Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Tod des Vermieter und Erbengemeinschaft

| 12.11.2009 12:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mirko Ziegler


Die Ausgangslage:

Wir wohnen seit 36 Jahren in einer Mietwohnung in einem 2-Familienhaus.
Leider ist vor ca. 2 Jahren die Vermieterin verstorben und eine sogenannte Erbengemeinschaft (bestehend aus 7 Personen) hat das gesamte Vermögen plus Immobilien geerbt.
Alle Personen der Erbengemeinschaft besitzen selbst Wohneigentum in Form von Häusern oder Eigentumswohnungen. Das bedeutet es liegt kein Eigenbedarf vor.
Eine Abordnung der Erbengemeinschaft hat uns vor einigen Tagen besucht und uns mitgeteilt, dass das Miethaus verkauft werden soll und weil wir langjährige Mieter wären wolle man zuerst uns das Objekt zum Kauf anbieten.
Sollte es nicht zu einem Verkauf an uns kommen so erhalten wir eine ordentliche Kündigung und hätten dann 9 Monate Zeit uns was Neues zu suchen.
Danach würde das Objekt verkauft und das Geld in der Erbengemeinschaft aufgeteilt.

Meine Fragen:
Welche Rechte haben in diesem Fall wir als Mieter?
Kann uns so ohne Weiteres gekündigt werden?
Welche rechtliche Grundlage zur Kündigung läge hier vor?
Können wir auf in der Wohnung zu bleiben, bis ein Verkauf durch einen Makler durchgeführt wurde und ist dann eine Kündigung rechtens wenn kein Eigenbedarf vorliegt?

Wir würden natürlich gerne in der Wohnung bleiben. Bitte um rechtliche Unterstützung.
DANKE

mit freundlichem Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Wie Sie schildern, wird Ihnen das Mietobjekt zum Kauf angeboten, mit der Wahl entweder Sie kaufen es und bleiben dann als Eigentümer wohnen, oder Sie kaufen es nicht, mit der Folge, dass das Mietverhältnis gekündigt werden soll, um dann einen besseren Erlös bei dem Verkauf zu erzielen.
Die zweite Variante, also die der Kündigung ist nach hiesiger Auffassung nicht unbedenklich.
Ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters besteht nicht.
Grundsätzlich bedarf es im Mietrecht regelmäßig eines wichtigen Grundes um ein Wohnraummietverhältnis mittels Kündigung von Seiten des Vermieters zu beenden.
Die Kündigungsgründe liefert das Gesetz in Form der §§ 543, 568 ff. BGB.
Gründe die eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB rechtfertigen sind Ihrerseits nicht vorgetragen und hiesig auch nicht ersichtlich.
Insoweit käme allenfalls eine ordentliche Kündigung §§ 573 ff BGB in Betracht.
Die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB setzt auf Seite des Vermieters regelmäßig ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus.
Ein solches läge bei einer vertraglichen Pflichtverletzung oder auch bei Eigenbedarf vor, welches jedoch bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt nicht in Frage kommt.
Darüber hinaus läge ein besonderes Interesse, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, auch dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Es muss insoweit 1. Verwertungsabsicht vorliegen, 2. Es muss sich um eine angemessene Verwertung handeln, 3. Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen und 4. Im Fall der Verhinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten. Diese Voraussetzungen müssen grundsätzlich kumulativ (zusammen) vorliegen.
Die Verwertungsabsicht der Erbengemeinschaft besteht unzweifelhaft. Auch ist der Verkauf eines Objekts aufgrund der Dispositionsfreiheit (Verwendungsfreiheit) des Eigentümers über sein Eigentum kaum zu beanstanden. Zwar muss ein Grund für die Verwertung gleichwohl vorliegen, hierzu reicht aber jeder billigenswerte und vernünftige Grund aus, nicht erforderlich indes ist, dass der Verkauf zwingend erforderlich ist.

 Betreffend ihres Falles ist an dieser Stelle bereits das Vorhandensein eines billigen Grundes und der Erforderlichkeit des Verkaufs fraglich, dennoch gebietet die Rechtsprechung an dieser Stelle keine allzu großen Kriterien an, sodass der Verkauf im Sinne der Auflösung der Erbengemeinschaft und damit der Klärung der Ansprüche der Erben untereinander und die Problematik der gemeinschaftlichen Hausverwaltung durch die (vorliegend sehr große) Erbengemeinschaft hier als angemessen erachtet werden muss.

Darüber hinaus müsste das bestehende Mietverhältnis der Verwertung entgegen stehen.
Eine bloße Erschwerung der Verwertung genügt grundsätzlich nicht. Jedoch bei einem geplanten Haus- oder Wohnungsverkauf liegt dieses Tatbestandsmerkmal vor, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung in vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen verkaufen könnte. Welcher Preisabschlag dafür maßgeblich ist, ist für die Voraussetzung der nicht zumutbaren Nachteile von Bedeutung.
Anzumerken ist hier jedoch, dass wenn das Haus nach dem Kündigungsausspruch veräußert wird, die Kündigung durch den Vermieter nicht weiter verfolgt werden kann. Auch kann sich der Erwerber dann nicht auf die Kündigung berufen.
Insoweit muss die Erbengemeinschaft Ihnen mit Aussprache der Kündigung nachweisen, dass ein Hinderungsgrund für die Verwertung vorläge.

Als erheblicher Nachteil reicht es in derartigen Veräußerungsfällen aus, wenn das Haus oder die Wohnung nur mit einem erheblichen Abschlag von dem sonst erzielbaren Preis verkauft werden könnte. Insoweit mit Blick auf verfassungsrechtliche Gründe muss der Verkauf im vermieten Zustand als wirtschaftlich sinnlos erscheinen, oder wenn die Einbußen des Vermieters einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen.
Problematisch indes ist, dass es für die erforderlichen Einbußen keine allgemein gültigen Erfahrungsgrundsätze gibt.
Ein erheblicher Nachteil wurde seitens der Rechtsprechung in nachfolgenden Beispielen bejaht:
Leerzustand Haus 880.000 DM mit Vermietung nur noch 830.000 DM (LG Mainz ZMR 86, 14)
Leerzustand Wohnung 550.000 DM mit Vermietung 390.000 DM (LG Mannheim ZMR 95, 315)
Bei einem Mindererlös von 6 % (LG Karlsruhe ZMR 87, 469)
Bei Minderung zwischen 10 bis 15 % (LG Traunstein WuM 89, 420)
Bei Minderung zwischen 15 bis 20 % (LG Hamburg WuM 91, 187)
Bei 20 % (LG Stuttgart WuM 91, 201)

Verneint indes wurde ein Nachteil, wenn:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung bei Verkauf im vermieteten Zustand einen Verlust von 15 % hinnehmen müsste (LG Berlin GE, 90, 199)
Der Vermieter eines Reihenhauses bei Verkauf einen Verlust von ca. 13,5 % hinnehmen würde (LG Hamburg WuM 91, 15).
Auch haben einige Gerichte insoweit darauf abgestellt zu welchem Preis ursprünglich das Haus erworben, darauf ob in vermieteten oder unvermieteten Zustand erworben wurde und dies im Vergleich zum erzielbaren Erlös gegenüber gestellt und damit einen wirtschaftlichen Nachteil abgelehnt. Kauf im vermieteten Zustand 500.000 DM und leer für 950.000 DM verkaufen könnte (LG Berlin WuM 90, 96).
Oder auch z.B. wenn die Erben eines Vermieters das Haus im vermieteten Zustand für 430.000 DM und mietfrei für 450.000 DM verkaufen können (AG Eschweiler WuM 2000, 191).

Wie Sie daher sehen, ist eine einheitliche Wertung kaum möglich. In der Regel kann jedoch davon ausgegangen werden, dass unter 10 % wohl kein Nachteil anzunehmen ist und darüber hinaus über 10 % ein Nachteil angenommen werden würde.

Jedoch trägt der Vermieter die darlegungs- und beweislast dafür, dass durch die Vermietung ein Kauf nur unter Umständen und Hindernissen möglich ist und insoweit eine Kündigung erforderlich war. D.H. der Vermieter muss vor Ausspruch der Kündigung bereits Verkaufsverhandlungen geführt haben und entsprechende Makleranzeigen getätigt haben.
Nicht ausreichend ist, dass der Vermieter die „Unverkäuflichkeit“ der Wohnung lediglich behauptet und sich ggf. als Beweis auf ein Sachverständigengutachten beruft. Auch muss er die Verkaufsgründe hinreichend offenlegen, da wie zuvor angedeutet auch die Angemessenheit der Verwertung in Ihrem Fall zur Debatte steht.

Im Ergebnis lässt sich daher zusammenfassend darstellen, dass Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit der Kündigung insoweit bestehen, als das die Angemessenheit und der wirtschaftliche Nachteil durch den Verkauf noch nicht hinreichend nachgewiesen sind.
Sie können daher zunächst auch bei Ausspruch einer Kündigung in der Wohnung verbleiben und sollten genauestens die Kündigungsgründe prüfen oder ggf. nochmals prüfen lassen. Darüber hinaus müsste dann überlegt werden, ob die Kündigung dann gerichtlich angegriffen wird. Jedenfalls sollten Sie zumindest eine solche Kündigung nicht akzeptieren und als unbegründet zurückweisen.

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2009 | 20:14

Heute zum 24.11.2009 erhielten wir die ordentliche Kündigung der Wohnung zum 31.08.2010.
Eine Begründung wurde nicht genannt. Ich soll mein Einverständnis schriftlich mitteilen.
Wie soll ich mich nun verhalten?
Meine Frage an Sie wäre:
Soll ich die Kündigung als Privatperson ablehnen oder raten Sie mir gleich die Unterstützung durch einen Anwalt in Anspruch zu nehmen?
DANKE

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.11.2009 | 10:27

Sehr geehrter Fragesteller,

normalerweise ist unter Zugrundelegung des geschilderten Sachverhaltes davon auszugehen, dass die Kündigung unwirksam ist.

Da es sich hier um eine Angelegenheit von größerer Bedeutung handelt, rate ich Ihnen zur Überprüfung der Angelegenheit durch einen Rechtsanwalt.

Gern können Sie hierfür die Dienste unserer Kanzlei in Anspruch nehmen.


Mit freundlichen Grüßen

Ziegler
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 14.11.2009 | 17:56

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Nicht ausführlich genug???
FRAGESTELLER 14.11.2009 4/5,0