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Verkauf von Haus mit Mietkauf


08.11.2016 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mehrere Fragen zu einem möglichen Mietkauf und der dazugehörigen steuerlichen Berücksichtigung. Erstmal die Situation:

Ich habe vor 2 Jahren ein Haus gekauft -bzw. ist es nach 2 Jahren natürlich noch in der Finanzierung- was ich in diesen 2 Jahren an meine Mutter vermietet habe. Nun will meine Mutter wegen Lärmbelästigung ausziehen und ich würde das Haus gerne wieder verkaufen. Ich habe einen Interessenten der mir eine Anzahlung geben und den Rest dann über einen Mietkauf abwickeln würde, also hätten wir dann einen Mietvertrag und einen Kaufvertrag, der berechtigt das Haus dann zu einem bestimmten Zeitpunkt zu kaufen. Die Miete würde als Rate zählen.

Dazu stellen sich mir nun folgende Fragen:
- Kann ein Mietkauf vertraglich so abgewickelt werden, dass dem Mieter/Käufer alle Pflichten des Eigentümers übertragen werden, d.h. falls etwas am Haus anfällt, dass er sich selbst darum kümmern müsste? Hätte ich damit noch irgendwelche Risiken bei mir liegen? Der Vertrag würde notariell erstellt werden.

- Wenn ich es richtig verstehe bleibe ich Eigentümer bis der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, korrekt?

- Muss ich der finanzierenden Bank vor dem Mietkauf Bescheid geben? Solange sie ihre Raten von mir bekommt und der Eigentümer nicht gewechselt hat geht sie das doch eigentlich nichts an, oder?

- Wird das steuerlich bis zum tatsächlichen Eigentümerwechsel weiterhin wie eine Vermietung gehandhabt, so dass ich die Finanzierung und die Mieteinnahmen steuerlich geltend machen kann/muss?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ein Mietkauf zeichnet sich dadurch aus, dass dem Mieter vom Vermieter die Option eingeräumt wird, das Objekt innerhalb einer bestimmten Frist unter Anrechnung der bisher gezahlten Miete zu kaufen. Es liegt also ein sog. gemischter Vertrag vor, der bis zur Ausübung der Kaufoption als Mietvertrag und danach als Kaufvertrag behandelt wird.

Im Wege eines individuell angefertigten Vertrags kann sich der Mietkäufer dazu verpflichten, sämtliche Reparaturen am Objekt zu tragen. Bis zur Zahlung des kompletten Kaufpreis bleiben Sie Eigentümer, der Vertrag sollte eine entsprechende Klausel zum Eigentumsvorbehalt enthalten.

Ihre finanzierende Bank sollten Sie über den Mietkauf informieren, da dies eine Nebenpflicht aus dem Darlehensvertrag im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB darstellen kann. Häufig enthalten die AGB der Banken entsprechende Klauseln – hier müsste Ihr Vertrag im Detail geprüft werden.

Solange Sie Vermieter sind, werden Sie steuerlich wie ein Vermieter behandelt, weshalb sich insofern keine Änderung ergibt.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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