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Verjährungsfrist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung


03.02.2007 17:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Ich wohne seit 1999 in einer Wohnung.
Der Vermieter hat mir die Nebenkostenabrechnungen für 2003-2005 ordnungsgemäß zukommen lassen.
Ich habe den Vermieter nun schon mehrmals aufgefordert, mir die Nebenkostenabrechnungen von 1999-2002 mit Belegen zukommen zu lassen.
Dieser verweigert die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für 1999-2002 mit dem Vermerk, daß mein Anspruch auf die Erstellung der Nebenkostenabrechnung bereits verjährt ist.
Ist dies rechtens?
Ich rechne mit einer Erstattung bei der Nebenkostenabrechnung.
Das Objekt wurde nun verkauft und hat einen neuen Eigentümer.
Ich habe Forderungen des alten Vermieters auf Nebenkostennachzahlungen der Jahre 2004/2005 einbehalten.
Kann er diese einklagen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ansprüche auf Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung verjähren innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist.Voraussetzung ist, dass eine Abrechnung mit einer entsprechenden Forderung besteht.

Da die Nachforderung aus einer Abrechnung erst fällig wird, wenn die Abrechnung zugegangen ist, ist dieser Zeitpunkt für den Beginn der Verjährungsfrist maßgeblich.

Auch Rückforderungsansprüche und Ansprüche auf Rechnungslegung des Mieters verjähren innerhalb von drei Jahren, sie unterliegen der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB.

Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung wird nach § 556 BGB nach einem Jahr fällig. Für die nach altem Recht zu beurteilenden Abrechnungszeiträume ist davon auszugehen, dass der Mieter eine Abrechnung in angemessener Frist erwarten könne, wobei analog § 20 NMV als angemessene Frist für die Erstellung der Abrechnung ebenfalls ein Jahr anzunehmen ist.

Der Abrechnungsanspruch für das Jahr 2001 war somit fällig zum 01.01.2003 fällig. Die Verjährungsfrist von 3 Jahren begann also mit Ende des Jahres 2003 und endete folglich bereits am 31.12.2006. Einem Forderungsbegehren auf Abrechnung der Betriebskosten aus den Jahren 2001 und zeitlich davor kann daher die Einrede der Verjährung entgegenstehen. Nachdem der Vermieter sich bereits auf Verjährung beruft, ist davon auszugehen, dass er diese Einrede auch erhebt.

Ein Abrechnungsanspruch für eine Abrechnung des Jahres 2002 würde erst zum 31.12.2007 verjähren.

Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 08.02.2007 | 14:18

Hallo,
vielen Dank für Die Antwort.
Warum beginnt die Verjährungsfrist für 2002 erst 2004? Mein Vermieter sagt, Ich hätte ja bereits nach Ablauf der Nebenkostenperiode (also ab 2003) einen Anspruch auf eine Nebenkostenabrechnung,damit beginnt die Frist für 2002 bereits 2003? (Die Einjahresfrist regle lediglich den Zeitraum bis wann die Nebenkostenabrechnung erstellt sein muss, hat jedoch keinen Einfluß darauf, daß ich einen generellen Anspruch auf eine Nebenkostenabrechnung habe)
Gibt es die Möglichkeit für die nicht abgerechneten Nebenkosten der Jahre 1999-2002, die damals geleiteten Vorauszahlungen zurückzufordern oder einzuklagen?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2007 | 14:39

Es geht hier um den Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Die Betriebskostenabrechnung kann frühestens nach Ablauf von 12 Monaten eingefordert werden,also für das Jahr 2002 ab 01.01.2004. Hätte der Mieter abgerechnet und rechtzeitig im Jahr 2003 die Abrechnung für 2002 zukommen lassen, so hätte die Verjährung am 31.12.2003 begonnen. Hierum geht es jedoch nicht.

Für die Jahre 2001 und zuvor wäre daher ein Anspruch auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung verjährt, aber auch etwaige Ansprüche auf teilweise Rückforderung geleisteter Vorauszahlungen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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