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Erbengemeinschaft als Vermieter - Kündigungrecht

| 27.02.2011 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe seit 1995 einen Mietvertrag , welcher im Namen der Erbengemeinschaft abgeschlossen wurde , ohne dass hierbei die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft in dem Mietvertrag benannt wurden .
Genauer gesagt steht unter Vermieter :
Erben Hammes
vertreten durch : Frau M.Wolf

Mieter : 1 und 2

Im Falle einer Kündigung , egal von welcher Seite,müssten nicht alle Erben mit Namen benannt sein ? Die Kündigung wäre doch sonst ungültig?!

Wenn sich zwischenzeitlich die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt hat , welche Änderungen müssten im Mietvertrag nachgetragen werden ?

Vielen Dank für Ihre Mühe
Es grüßt J.Caufal

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:


„Im Falle einer Kündigung , egal von welcher Seite,müssten nicht alle Erben mit Namen benannt sein ? Die Kündigung wäre doch sonst ungültig?!"

Das ist nicht zwingend erforderlich. Die Erben/Vermieter können sich auch durch eine andere Person vertreten lassen, die auch nicht zwingend Mitglied der Erbengemeinschaft sein muss. Die Kündigung müsste dann im Namen der Erbengemeinschaft erklärt werden. Der Vertreter muss seine Vollmacht nachweisen. Im Vertrag ist eine Person angegeben, die die Erbengemeinschaft vertritt. Diese kann im Zweifel auch wirksam die Kündigung im Namen der Erbengemeinschaft erklären. Wenn eine andere Person als die genannte die Kündigung erklärt, muss sie eine gesonderte Vollmacht nachweisen, die entweder von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft unterschrieben ist oder von der im Mietvertrag genannten Vertreterin (Untervollmacht). Ist die Kündigung weder von der im Vertrag genannten Vertreterin noch von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft unterschrieben, haben Sie die Möglichkeit, diese nach § 174 BGB: Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten unverzüglich zurückzuweisen. Die Kündigung wäre dann unwirksam.


„Wenn sich zwischenzeitlich die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt hat , welche Änderungen müssten im Mietvertrag nachgetragen werden ?"

Nichts. Es ändert sich nichts im Mietvertrag. Ihr alter Mietvertrag bleibt nach wie vor gültig. Er wird fortgesetzt mit dem neuen Eigentümer des Grundstücks bzw. der Wohnung und ist so wie er ist gültig, unabhängig davon, wie häufig der Vermieter wechselt. Der Erwerber übernimmt Ihnen gegenüber alle Rechte und Pflichten der bisherigen Erbengemeinschaft. Sie müssen Ihren Mietvertrag also nicht ändern oder einen neuen abschließen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

_________
Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Rückfrage vom Fragesteller 27.02.2011 | 22:13

Wenn sich die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt hat und ich den neuen Vermieter nicht kenne ,dann schreibe ich die Kündigung an die Vertreterin der Erbengemeinschaft, welche ja im Mietvertrag bei Abschluss benannt wurde ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.02.2011 | 23:27

Guten Abend,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Entscheidend ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der Erwerber Ihrer Wohnung bzw. des Grundstücks tritt erst mit Umschreibung des Grundbuchs in das bestehende Mietverhältnis ein und nimmt erst dann die Stellung Ihres bisherigen Vermieters ein (§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete ).

Sie müssten also, um eindeutig Gewissheit zu bekommen, wer der richtige Empfänger der Kündigung ist, Einsicht in das Grundbuch nehmen. Das können Sie beim Grundbuchamt tun. Grundbuchamt ist das Amtsgericht. Sie müssen nur ein berechtigtes Interesse vortragen. Das können Sie, wenn Sie Ihr Anliegen unter Vorlage des Mietvertrages und Ihres Personalausweises vortragen.

An den/die Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind, schicken Sie dann die Kündigung. Ist der Erwerber (noch) nicht im Grundbuch eingetragen, müssten Sie die Kündigung an die bisherigen Vermieter (Mitglieder der Erbengemeinschaft) oder an deren Vertreterin schicken.

Bewertung des Fragestellers 16.09.2013 | 12:37

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