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Verkauf einer Immobilie. Verkaufsvollmacht.

| 28.09.2015 01:25 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Wir haben eine Immobilie, die mit einigen Baumängel, belastet ist.
Nun muss das Haus verkauft werden.
Es hat sich ein Bauunternehmer uns angeboten das Haus zu Verkaufen weil die Mängel nach seiner nicht so schlimm sind.
Nach der Besichtigung hat er uns zugesichert das er das haus Kauft, in dem zustand wie es da steht, um es dann weiter mit dem Gewinn zu verkaufen.
Mit dem Käufer von Bauunternehmen wurde kein Kaufvertrag abgeschlossen.

Jetzt haben wir vom Notar den er beauftragt hat, einen Auftrag und Vollmacht für Veräußerung von Grundeigentum, bekommen.
der Inhalt eines Vollmachtes sieht wie folgt aus.

Vollmacht

Die erschienenen Ziffer 1 und 2 Nachstehend auch Vollmachtgeber genant.

erteilen hiermit der Firma

Plannungsbüro .......

den Auftrag und die Vollmacht, die Vollmachtgeber bei der Veräußerung sowie bei jeglicher sonstiger Verfügung über folgendes Grundeigentum:

........
.........
.........

zu vertreten.

Namentlich ist die Bevollmächtigte befugt:

1. Kaufverträge über diesen Grundeigentum und sonstige obligatorische Verträge mit beliebigen Bestimmungen abzuschließen.

2 Auflassungserklärungen abzugeben und Eintragungen zum Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen.

3. das genannte Grundeigentum real zu teilen oder nach § 3 oder 8 WEG aufzuteilen, alle Rechte bezüglich der Wohnungs-und Teileigentümer auszuüben und an Wohnungseigentümerversammlungen teilzunehmen und Stimmrecht auszuüben, sowie Zustimmungen für den Verwalter gem. §12 WEG zu erteilen;

4. die Berichtigung von Grundbüchern zu betreiben, Anträge zu diesem Zweck beim Grundbuchamt zu betreiben, auch die Zustimmung zur Löschung von Grundpfandrechten im sine des §27 GBO zu erteilen;

5. die Eintragung und Löschung von Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten, Reallasten und anderen dinglichen Rechten zu bewilligen und zu beantragen;

6. den Vollmachtgeber der dinglichen Zwangsvollstreckung gem. § 800 ZPO, zu unterwerfen;

7. die Eintragung und Löschung von Rangänderungen und Vormerkungen zu bewilligen und zu beantragen;

8. Vorkaufs-, Wiederkaufs- und Ankaufsrechte zu vereinbaren und im Grundbuch eintragen bzw. durch Vormerkungen sichern zu lassen;

9. überhaupt Eintragungs- und Löschungsbewilligungen und Anträge jeder art zu erklären, die nach seiner Ansicht erforderlich sind;

10. den Vollmachtgeber in Genehmigungs- einschließlich Rechtsmittelverfahren, in Flurbereinigungs,- Umlegungs-, Grenzregelungs- und Sanierung -und ähnlichen Verfahren einschließlich der jeweiligen Rechtsmittelverfahren gegenüber allen Behörden in jede denkbare Richtung zu vertreten, auch Vermessungen zu veranlassen und anzuerkennen sowie Baugenehmigungen herbeizuführen;

11. Prozesse für den Vollmachtgeber im Umfang der Vollmacht als Kläger oder Beklagter zu führen, auch den Vollmachtgeber im Beschwerde-, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren sowie im Mahn- und Vollstreckungsverfahren zu vertreten;

12. Benachrichtigungen, Zustellungen und Bekanntmachungen im Umfang dieser Vollmacht entgegenzunehmen und auf Rechtsmittel zu verzichten;

II Schlussbestimmungen

Von den Beschränkungen des § 181 BGB ist der Bevollmächtigte befreit.

Der Bevollmächtigte ist befugt, Untervollmacht zu erteilen.

Etwa bereits vorgenommene Rechtsgeschäfte durch den Bevollmächtigten werden genehmigt.

Die Vollmacht ist widerruflich . Es ist bekannt, das die Vollmacht im Rechtsverkehr als fortbestehend gilt, solange der Bevollmächtigte eine Ausfertigung dieser Urkunde besitzt oder eine Ausfertigung sich sonst im Umlauf befindet.

Von dieser Urkunde soll dem Bevollmächtigen eine Ausfertigung und dem Vollmachtgeber eine beglaubigte Abschrift erteilt werden. Die Erteilung weiterer Ausfertigungen bedarf der schriftlichen Zustimmung der Vollmachtgeber.

Von dieser Urkunde soll erteilt werden:

...
...
...

Vorstehende Niederschrift wurde vom Notar vorgelesen, daraufhin genehmigt und eigenhändig unterschrieben wie folgt:


Die Firma ist nicht unsere zu 100% vertraute Person.

So jetzt die Frage welche Nachteile durch diesen Auftrag und Vollmacht uns gegenüber entstehen können, wenn der Kaufvertrag mit dem Käufer von Ihm, nicht erfolgt, und der Bauunternehmer kosten mit der Durchführung einigen Verbesserungen entstehen.

Und kann der Bauunternehmer Grundbuch neu belasten, und sich selbst ins Grundbuch eintragen.

Können uns den Inhalt so einer Vollmacht Punkt für Punkt erklären.








Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Die hier vorliegende Vollmacht des Bauunternehmers scheint auf den ersten Blick im Allgemeinen einer Standardvollmacht zu entsprechen, die keine Besonderheiten aufweist. Hier will der Bauunternehmer Ihre Immobilie an einen Dritten weiter verkaufen.

Aus der Vollmacht heraus muss er die Immobilie hierzu selber nicht kaufen, er kann als Ihr Generalvertreter Auflassung und Eintragung in Ihrem Namen beantragen und somit einen wirksamen Kaufvertrag zwischen dem Dritten und Ihnen zustande kommen lassen. Der Bauunternehmer würde in einem solchen Falle die Rolle eines Maklers einnehmen.

Dies ergibt sich insbesondere aus den Punkten 1 - 5 der Vollmacht. In diesen Punkten wird dem Bauunternehmer gestattet, wie ein Vertreter Ihrer Person als Eigentümer in allen Angelegenheiten die Immobilie betreffend, aufzutreten. Punkt 1 - 2, 4 - 5 beziehen sich hierbei auf den Verkauf der Immobilie als Ganzes, Punkt 3 falls die Immobilie vorher in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll und sodann verkauft werden soll.

Auch die Punkte 7 - 9 beziehen sch auf den Verkauf der Immobilie. Hier geht es um die Frage, falls ein Käufer gefunden wird und dieser ein Art Reservierung der Immobilie wünscht, bevor er diese kauft. Auch dies kann in das Grundbuch eingetragen werden. Die Vollmacht gibt dem Bauunternehmer das entsprtechende Recht hierzu.

Punkt 6 bedient eine mögliche Zwangsvollstreckung, wenn Sie also Ihre Schulden bei der Bank nicht mehr bezahlen können und die Bank die Immobilie verwerten möchte, so erlaubt es die Vollmacht dem Bauunternehmer Sie hier zu vertreten. Ihrem Vortrag nach erscheint Punkz 6 der Vollmacht nicht relevant zu werden.

Punkt 10 - 11 beziehen sich auf etwaige bauliche Veränderung, für die der Bauunternehmer vorher eine Baugenehmigung braucht. Diese kann er aus der Vollmacht heruas geantragen bzw. diese auch einklagen, falls die Baubehörde diese ablehnen sollte. Punkt 12 bezieht sich auf die Post in diesem Zusammenhang. Er erlaubt es dem Bauunternehmer Post von Gerichten und Behörden für Sie anzunehmen.

Wie bereits erwähnt, handelt es sich hierbei um eine sehr weitreichende Vollmacht, die dem Bauunternehmer alle Rechte gibt, die Sie als Eigentümer der Immobile gegenwärtig haben. Allerdings sind solche Vollmachten nach meiner Erfahrung Standard.

Die Vollmacht regelt nicht, welche Vergütung der Bauunternehmer für seine Vertretertätigkeit bekommt. es wird daher davon auszugehen sein, dass er die gesetzliche Vergütung nach § 653 Abs. 2 BGB erhalten wird, also das was üblich ist in Ihrer Region. Kauft er die Immobilie selbst, wird natürlich keine Provision fällig.

Es regelt auch nicht, wer für etwaige Renovierungsarbeiten aufkommt, die vor dem Weiterverkauf getätigt werden. Im Zweifel werden aber Sie als Eigentümer Maßnahmen der Renovierung vor dem Verkauf bezahlen müssen.

Der Bauunternehmer kann das Grundbuch auch ändern und sich selbst als Eigentümer eintragen lassen, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischem dem Bauunternehmer und Ihnen gibt. Deswegen wurde er durch die Vollmacht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Das heißt er kann die Immobilie auch an sich selbst verkaufen. Er kann also selbst den Preis bestimmen. Hier sollten Soe vor dem Verkauf unbedingt mit dem Bauunternehmer über den Kaufpreis sprechen, damit Sie hier nicht enttäuscht werden.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.09.2015 | 00:16

Auch die Punkte 7 - 9 beziehen sch auf den Verkauf der Immobilie. Hier geht es um die Frage, falls ein Käufer gefunden wird und dieser ein Art Reservierung der Immobilie wünscht, bevor er diese kauft. Auch dies kann in das Grundbuch eingetragen werden. Die Vollmacht gibt dem Bauunternehmer das entsprtechende Recht hierzu.

heißt das, auch wenn aber der Käufer die Immobilie nach der Reservierung nicht kauft, wird dieser Eintrag im Grundbuch wieder gelöscht?


Der Bauunternehmer kann das Grundbuch auch ändern und sich selbst als Eigentümer eintragen lassen, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischen dem Bauunternehmer und Ihnen gibt. Deswegen wurde er durch die Vollmacht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Das heißt er kann die Immobilie auch an sich selbst verkaufen. Er kann also selbst den Preis bestimmen. Hier sollten Sie vor dem Verkauf unbedingt mit dem Bauunternehmer über den Kaufpreis sprechen, damit Sie hier nicht enttäuscht werden.


heißt das, wenn keinen gültigen Notariellen Kaufvertrag zwischen mir und Bauunternehmer gibt, kann der Bauunternehmer sich selbst nicht in das Grundbuch eintragen bzw. ändern?
Kann oder darf er dabei das Grundbuch auch neu Belasten? wenn ja in wie weit?

und letzte frage:
Kann darf ein Bauunternehmer mit einem Unternehmensgegenstand. in dem Steht:
Das Ausdrücklich sind Tätigkeiten, die einer Erlaubnis nach §34 c Gewerbeordnung bedürfen, sowie Tätigkeiten, die in den Anwendungsbereich der Handwerksordnung fallen ausgenommen sind.
So ein Geschäft überhaupt Tätigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.09.2015 | 00:43

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen auch Ihre Nachfragen:

1. Ein Vormerkung (Reservierung) nach §§ 883 ff. BGB sichert ein gegenwärtiges entstehendes Recht auf Übertragung des Grundstückes. Das heißt, wird erst einmal vorgemerkt, so ist der Kauf an sich schon beschlossene Sache. Eine andere Art der Reservierung gibt es im Grundbuch nicht. Sollte der Verkauf dennoch nicht vollzogen werden, so kann eine Vormerkung auch wieder gelöscht werden.

2. Aus Punkt 5. kann er das Grundstück beliebig hoch belasten und Grundschulden bzw. Hypotheken eintragen lassen. Hir sind ihm nach außen keine Grenzen gesetzt.

Ohne Kaufvertrag oder eine andere Übertragungsurkunde wird das Grundbuchamt keine Änderung des Grundbuches vornehmen. Allerdings kann der Bauunternehmer diesen Vertrag nur mit sich unter Hilfenahme eines Notars schließen, daher der Ausschluss des § 181 BGB. Hier sollten Sie also genau aufpassen.

3. § 34c GewO regelt den Erlaubnisvorbehalt für Makler. Diese brauchen einer bestimmten Erlaubnis, bevor sie tätig werden dürfen. Hier wäre also nur denkbar, dass der Bauunternehmer nicht für Sie an einen Dritten verkauft (Maklertätigkeit), sondern erst einmal von Ihnen kauft und die Immobilie als eigene weiter verkauft. Alles andere würde gegen § 34c GewO verstoßen.

Ich hoffe Ihnen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 18.10.2015 | 22:51

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