Verkauf von Immobilie nach Trennung

Sehr geehrte Rechtsanwältin / Rechtsanwalt

Hier mein Fall in Kurzform:

Unverheiratetes Paar mit gemeinsamen Immobilien-Eigentum – er 80%, sie 20%. Er sichert sich alleinige Bestimmung des Verkaufs zu. Sie bleibt nach Trennung dort wohnen, zahlt aber keinen Ausgleich mehr an ihn. Mietvertrag liegt nicht vor. Haus soll verkauft werden. Wie wird nun gerechnet?

Vorbemerkung:
Meine Frage richtet sich an ausgesprochene Fachleute im Bereich Immobilien und Familienrecht; bitte antworten Sie mir nur, wenn Sie über einschlägige Erfahrungen verfügen.
Bitte bedenken Sie bei Ihrer Antwort daran, den für mich in finanzieller Hinsicht günstigsten Weg zu beschreiten; das bloße Feststellen der Rechtslage hilft mir nicht weiter, wenn ich mein Recht gegenüber einer nahezu mittellosen Person durchsetzen möchte.

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Ich habe im Sommer 2005 ein über 200 Jahre altes, aber halbwegs modernisiertes 160 m² großes Haus, ca. 4 km vom Zentrum einer westdeutschen Universitätsstadt entfernt gelegen, zum Preis von 100.000 EUR zuzügl. 5.000 EUR Erwerbskosten zusammen mit meiner damaligen Freundin (F) gekauft. Dabei gingen 80 von Hundert an mich und 20 von Hundert in ihr Eigentum über. Ich habe mir zusätzlich zu dem Kaufvertrag durch den Notar eine Zusicherung ausarbeiten und zeitgleich mit dem Kaufvertrag unterzeichnen lassen, die besagt, dass ich allein darüber verfügen darf, ob und wann die Immobilie verkauft werden soll.

Das Haus wurde zu 75.000 EUR durch ein Hypotheken-Darlehen finanziert, das nur ich unterschrieben und zu bedienen habe. 20.000 EUR hatte meine Freundin (F) zum Hauserwerb beigetragen, die sie sich in Form eines privaten nicht Grundbuch besicherten Darlehens (3% Zins in 10 Jahresraten zurückzuzahlen) von meinen Eltern geliehen hat .

Das Hypothekendarlehen beläuft sich derzeit noch auf ca. 58.000 €, die in den nächsten 14 Jahren durch mich abzutragen wären (20 Jahre Volltilgung zu 4% Zinssatz, d.h. einer monatlichen Rate von 460.-EUR ). Meine nunmehr Ex-Partnerin (F) müsste ca. noch 4 oder 5 mal rund 2.000 EUR an meine Eltern überweisen (Termine zur Rückzahlung jeweils im September ab 2006 bis incl. 2015, noch nie schriftlich angemahnt).

Wir haben nach Erwerb des Hauses die ca. 100 Quadratmeter große Wohnung des Hauses gemeinschaftlich bewohnt und das dazugehörende Ladenlokal weiterhin leer stehen lassen. Im Sommer 2009 bin ich dann aufgrund von unüberbrückbar scheinenden Differenzen - ohne dramatische / justiziable Vorfälle - ausgezogen. Meine Ex-Freundin (F) blieb dort mit ihren beiden halbwüchsigen Kindern (aus erster Ehe) wohnen.

Meine frühere Freundin (F) ist zu keinerlei Gespräch bereit, zu Fragen einer angemessenen Ausgleichszahlung an mich für die alleinige Nutzung des Hauses und / oder zur Abwicklung eines Verkaufs des Hauses .

Zwischen uns bestehen zur Zeit nur mündliche Regelungen ohne Zeugen. Alle „kalten" Nebenkosten (Grundbesitzabgaben, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Abwasser) werden immer schon v on meinem Konto abgebucht (ca. 1200 EUR/Jahr). Von der anfänglich freundschaftlich-großzügigen vereinbarten Ausgleichszahlung in Höhe von 200 EUR/Monat, die i n 2011 auf 300 EUR / Monat erhöht worden ist, habe ich anfangs einen halbwegs regelmäßigen Zahlungseingang auf mein Girokonto feststellen können, dann aber so gut wie gar nichts mehr. Im Jahr 2011 waren es bisher von 10 Monaten incl. Oktober erst eine einzige Zahlung in Höhe von 200 EUR von 10 x 300 = 3000 EUR absolut! Schriftlich gemahnt habe ich nicht, weil ich immer noch auf eine einvernehmliche Regelung gehofft hatte.

Für mich ergibt sich nun , dass ich ca. 560 EUR / Monat bezahle für eine nicht von mir genutzte Immobilie, ohne dass eine annähernd angemessene Ausgleichszahlung an mich erfolgt. Zur Zeit sind in den 460 EUR Darlehensrückzahlung allerdings ca. 260 EUR Tilgung enthalten – also Geld, das ja nicht ganz verloren geht. Da meine Ex-Partnerin anscheinend zur Zeit arbeitslos ist (einige Monate nach der Trennung, auch dies kann ich nicht genau in Erfahrung bringen) aber ganz bestimmt vermögenslos ist, bleiben alle Risiken und Verpflichtungen durch den Besitz des Hauses gesamtschuldnerisch an mir hängen. Ich denke da an eine fällige Kanal-Sanierung zum Nachweis der Druck-Probe bis Ende 2015, verstopfte Regenrinnen etc.

Ich möchte nun endlich von meinem Recht Gebrauch machen, das Haus zu verkaufen.



Hieraus ergeben sich für mich folgende Fragen:

A) Kann ein Notar überhaupt einen solchen Zusatzvertrag gesetzeskonform ausarbeiten, der mir ein alleiniges Bestimmungsrecht , das Haus jederzeit zu verkaufen, zubilligt? Oder muss ich dennoch eine Teilungszwangsversteigerung oder ähnlich anstrengen? Dies würde den Erlös empfindlich schmälern!

B) Wenn es zu keiner einvernehmlichen Vereinbarung der Zahlungsmodalitäten beim Verkauf des Hauses zum Preis von angenommenen 82.000 EUR kommen sollte, wie darf ich mir die Reihenfolge des Geldflusses vorstellen: Ca. 58.000 EUR Grundbuch-besichertes Darlehen zurückzuzahlen an die Bank, zuzüglich ca. 4.000 EUR Vorfälligkeitsentschädigung für Zinsverlust = 62.000 EUR. Es verbleiben 20.000 EUR, von denen 20% = 4.000 EUR auf das Konto meiner Ex-Partnerin und 16.000 EUR auf mein Konto gehen?
(Eine Modalität, bei der 20% der Kaufsumme = 16.400 EUR auf das Konto meiner Ex gehen würde, wäre für mich unhaltbar, da diese mit großer Wahrscheinlichkeit nichts übrig behalten würde, um die Restschulden an meine Eltern abzutragen)

C) Werde ich nun die Differenz zur Summe von 20% von 82.000 EUR an meine Ex (F) überweisen müssen? Wenn diese durch den Käufer 4.000 EUR erhalten haben sollte, dann also noch 12.400 EUR? Oder sogar von den ursprünglich 100.000 EUR beim Kauf der Immobilie ausgehend 20% von 100.000 EUR = 20.000 EUR, minus 4.000 EUR beim Verkauf = 16.000 EUR? Oder hat sie mit den 20% des nicht an die Bank gehenden Betrags schon alles erhalten, was ihr zusteht?

D) Kann ich allein aufgrund meiner Konto-Auszüge glaubhaft belegen, dass ich nicht mehr als die einmal 200 EUR in 2011 als Nutzungsausgleich / Beteiligung an den Nebenkosten erhalten habe? Oder kann sie einfach behaupten, dass sie z.B. Renovierungsleistungen in Höhe von über 3.000 erbracht hat, die eine Zahlung von nur 200 EUR rechtfertigen? Oder dass sie mir das Geld unquittiert bar übergeben habe? (Ich habe ja immerhin die ersten Monate seit unserer Trennung regelmäßige Zahlungseingänge auf mein Konto vorzuweisen, die eine evtl. behauptete Bar-Zahlung unwahrscheinlich erscheinen lassen.)

E) Kann ich die fehlenden Nutzungsausgleichszahlungen von der Summe abziehen, die ich ihr möglicherweise beim Verkauf des Hauses zu zahlen habe? Auch, wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt? Ich bin bei der Festlegung der Summe äußerst maßvoll von einer Quadratmeter-Miete von 4,50 EUR abzüglich 20% Mietminderung für einige Schäden an der Substanz ausgegangen (zum Teil erneuerungsbedürftige einfach-verglaste Fenster) , wovon dann wieder 20 % durch ihren Eigentumsanteil gedeckt sind. Für die letzten 2 Jahre fehlen mir jedenfalls gut 4.000 EUR.

F) Gibt es für ein unverheiratetes Paar ohne gemeinsame Kinder, das zeitweilig zusammen lebte, eine Unterhaltspflicht, wenn einer der Partner arbeitslos wird, auch wenn diese bereits wieder getrennt leben? - Dies kommt mir sehr unwahrscheinlich vor, aber ich würde es gerne ausschließen, bevor ich juristische Wege beschreite.

Vielen Dank für die Mühe der Beantwortung in meinem verwickelten Fall !