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Gibt es feste Abrechnungszeiträume für die Nebenkostenabrechnung?


31.03.2005 22:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo,

ich habe vom 1.9.02 bis 31.7.04 eine Wohnung bewohnt, die ich ordentlich gekündigt habe.

Die erste Nebenkostenabrechnung kam am 23.4.04 "für das Jahr 2002/2003" Abrechnungszeitraum 1.6.02-31.5.03 (Abrechnungszeitraum 1.5.02-30.4.03 steht auf der Abrechnung von Techem, die beigelegt war)

Diese Abrechnung war falsch (falsche qm-Zahl: 70qm anstatt 64.8 Quadratmeter), da ich jedoch ein Guthaben hatte habe ich die Rechnung nicht kontrolliert.

Bei der Ablesung 2003 wurde festgestellt, daß einer der beiden Wasserzähler defekt ist - dieser wurde jedoch bis zu meinem Auszug nicht ausgewechselt.

Am 22.12.04 bekam ich meine Kautionsabrechnung. Dabei wurde meine Kaution mit einem Mietrückstand aus März 2003 aufgerechnet.
Da dieser Mietrückstand niemals beanstandet wurde konnte ich auch nicht mehr überprüfen, ob diese Forderung berechtigt war und habe deswegen dagegen auch keinen Widerspruch eingelegt.
Der Restbetrag wurde mir am 23.12.04 ausbezahlt.

Nun, am 18.3.05 kam eine NK-Abrechnung "für das Jahr 2003/2004" Abrechnungszeitraum 1.6.03-31.5.04 (Abrechnungszeitraum 1.5.03-30.4.04 steht auf der Abrechnung von Techem, die beigelegt war)
Dort wird mir der gleiche Mietrückstand nochmals in Rechnung gestellt. Wieder ist die falsche qm-Anzahl angegeben (70qm anstatt 64.8qm). Zusätzlich wurde dann noch der Wasserverbrauch des defekten Wasserzählers geschätzt.

---------
Meine Fragen lauten:
Wer legt den Abrechnungszeitraum fest, wenn im Mietvertrag keiner angegeben war?
Ist es korrekt, wenn ich jetzt (18.3.05) eine Abrechnung für den Zeitraum 1.6.03-31.5.04 erhalte?
Muß ich dann im Jahre 2006 nochmals für den Restzeitraum 1.6.04.31.7.04 bezahlen?
Wie lange habe ich Zeit um auf die ich die falsche Abrechnung zu reagieren?
Was soll ich tun?

Für den Zeitraum 1.1.03-22.12.04 bekam ich nur insgesamt 0.3% Zinsen (also für 24 Monate!), kann das sein? Kann ich auf dieses Schreiben noch reagieren?

Vielen Dank!
Sehr geehrte Fragestellerin,
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

1. Das Gesetz schreibt keinen festen Abrechnungszeitraum, so dass der Vermieter hier nach Üblichkeit abrechnen darf. Es muss nur jährlich abgerechnet werden.

2. Ja, der Erhalt der Abrechnung ist korrekt, der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten eine ordnungsgemäße Rechnung erstellen.

3. Leider auch ja, die anteiligen Monate werden im nächsten Jahr noch abgerechnet. Aber hierfür haben Sie ja auch eine Vorauszahlung geleistet.

4. Ihre Einwendungen müssen Sie innerhalb von 12 Monaten ab Erhalt der Abrechnung geltend machen.

5. Monieren Sie die Abrechnungen. Wenn, wie Sie sagen, diese fehlerhaft sind und bis zur korrekten Abrechnung die 12 Monate verstrichen sind, verweigern Sie eine Nachzahlung!

6. Wofür gab es Zinsen? Die Kaution muss zu Sparbuchkonditionen angelegt werde, Rückzahlung sind bis Fälligkeit gar nicht zu verzinsen

Die entscheidende Norm ist § 556 BGB:

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2005 | 23:23

Hallo,

ich habe noch folgende Nachfrage:
Wenn ich 12 Monate Zeit habe, die Nebenkostenabrechnung zu monieren, der Vermieter aber nur insgesamt 12 Monate Zeit hat mir eine richtige Abrechnung zu schicken, wie passt das zusammen?

Dann würde ich 11,9 Monate mit dem Monieren warten, so daß der Vermieter mir keine richtige Abrechnung mehr zusenden kann :-)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2005 | 23:32

Nun ja, das könnte in bestimmten Fällen passieren...

Der Vermiter muss innerhalb von 12 Monaten seit Ende der Periode abrechnen. Ihre 12 Monate laufen ab Zugang der Abrechnung.

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