Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Das Hineingehen in die Mietwohnung ohne Zustimmung der Mieterseite ist grob vertragswidrig und in der Regel auch strafrechtlich als Hausfriedensbruch zu ahnden.
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn ausnahmsweise die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Dieses steht in den Abs. 1 und 3 des § 543 BGB.
Ohne schriftliche Abmahnung kann die Kündigung aus wichtigem Grund, also fristlos, nach wohl zutreffender Ansicht regelmäßig nicht erfolgen, vgl. z. B. Landgericht Bonn, Urteil vom 05.06.2014 - 6 S 173/13:
Das etwaige ungenehmigte Betreten der Mieträumlichkeiten durch den Vermieter rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB.
Es gibt auch keine Entbehrlichkeit der Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB.
Die Mieter sollten also eine Abmahnung schriftlich verschicken und darauf hinweisen, dass Sie bei nochmaligem Verstoß außerordentlich kündigen; eine Strafanzeige kann man sich vorbehalten.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
