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Vorgehensweise gemeinsames Haus nach Trennung bei eheähnlicher Gemeinschaft

05.02.2019 20:52 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Zusammenfassung: Bei einer Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück gibt es von Gesetzes wegen keinen Anspruch auf Zustimmung zum Verkauf. Notfalls bleibt der Antrag auf Teilungsversteigerung.

Vor zehn Jahren habe ich mit meiner Partnerin gemeinsam ein Haus erworben. Aufgrund der unterschiedlichen Höhe des eingebrachten Eigenkapitals ist im Grundbuch eine Aufteilung mit 2/3 zu 1/3 eingetragen. Sämtliche Renovierungen geltend für alle nicht transportierbaren Veränderungen am und im Haus wurden ebenfalls in diesem Verhältnis wertmäßig aufgeteilt und dokumentiert. Somit sind alle ins Haus geflossene Geldmittel aktuell gemäß Grundbucheintrag aufgeteilt. Diese Vorgehensweise war auch wegen der unterschiedlichen Einkommensverhältnisse bewusst gewählt und von beiden Seiten bis zum Zeitpunkt der aktuellen Trennung akzeptiert und gelebt worden. Gestartet sind wir bei Kaufpreis von 250.000€ und sind aktuell bei 390.000 €. Das Haus ist vollständig abbezahlt und es liegen keine Verpflichtungen gegenüber dritten vor.
Mein Wunsch ist es mich nach der Trennung räumlich zu verändern. Daher der Wunsch das Haus zu verkaufen und den Erlös im Verhältnis gemäß des Grundbucheintrages aufzuteilen. Aufgrund der aktuellen Immobilienpreisentwicklung liegt in jeden Fall eine Wertsteigerung vor, von der beide profitieren würden.
Meine Ex-Partnerin möchte in jedem Fall in dem Haus wohnen bleiben. Sie möchte mich jedoch nicht auszahlen, da sie meint diese finanzielle Belastung nicht tragen können. Ihr Vorschlag ist, das Haus in zwei Eigentumswohnungen per Teilungserklärung aufzuteilen. Dazu sind bauliche Veränderungen notwendig.
Mir gehören laut Grundbuch 2/3. Ich hätte weiterhin die finaziellen Möglichkeiten meine Ex-Partnerin auszubezahlen. Das lehnt sie kategorisch ab, da sie emotional sehr an dem Haus hängt.
Meine Frage ist nun ob ich eine juristische Grundlage habe um an mein im Haus steckenden Kapital zu kommen.
Beziehungsweise welche Wege es gibt um eine Klärung der Situation bei unterschiedlichen Meinungen zu bekommen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Die Möglichkeiten sind hier sehr überschaubar.

Einen Anspruch auf Zustimmung zum Verkauf, egal ob an einen der beiden Miteigentümer oder an einen Dritten, kennt das Gesetz nicht. Ein solcher Anspruch könnte sich höchstens aus einem notariell beurkundeten Vertrag zwischen Ihnen beiden ergeben, zum Beispiel einem Partnerschaftsvertrag. Da Sie davon nichts schreiben gehe ich davon aus dass es solche vertraglichen Vereinbarungen nicht gibt.

Einzige weitere Möglichkeit wäre hier die Einleitung der Teilungsversteigerung. Die Teilungsversteigerung kann zur Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück wie Sie sie hier haben durchgeführt werden. Das Verfahren läuft dabei weitestgehend nach den Regularien der Zwangsversteigerung, nur dass dabei eben nicht auf Antrag eines Gläubigers sondern lediglich zur Auflösung der Gemeinschaft versteigert wird.

Die Versteigerung ist mit Kosten verbunden. Für das Gericht fallen, neben einem recht geringen Vorschuss bei Antrag, in der Endabrechnung 1,5 Gerichtsgebühren für den Antragsteller an. 0,5 Gebühren entstehen für das Verfahren als solches, weitere 0,5 für die Bietstunde und schließlich 0,5 Gebühren für die Durchführung des Verteilungsverfahrens. Bei Beauftragung eines Rechtsanwalts fallen auch Kosten an, weiterhin für die in jedem Fall nötige Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Der gutachterliche festgestellte Verkehrswert ist dann auch Ansatzpunkt für die Gebühren.

Wirtschaftlich ging man lange Zeit davon aus, dass die Teilungsversteigerung stets mit Einbußen gegenüber einem Verkauf verbunden ist und daher in jedem Fall das letzte Mittel darstellt. Beim gegenwärtigen Immobilienmarkt und einem attraktiven Objekt würde ich davon nicht mehr in jedem Fall ausgehen. Es kann also auch sein, dass bei der Versteigerung der Verkehrswert erreicht und gegebenenfalls übertroffen wird.

Die Mehrzahl der Teilungsversteigerungen endet jedoch vernünftigerweise vor dem Versteigerungstermin und auch vor dem Gutachten, welches bei einem Einfamilienhaus etwa mit 1500-2000 € zu Buche schlagen dürfte. Grund ist, dass sich unter dem Druck der drohenden Versteigerung unter Umständen mit Einbußen die Parteien doch noch zu einer Lösung bereit finden.

Insofern wäre der pragmatische Rat, hier die Expartnerin zunächst noch einmal unter Fristsetzung und mit Androhung der Einleitung der Teilungsversteigerung aufzufordern, einem einvernehmlichen Verkauf doch noch zuzustimmen. Falls das nicht fruchtet bliebe Ihnen dann nur noch der Antrag auf Teilungsversteigerung. Vom Antrag bis zum Zuschlag kann man grob mit einem Jahr Dauer rechnen, auch bis zur Beauftragung eines Gutachters vergehen in der Regel Monate. Insofern wird hier schon noch einmal Druck aufgebaut, der unter Umständen zum Ziel führen könnte. Alternative Möglichkeiten bestehen daneben eben leider nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2019 | 07:37

Danke für die hilfreiche Auskunft und Beschreibung der rechtlichen Situation.

Die Aufteilung des Erlöses der Teilungsversteigerung erfolgt dann doch im Verhältnis der Anteile im Grundbuch.
Die Kosten des Verfahrens liegen dann beim Beantragenden.

Meine abschließende Frage ist, ob ich selbst an der Teilungsversteigerung als Bieter teilnehmen kann.
Hintergrund ist, dass ich zum einen die finanziellen Mittel besitze und das Haus optional als Kapitalanlage sehe.
Weiterhin, dass ich verhindern möchte, dass das Haus weit unter Marktpreis den Eigentümer wechselt.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2019 | 13:30

Sehr geehrter Fragesteller,


Zu Ihrer Nachfrage Folgendes:


Die Aufteilung des Erlöses erfolgt im Grundsatz tatsächlich nach dem Verhältnis der Anteile. Aber: Es kann vorkommen, dass beispielsweise einer der Miteigentümer noch aus dem Miteigentum Herausansprüche gegen den/die anderen ehemaligen Miteigentümer geltend macht. Beispielsweise können das Ansprüche auf Aufwendungsersatz für von ihm allein getragene Aufwendungen für die Immobilie sein oder dergleichen. Grundsätzlich gilt, dass nur auf einen übereinstimmenden Antrag der ehemaligen Miteigentümer der Erlös vom Gericht wie von den Miteigentümern beantragt an diese ausgekehrt wird. Wenn es an der Stelle zum Streit kommt, zum Beispiel über Ansprüche wie die geschilderten, dann müsste die Verteilung durch einen Prozess zwischen den ehemaligen Miteigentümern geklärt werden. Bei Bruchteilseigentum wie in Ihrem Fall und der klaren Verteilung der Kosten entsprechend der Miteigentumsanteile sehe ich da weniger Potenzial. Ausschließen kann man solche Streitigkeiten freilich nicht.

Die Kosten des Verfahrens würden vorab vom Versteigerungserlös entnommen und dann auf Ihren Anteil angerechnet. Insofern: Ja, die geschilderten Gebühren fallen in dem Fall Ihnen als Antragsteller zur Last.

Zu der eigentlichen Nachfrage:
Ja, selbstverständlich dürfen auch Sie als Miteigentümer mitbieten. Das darf buchstäblich jeder, auch alle Beteiligten. In Ihrer Konstellation erscheint das auch als gute Option. Wenn Sie die Wahl zwischen einem vernünftigen Angebot durch einen Dritten oder der Ersteigerung zu einem günstigen Preis haben, dann ist das keine schlechte Ausgangsposition. In dieser Lage könnte es auch durchaus sein, dass Ihre Ex Partnerin noch zur Lösung kommt und das Verfahren in einem frühen Stadium endet.



Viele Grüße

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