann rückwirkend dem bereits bezahlten gegengerechnet werden?

vielen dank bereits im voraus für die antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Die Person, die Ihnen gegenüber als Vermieter aufgetreten ist, hätte offenlegen müssen, dass sie eine Erbengeneinschaft vertrat. Andernfalls greift in solchen Fällen § 164 Abs. 2 BGB: Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.

Sie haben also einen Mietvertrag mit dieser einen Person geschlossen, nicht mit der Erbengemeinschaft. Der Mietvertrag ist aber wirksam.

Ein Problem hätte sich ergeben, wenn der Vertrag nicht hätte erfüllt werden können. Bei z. B. mangelnder Zustimmung der übrigen Miterben hätte der Vermieter Ihnen die Wohnung aus rechtlichen Gründen nicht überlassen können. In dem Fall wären Sie von der Pflicht zur Mietzahlung befreit gewesen und hätten darüber hinaus auch Schadensersatz verlangen können.

Da vorliegend das Mietverhältnis aber ohne eine Leistungsstörung abgewickelt werden konnte, stehen Ihnen auch keine Ansprüche zu. Die bloße Möglichkeit einer Leistungsstörung genügt nicht.

Es ist übrigens auch nicht so, dass ein Vermieter immer Eigentümer oder sonstwie allein Berechtigter der Mietsache sein muss. Es genügt, wenn er dafür sorgen kann, dass er dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand überlässt. Mehr verlangt das Gesetz nicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese vertragliche Pflicht hat der Vermieter hier erfüllt.

Aus der nachträglich gewonnen Erkenntnis hinsichtlich der Erbengemeinschaft können Sie also leider keinen Vorteil mehr ziehen. Die offene Miete sollten Sie noch zahlen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2011 | 12:43

vielen dank für die schnelle antwort. ist schade, aber hilft mir schon weiter:-)
nun noch eine abschließende frage. wer muss, wenn klagen? die person, die vermietet hat oder die erbengemeinschaft als gesamtes? habe mir nämlich gedacht, dass eine klage wegen miete von der vermietenden person alleine nicht möglich ist, wenn dann nur für den anteil der dem vermietenden zustehen würde und eine klage von der erbengemeinschaft eigentlich ja auch nicht möglich ist, da kein mietvertrag bestand-somit müsste doch eine titulierung nicht möglich sein?

vielen dank bereits im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.01.2011 | 13:35

Ihr Vertragspartner kann die restliche Miete einklagen und auch einen Vollstreckungstitel gegen Sie erwirken.

Wie gesagt: Sie haben einen wirksamen Mietvertrag geschlossen, der auch von der anderen Seite erfüllt worden ist. Daher sind Sie zur Gegenleistung verpflichtet.

Die Erbengemeinschaft hätte mit diesem Rechtsstreit nichts zu tun. Eine Verteidigungsmöglichkeit besteht diesbezüglich nicht. Daher sollten Sie die Miete zahlen, um weitere Kosten zu vermeiden.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.01.2011 | 12:45

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