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Mutter & Sohn unterschreiben Mietvertrag, beide Vermieter ?

13.01.2020 12:35 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Mutter und Sohn unterschreiben einen Mietvertrag als Vermieter mit ihrem vollen Namen.
Im Rubrum ist der Sohn eigengetragen als Vermieter, eine Zeile unter ihm, also immer noch im Rubrum, steht vertreten durch ..(die Mutter)... Sie bilden somit eine Innen-GbR.
Mit Unterschriftsleistung beider, unter dem Mietvertrag kommt dieser Vertrag, einer Personengesellschaft (GbR) gleich. Eine GbR besteht aus mindestens 2 Personen.
Bevollmächtigt hat der Eigentümer mit seiner Unterschrift, das seine Mutter ihn vertreten soll.
Mit Unterschrift der Mutter unter dem Mietvertrag erkennt die Mutter, die durch den Vermieter erteilt wurde, auch als Stellvertretungsannahme an. An dieser Stelle weisen wir hin auf § 164 BGB.
Gesamte Vorbereitung mit der Maklerin hat die Mutter übernommen.
Nach Mietvertragsunterzeichnung aller Parteien (2x Vermieter, 2x Mieter) übernimmt die stellvertretende Mutter eigenständig Handlungen, verhandelt mit Dritten über Arbeiten am Mietobjekt, die sie auch bezahlt, verhandelt mit Mietern einen neuen Mietzinz, unterschreibt mit Ihrem Namen auch Zusatzvereinbarungen, die Gegenstand des bereits unterschriebenen Mietvertrages werden. Somit greift sie unserer Meinung nach aktiv in das Mietverhältnis ein.
Das alles geschieht im Zeitraum (in dem sich Vermieter nicht aktiv am Mietverhältnis beteiligt hatte, bis auf einige Besuche) von 7 Jahren.
Für uns als Mieter war ganz eindeutig durch Vertretungsvermerk im Rubrum, das die Mutter unser Ansprechpartner aus der Vermieterpartei ist und war.
Da die Mutter auch im Rubrum steht ( noch über den Mietern), den Mietvertrag unterschrieben hat, und auch ab Mietvertrag eigene Verhandlungen mit den Mietern führt, wird die Mutter Mitglied der Vermieterpartei somit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Und das auch dann mit allen Stimmrechten, Rechten und Pflichten. Die Mutter hat somit das alleinige Sagen gegenüber Dritten (z.B. Mietern), da sie ja das Vertrauen ihres Handels ja vom Eigentümer, mit dessen Unterschrift, erhalten hat.
Somit vertritt die Mutter die Gesellschaft (GbR) nach außen allein.
Sie trifft auch schriftliche Absprachen mit Mietern, die dann Gegenstand des Mietvertrages werden.
Es steht ihr auch ihr nur eigenes Recht aus der Vertretungsmacht zu, eben diese Absprachen
zu ändern, wieder aufzuheben oder auch zu kündigen.
Nun nach 7 Jahren erfolgreichen Miteinander zwischen der Stellvertretenden Mutter und uns, den Mietern, schafft der Eigentümer nun plötzlich andere Tatsachen und kündigt den Mietern.
Der Vermieter kündigt allein die von der stellvertretenden Mutter ausgehandelten, über Jahre hinweg, praktizierten Absprachen. Nie wurde durch die Mutter etwas beanstandet.
Dies, obwohl die Kündigungshoheit doch bei der Stellvertretung, der Mutter lag.
Das eine Stellvertretung der Mutter durch ihn als Vermieter aufgehoben ist und war, wurde uns als Mietern zu keinem Zeitpunkt angezeigt.
Da beide Personen aus der Vermieterpartei ein gleiches Ziel bei ihrer Unterschrift unter dem Mietvertrag verfolgten, sind eben beide Mitglieder einer GbR.
unsere Frage ist lautet, welche Machtbefugnisse wurden abgetreten und welche Rechte und Pflichten liegen nun die den jeweiligen GbR Mitgliedern.
Hätten Sie auch gemeinsam kündigen müssen ?

Wir freuen uns auf eine Antwort
-die beiden Mieter-

Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,


hier befinden Sie sich nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung in einem gefährlichen Irrtum:


1.)

Denn wenn im Mietvertrag "vertreten durch ..(die Mutter)..." steht, ist das ein Fall der Stellvertretung und nicht eine (Innen)GbR.

Das bedeutet für den Vertrag, Vertragspartner ist ausschließlich und nur der Sohn. Auch die Unterschrift der Mutter ändert daran nichts; selbst wenn bei deren Unterschrift das "i.V." fehlt, ergibt sich aus dem Text bei der Vermieterzeile, dass allein der Sohn Vermieter ist.


2.)

Der Sohn als Vertretender kann dann auch allein Vereinbarungen, die seine Mutter als Vertreterin geschlossen hat, auflösen. Auch kann er die Vertretungsmacht seiner Mutter aufkündigen (und nicht umgekehrt).


3.)

Auch obliegt die "Kündigungshoheit" nicht der Mutter, sondern allein dem Vertragspartner, hier also dem Sohn als Vermieter.

Ob er sich dazu eines Vertreters (dann mit notwendiger Originalvollmacht des Sohnes mit Originalunterschrift auf der Vollmacht) bedient oder er selbst (dann mit seiner Originalunterschrift in der Kündigungserklärung) die Kündigung ausspricht, ist allein dem Sohn als Vermieter überlassen!


4.)

Hier hätte also nicht beide kündigen müssen, sondern nur der Sohn.


5.)

Sofern die Kündigungserklärung auch die Originalunterschrift des Sohnes als Vermieter trägt, ist zumindest diese Formalie eines Kündigungsschreibens eingehalten worden und macht die Kündigung nicht unwirksam.



6.)
Auch muss Ihnen nicht die Kündigung der Vollmacht der Mutter angezeigt werden.


7.)

Ob das Kündigungsschreiben ansonsten formal und materiell wirksam ist, kann nur durch Prüfung des Schreibens (unter Vorlage des Mietvertrages) im Rahmen einer Direktfrage geklärt werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg



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