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Vermieter verwendet falschen Abrechnungszeitraum

25.02.2021 19:08 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich mietete von 1.6.19 bis 31.08.20 eine Wohnung.

Im Mietvertrag ist eine kalenderjährliche Nebenkostenabrechnung vereinbart.

Nach meinem Verständnis sollten die Nebenkosten für das Jahr 2019 also mit einem Abrechnungszeitraum vom 1.6.19 - 31.12.19 abgerechnet werden. Die Nebenkosten des Jahres 2020 mit einem Abrechnungszeitraum vom 1.1.20 - 31.08.20.

Ich erhielt zwar jeweils fristgerecht zwei Nebenkostenabrechnungen. In der ersten Nebenkostenabrechnung wurde aber der Zeitraum vom 1.6.19 - 31.10.19 abgerechnet, in der zweiten Nebenkostenabrechnung wurde der Zeitraum vom 1.11.19 - 31.08.20 abgerechnet.

Im Vorfeld der Abrechnung erfolgte keine ankündigende Nachricht vom Vermieter, keine Nennung sachlicher Gründe, keine sonstige Kommunikation bzgl. der Änderung der Lage des Abrechnungszeitraums.

Die Widerspruchsfrist beider Abrechnungen ist noch nicht abgelaufen.

Meine Frage lautet:

Liegt hier - die Richtigkeit meiner Angaben unterstellt - ein formeller Fehler vor, der es mir erlaubt, dass ich eine Nebenkostenabrechnung fordern kann, die dem vertraglichen Zeitraum entspricht?

Vielen Dank!
25.02.2021 | 20:52

Antwort

von


(676)
Stedinger Str. 39a
27753 Delmenhorst
Tel: 04221-983945
Web: http://www.drseiter.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der maximale Abrechnungszeitraum beträgt gem. Paragraph 556 ABS. 3 BGB 12 Monate. Er muss nicht am 1.1. beginnen, darf 12 Monate nicht überschreiten, aber unterschreiten! Das ist z.B. bei Ihnen der Fall, weil Sie mitten im Jahr eingezogen sind. Die Kosten sind dann selbstredend nur anteilig anzusetzen. Dann wäre aber der Zeitraum z.B. Einzug bis zum 31.12 und im Folgejahr immer 1.1.-31.12. Bei einer weiteren Kürzung ist ein wichtiger Grund anzugeben. Hier sind es beim 2. Zeitraum nicht mal 12 Monate. die erste Abrechnung ist in Ordnung, aber sinnfrei, die 2. unverständlich. Der Vermieter sollte Ihnen den Grund nennen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter
Fachanwältin für Familienrecht, Fachanwältin für Strafrecht

Rückfrage vom Fragesteller 25.02.2021 | 21:31

Sehr geehrte Frau Dr. Seiter,

vielen Dank für Ihre Einschätzung. Bitte erlauben Sie folgende Nachfrage:

Sie schreiben, dass der erste Abrechnungszeitraum korrekterweise vom Einzugsdatum bis zum 31.12. abzurechnen gewesen wäre. Dies war ja gerade nicht der Fall. Allerdings schreiben Sie auch, dass die erste Abrechnung so in Ordnung sei.

Nun geht es ja um Folgendes: Im Mietvertrag ist nicht bloß eine jährliche Abrechnung sondern explizit eine Abrechnung nach dem Kalenderjahr vereinbart. Wenn der Vermieter einseitig den Abrechnungszeitraum abändern kann, solange er dabei nur hinsichtlich der Länge des Zeitraums unter 12 Monaten bleibt, dann erscheint mir erstens die Unterscheidung zwischen einer Veränderung der Lage und einer Veränderung der Länge des Abrechnungszeitraums überflüssig, und zweitens erübrigt sich mangels Bindungswirkung eine mietvertragliche Vereinbarung der Lage des Abrechnungszeitraums zwischen Vermieter und Mieter. Denn die Folgen wären dann ja stets genau dieselben wie die Rechtsfolgen des § 556 III BGB.
Ich verstehe das also richtig: Die Vereinbarung der Lage des Zeitfensters im Mietvertrag ist quasi wurscht, der Vermieter kann abrechnen welchen Zeitraum er möchte, solange er nicht mehr als 12 Monate abrechnet?

Vielen Dank für Ihre Einschätzung.

PS: Der zweite verkürzte Abrechnungszeitraum erklärt sich durch den Auszug im zweiten Abrechnungsjahr.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.02.2021 | 22:18

Ich hatte ja den Zeitraum Einzug bis 31.12 als Beispiel genannt, so ist es üblich, aber eben kein muss. Es hätte auch Einzug bis 12 Monate später sein können.

Wenn nun im Mietvertrag vereinbart wurde, dass es das Kalenderjahr sein muss, so passt es bei beiden Abrechnungen nicht. Wie bereits beschrieben kann der Vermieter aus wichtigem Grund abweichen.
Den haben Sie hier nicht vorgetragen, weil er ihnen den nicht genannt hat. Widersprechen Sie daher, wenn Sie sich dadurch einen Vorteil versprechen. Beachten Sie, dass das nur Sinn macht, wenn Sie in Ihren Rechten verletzt wurden. Die Bescheide gelten dadurch nicht automatisch als nicht ordnungsgemäß erstellt. Das wäre nur bei Überschreiten der 12 Monate der Fall.

ANTWORT VON

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