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Haus trotz Grundschuld von anderer Immobilie verkaufen

| 13.02.2020 20:45 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Anja Holzapfel


Hallo,
Meine Ex-Freundin und ich haben uns 2014 ein Haus gekauft, auf der Grundschulden der finanzierenden Bank A eingetragen wurden.

2018 haben wir zur Altersvorsorge zusätzlich eine Mietwohnung erworben. Beim Kauf der Miewohnung hat sich die Bank B 50.000€ Grundschuld auf das Gründstück vom Haus eintragen lassen. Den Rest aufs Grundstück der Wohnung.

Beide Darlehen (Haus+Wohnung) sind noch nicht getilgt.

Im Grundbuch des Hauses sind also jetzt Grundschulden von Bank A (Finanzierung Haus) und Bank B (Finanzierung Wohnung) eingetragen.

Wir würden jetzt gerne das Haus verkaufen, aber die Wohnung gerne behalten.

Kann die Grundschuld, die beim Erwerb der Wohnung ins Grundbuch des Hauses eingetragen wurde, ins Grundbuch der Wohnung übertragen werden? Welche Folgen ergäben sich hier? Kann das die Bank B verweigern?

Was muss bei einem gewünschtem Verkauf des Hauses beachtet werden?
Wie ist die rechtssichere Vorgehensweise?

Sehr geehrter Fragesteller,


Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Wenn die Bank damit einverstanden ist, kann die Grundschuld im Grundbuch des Hauses gelöscht und eine neue Grundschuld im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden.

Allerdings gab es vermutlich einen Grund für die gesplittete Absicherung. Üblicherweise belasten Banken Immobilien nicht bis zum Verkehrswert. Die maximale Belastungsgrenze liegt im Regelfall bei ca. 70 - 80 %.

Klären Sie mit der Bank, ob ein Austausch der Sicherheiten möglich ist. Dadurch, dass vermutlich in der Zwischenzeit eine teilweise Tilgung der Darlehn für die Wohnung erfolgt ist und die Wohnung selber möglicherweise im Wert gestiegen sein könnte, ist die Bank eventuell bereit, die Wohnung jetzt weiter zu belasten.

Andernfalls können Sie das Haus verkaufen, müssen aus dem Kaufpreis aber alle eingetragenen Grundschulden, also auch die, die die Wohnung absichert, ablösen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.


Mit freundlichen Grüßen aus Wunstorf

Anja Holzapfel
-Rechtsanwältin-

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2020 | 23:48

Besten Dank für die schnelle Antwort. Hab soweit alles verstanden, nur ein Punkt ist mir noch unklar.
Mit "alle eingetragenen Grundschulden ablösen" meinen Sie:

Ich verkaufe das Haus->aus Verkaufspreis zahle ich z.B. die Grundschuld von 50.000 an die Bank und muss das komplette Restdarlehen für die Wohnung dann auch noch zurückzahlen? Oder wird das ablösen der Grundschulden dann sozusagen dem Restdarlehen "gutgeschrieben"...dieses also um die 50.000 verringert?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2020 | 07:20

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ihre Zahlungsverpflichtung gegenüber der Bank richtet sich nach Ihren Darlehnsverträgen. Die Grundschulden sichern diese nur ab. Die „Verbindung" zwischen beiden stellt die Sicherungsvereinbarung dar.

Klären Sie mit der Bank, welche Forderungen insgesamt noch bestehen und wie diese besichert sind. Alle Zahlungen, die Sie wegen der Ablösung der Grundschulden leisten, werden daher auch auf die Darlehn angerechnet.

Sie müssen nicht befürchten, jetzt die Nennbeträge der Grundschulden und später noch einmal die Darlehn gesondert zurückzuzahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Anja Holzapfel

Bewertung des Fragestellers 14.02.2020 | 15:09

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