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Verjährung Mietnebenkosten - Sind die Ansprüche des Vermieters/Zwangsverwalters verjährt?


18.12.2007 20:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Wir haben in diesen Tagen per normalem Postbrief einen Nachzahlungsbescheid für Mietnebenkosten aus dem Jahre 2006 erhalten. Kurz zum Sachverhalt:

Wir haben vom 01.08.2004 bis 31.08.2006 in der Wohnung gewohnt.
Die Mietnebenkosten (ohne Strom u. Heizung) haben 30€ für eine 160m² Wohnung betragen. Der Abrechnungszeitraum der Mietnebenkosten ist im Mietvertrag einfach nur mit "jährlich" festgelegt.

Wir haben bisher nie eine Nebenkostenabrechung erhalten. Nun fordert der Vermieter bzw. mittlerweile Zwangsverwalter die Nebenkosten für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.08.2006 in Höhe von 886 EUR (abzgl. unser 8 x 30 EUR Vorauszahlung) ein. Dieses schreiben wurde uns heute per normalem Postbrief für 90 Cent vom Zwangsverwalter zugestellt (der Vermieter ist mittlerweile insolvent).

Folgende Fragen haben wir diesbezüglich:

1.) Sind die Ansprüche des Vermieters/Zwangsverwalters verjährt, weil wir seit über einem Jahr ausgezogen sind und der Abrechnungszeitraum im Mietvertrag nicht expliziet festgelegt wurde?

2.) Sind die Nebenkosten mit 30€ nicht ein bisschen zu niedrig angesetzt für eine Wohnung dieser Größe - dass sind 357% mehr als in der Vorauszahlung angenommen?

3.) In der Mietkostennebenabrechnung rechnet der Zwangsverwalter mit einer Wohnungsgröße von 187 qm² statt der im Mietvertrag angegebenen 160 qm² (die Wohnung hat der Zwangsverwalter bei der Insolvenz des Vermieters damals neu vermessen lassen, aber keinen neuen Mietvertrag aufgesetzt)

4.) Ist die Zustellung der Nebenkostenabrechnung als normaler Postbrief für 90 Cent so ok, weil es ja theoretisch keinen Auslieferungsbeleg unserer Nebenkostenabrechnung wie z.B. bei einem Einschreiben gibt.

Ich bedanke mich im voraus für die Mühe und investierte Zeit.
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Froum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann uns soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1. Der Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten sind leider nicht vejährt. Es gilt gem. § 195 BGB eine dreijährige Verjährungsfrist, die mit Ende des Kalenderjahres zu laufen beginnt, in dem der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhält. Also beginnt sie erst Ende des Jahres.

Aber es gilt eine Ausschlussfrist bezüglich der Erteilung der Nebenkostenabrechnung. § 556 Abs. 3 BGB lautet:

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Deshalb gilt also, dass Sie den Betrag nicht zahlen müssen, wenn die Abrechnung Sie erst mehr als 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erreicht hätte. Jedoch ist der Abrechnungszeitraum unabhängig vom Auszug des Mieters das Kalenderjahr, so dass auch die Jahresfrist bewahrt ist. Sie könnten allenfalls "Glück" haben, dass der Verwalter die Jahresfrist zwar gewahrt hat, die Nebenkostenabrechnung jedoch nicht ordnungsgemäß erstellt hat und sie nicht mehr bis Jahresende korrigiert. Da mir die Abrechnung nicht vorliegt, kann ich dies nicht abschließend beurteilen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rspr. des BGH ordnungsgemäß, wenn Sie folgende Kriterien erfüllt:
Sie muss übersichtlich gegliedert und für einen Durchschnittsmieter verständlich sein. Der Abrechnungszeitraum darf 12 Monate nicht überschreiten. Es müssen alle Gesamtkostenpositionen einzeln aufgegliedert werden. Es muss der richtige Verteilerschlüssel bei der Rechnung angewandt worden sein und die monatlichen Vorauszahlungen müssen berechnet werden. Letztlich muss der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gewahrt worden sein.

Da sehr viele Betriebskostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß sind, muss der Mieter in Ruhe prüfen dürfen, bevor er den Betrag bezahlt. Im Zweifel sollte dies durch einen Rechtsanwalt oder den Mieterverein machen lassen.

Lange Rede, kurzer Sinn: Solange die Abrechnung nicht an schwerwiegenden Mängeln leidet, ist Sie Ihnen fristgerecht zugegangen.

2. Auch dieses Problem tritt in der Praxis immer häufiger auf: Wohnungen erscheinen vermeintlich günstig und mit der Nebenkostenabrechnung erfolgt der große Schock. Hier gilt: Der Mieter darf leider nicht darauf vertrauen, dass durch die monatlichen Vorauszahlungen eine etwa kostendeckende Kalkulation vorgenommen worden ist. Zwar haben einzelne Gerichte mieterfreundlich entschieden, der BGH hat die Frage jedoch anders geklärt: Er vertritt die Auffassung, dass der Vermieter mit den Vorauszahlungen keine Aussage über die Höhe der tatsächlichen Kosten trifft, so dass Nachforderungen theoretisch bis in unbegrenzter Höhe möglich sind (BGH WuM 2004, 201; LG Berlin GE 90, 653). Etwas anders gilt nur, wenn der Vermieter einem vorher (am besten schriftlich) zugesichert hat, dass die Vorauszahlungen etwa kostendeckend sind oder er einen arglistig Getäuscht hat, um eine günstige Wohnung vorzuspiegeln. Dies müssten Sie natürlich auch noch beweisen können.

3. Der Mietvertrag regelt oft den Verteilerschlüssel der Betriebskosten. Schweigt der Mietvertrag hierzu, gilt die Wohnfläche als Schlüssel. Bei einer falsch berechneten Wohnfläche gilt die tatsächliche, wenn der Mieter sonst benachteiligt wäre (BGH WuM 2004, 336). Um dies auch im umgekehrten Fall gilt, ist juristisch umstritten. Daher wäre es für Sie einen Versuch wert, die Nebenkosten wenigstens anteilig zu kürzen.

4. Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht per Einschreiben zugestellt werden. Ein ganz normaler Brief genügt.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
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