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Muss der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung dann nicht auch die Leerstände der Wohnungen bei de

03.05.2011 14:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Habe von meiner Vermietern die Nebenkostenabrechnung für 2010 erhalten und muss gestehen, dass ich so eine Abrechnung noch nie gesehen habe und absolut nicht durchblicke bzw. der Meinung bin, dass diese Abrechnung so nicht korrekt sein kann:

1. Es sind in dem Haus 3 Wohnungen. Insgesamt 235 qm. Unsere Wohnung hat 115 qm.

2. Die Erdgeschosswohnung (75 qm) war das ganze Jahr 2010 von einer Person bewohnt = 365 Tage.

3. Die Kellerwohnung (40 qm) in 2010 nicht vermietet, somit Leerstand.

4. Die OG-Wohnung war vom 01.01. - 31.05.2010 von 2 Personen bewohnt.
Vom 01.06.2010 bis 31.08.2010 Leerstand.
Ab 01.09.2010 von uns mit 2 Personen bewohnt.

5. Die Müllgebühren werden nach Personentagen berechnet, d.h. meine Vermieterin hat hier den Umlageschlüssel 911 Tage benutzt. 302 Tage für unsere Vormieter, 244 Tage für uns, 365 Tage für die EG-Wohnung. Die Kellerwohnung und der Leerstand unserer Wohnung bleiben dort unberücksichtigt. Alle Mieter teilen sich eine Tonne.

Muss der Vermieter dann nicht auch die Leerstände der Wohnungen bei der Aufteilung der Müllgebühren berücksichtigen oder darf er sich da raustun?

Als nächstes hat er z.B. die Gartenpflege 300 Euro/Jahr folgendermassen aufgeteilt:

300 Euro umgerechnet auf 115 qm = 146,81 Euro/Jahr für unsere Wohnung. Und um unseren Anteil für unsere Tage festzulegen, da wie oben erwähnt, wir erst am 01.09.2010 eingezogen sind, folgenden weiteren Schlüssel benutzt:

302 Tage unserer Vormieter (151 Tage je Person)
244 Tage wir (122 Tage je Person)
92 Tage Vermieter eg. Leerstand (1 Person)
= Gesamttage von 638 Tagen

Rechnung: 146,81 Euro x 244 Tage ./. 638 Tage= 56,15 Euro unser Anteil für die Gartenpflege laut meiner Vermieterin

Ist das so richtig? Darf der Vermieter erst nach qm und dann nochmal nach Personenzahl aufteilen? Ich bin der Meinung es spielt keine Rolle wieviel Personen in einer Wohnung leben um Gartenpflege etc. umzurechnen, wenn bereits nach qm umgelegt wird. Hat er bei allen weiteren Posten auch so gemacht. Ist mir unverständlich.

Wäre es nicht eigentlich korrekt, nachdem man den Jahresbetrag auf qm umgelegt hat, dann nur die 122 Tage zu den 365 Tagen (Jahr) zu berücksichtigen, die wir dann tatsächlich da gewohnt haben ohne die Personenzahl?

Vielen Dank!

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

1.
"Muss der Vermieter dann nicht auch die Leerstände der Wohnungen bei der Aufteilung der Müllgebühren berücksichtigen oder darf er sich da raustun?"

Stehen Wohnungen leer, trägt der Vermieter die Nebenkosten, die auf die leerstehenden Wohnungen entfallen; vgl. BGH, Urteil vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05.

Findet als Verteilerschlüssel die Personenzahl Anwendung (überprüfen Sie dazu Ihren Mietvertrag), sind die leer stehenden Wohnungen als mit einer Person belegt zu berechnen.

2.
"Darf der Vermieter erst nach qm und dann nochmal nach Personenzahl aufteilen?"

Der Umlageschlüssel richtet sich vorrangig nach den vertraglichen Regelungen. Wenn es keine Vereinbarung gibt, ist nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. D.h. die Umlage nach m² ist zunächst korrekt, wenn es keine andere Vereinbarung gibt.

Die weitere Berücksichtigung der zeitanteiligen Nutzung im Abrechnungsjahr erfolgt dann bei verbrauchsunabhängigen Kosten nach Kalendertagen. Hier eine weitere Aufspaltung nach Personen vorzunehmen, ist nicht korrekt. M.E. handelt es sich hierbei um einen Versuch, den Leerstand des Vermieters "kleinzurechnen".

Sie sollten daher Einwendungen erheben. Beachten Sie dabei die Frist des § 556 III 4 BGB.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2011 | 12:51

Hallo, ich habe Ende Mai schriftlich Widerspruch gegen die Abrechung bei meiner Vermieterin eingelegt und Ihr die Gründe dazu in einem späteren Gespräch erläutert. Sie wollte daraufhin die Abrechnung nochmal überprüfen und mir dann eine neue Abrechnung zusenden. Dies ist jedoch bisher immer noch nicht geschehen. Ich habe bisher auch nicht gezahlt. Das Jahr läuft ja nun ab. Muss ich meine Vermieterin nochmals an die Abrechnung erinnern für 2011 bzw. bis wann muss die neue korrekte Abrechnung vorliegen?
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2011 | 14:42

Ihre Frage datiert vom 03.05.2011. Sie erhalten hier eine Erstberatung und erteilen kein Dauermandat. Die kostenlose Nachfrage ist für Klarstellungen und Verständnisschwierigkeiten gedacht.

Gerne beantworte ich Ihre Frage im Rahmen einer weiteren kostenpflichtigen Direktanfrage. Ich bitte jedoch um Verständnis, dass ich hier kostenfrei nicht ergänzend auf die Sache und den neuen Sachverhalt eingehen kann.

Mit freundlichen Grüßen

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