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Vermietung Wohnung im Zweifamilienhaus

04.11.2008 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani


Guten Tag,

folgendes Anliegen beschäftigt mich: es geht um ein 2-Familienhaus, in welchen die Eigentümer ein Wohnung haben und auch dort leben Die andere soll eventuell vermietet werden. Da momentan aber noch nicht klar ist, ob das Haus in ein paar Jahren verkauft werden könnte, stellt sich die Frage, ob eine Vermietung überhaupt sinnvoll ist.

Ich kenne einen einige Jahre alten Fall, wo der Verkauf eines Zweifamilienhauses jahrelang unmöglich war, da die Mieter aus dem Haus nicht ausziehen wollten und auch eine Besichtigung für Kaufinteressenten des Hauses verweigerten. Auch der Eigentümer kam nicht mehr in die Wohnung seines Mieters – und wohnte dabei selbst schon nicht mehr in dem Haus.
Das ist das eigentliche Problemfeld.

1.Wie kann man dieses Problem umgehen? Kann der Vermieter dem Mieter erfolgreich kündigen, wenn das Haus verkauft werden soll? Oder hat der Mieter einen besonderen Kündigungsschutz?

2.Gibt es generell die Möglichkeit, einen Mietvertrag für z.B. 5 Jahre zu befristen – mit der Option auf weitere 5 Jahre - sodass das Mietverhältnis dann nicht mehr existiert? Oder gibt es auch hier für den Mieter ein Recht in der Wohnung bleiben zu können?

3.Gibt es Situationen, welche dem Vermieter eine Kündigung geradezu unmöglich machen?

Ich danke Ihnen sehr für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für die eingestellten Fragen, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:

Generell gilt, dass bei einer Veräußerung einer Mietsache das Mietverhältnis hiervon unberührt bleibt. Das bedeutet, dass der neue Vermieter in die laufenden Mietverhältnisse "einsteigt" und die Verträge dann übernimmt. Die Befristung eines Mietvertrages ist gemäß § 575 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1.die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2.in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Darüber hinaus weise ich Sie darauf hin, dass eine zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung diesbezüglich unwirksam ist, § 575 Abs.4 BGB.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Nachfrage vom Fragesteller 04.11.2008 | 17:46

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung. Mir ist jedoch folgendes nicht ganz klar geworden:

1. Es gibt also kein "Sonderkündigungsrecht" eines Mieters bei einem Verkauf des 2-Familienhauses?

2. Mietvertrag unbestimmte Zeit: Eine Küdigung ist nur bei Eigenbedarf möglich - oder überhaupt nicht? Können Mieter dann eine Abfindung verlangen? Hat der Vermieter nicht das Recht, die Wohnung nach Absprache mit dem Mieter Kaufinteressenten zu Besichtigungszwecken zeigen?

Herzlichen Dank für eine Beantwortung dieser noch offenen Punkte!




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2008 | 17:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Verkauf eines Hauses berechtigt den Mieter nicht zur außerordentlichen Kündigung. Eine solche ist nur möglich, wenn das Festhalten an dem Mietverhältnis unzumutbar ist. Bei einem Eigentümerwechsel ist dies jedoch nicht der Fall. Sofern ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, kann in der Tat nur bei Eigenbedarf gekündigt werden. Eine Abfindung können sie nicht verlangen. Die Mieter haben zudem nach Ankündigung des Vermieters den Zutritt zur Wohnung zu Besichtigungszwecken zu gestatten.

Sollten Sie weitere fragen haben, so stehe ich Ihnen gerne per Mail zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

RA J.Mameghani

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