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Verjährung Ansprüche aus Nebenkosten und Heizkostenverordnung


12.11.2006 15:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte möglichst um Beantwortung von einem Anwalt/einer Anwältin mit Schwerpunkt Mietrecht bzw. der/die sich sehr gut mit Nebenkostenabrechnungen auskennt. Vielen Dank im Voraus!

Ich finde hier in den Beiträgen unterschiedliche Aussagen zur Verjährung von Ansprüchen aus Nebenkostenabrechnungen (NKA):

a) ohne Vorbehalt bezahlte Nachforderungen aus NKA gelten als akzeptiert und können nicht zurückgefordert werden
b) für Rückforderungsansprüche aus der NKA gilt die dreijährige Verjährungsfrist (mal mit dem Zusatz: „Wenn der Mieter hier Ansprüche geltend machen will, muss er diese belegen“.

Ich habe meine NKA für 2005 nach Rücksprache mit meinem Anwalt (ist leider erst in 2 Wochen wieder erreichbar…) zurückgewiesen, da diese nicht formell ordnungsgemäß ausgestellt ist. Auch die darauf hin erstellte 2. Abrechnung wurde von mir zurückgewiesen, da die von mir bereits im ersten Schreiben aufgeführten §§ des BGB und der Betriebskostenverordnung nicht berücksichtig waren.

Die NKA haben in den Vorjahren nicht anders ausgesehen, waren alle somit Nichtig. Sie wurden jedoch ohne Vorbehalt von mir bezahlt.

Frage 1) Kann ich irgendwelche Ansprüche rückwirkend stellen?

Zum ersten Mal habe ich mich eingehend mit der Heizkostenabrechnung HKA (erstellt durch Techem) befasst. Was ich nicht wusste, ist dass die meisten Angaben in der HKA vom Vermieter stammen und von Techem nicht auf Plausibilität geprüft werden. Die sehr hilfreichen Erläuterungen zur Heizkostenverordnung im Internet durch Herrn Krohn (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mietneben- und Betriebskosten) haben dazu geführt, dass ich folgende Verstöße gefunden habe:

§ 8 Abs. 1 Verteilung der Warmwasserkosten
Es wird zwar 30/70 abgerechnet und sogar einen mir persönlich zugeordneten Verbrauch in m3 angegeben – dieser entspricht aber prozentual genau die Personenanzahl in der Wohnung im Verhältnis zu Anzahl Personen im Haus insgesamt. Es ist eindeutig, da ich bis zum Einzug meines Lebensgefährten 1/7 und jetzt 2/8, also 25% (in den letzten 3 Jahren gleich konstant „komma null null“…) verbraucht haben soll. Die Abrechnung kann somit nur nach Wohnfläche erfolgen.

§ 9 Abs. 2 Trennung der Kosten für Heizung und Warmwasser
Wenn das Volumen des verbrauchten Warmwassers nicht gemessen werden kann, ist ein Anteil von 18% der insgesamt verbrauchten Brennstoffe als Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage zugrunde zu legen. Herr Krohn weist auch darauf hin, dass wenn der Verbrauch für die Warmwassererwärmung deutlich unter 18% liegt, eine genaue Prüfung angebracht ist. Hier im Haus schwankten die Kosten für die Warmwassererwärmung in den letzten 6-7 Jahren zwischen 3 und 6%!

Wenn ich diese Korrekturen in der Heizkostenabrechnung vornehme und berücksichtige, dass ich gem. § 12 15% bei den entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten abziehen kann (hier nur WW, Heizung läuft über Funk-Erfassung), verringert sich der Endbetrag um fast 20% bzw. um knapp 300 Euro!

Frage 2: Kann ich unabhängig von der Antwort zu Frage 1 eine Neuberechnung der Vorjahre verlangen, zumal es ja belegbar ist?

Ich wünsche noch einen schönen Sonntag und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
12.11.2006 | 16:10

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
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Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich entsprechend dem dargestellten Sachverhalt summarisch wie folgt beantworte:

( 1 ) Das Ergebnis Ihrer Bemühungen zur Findung der Rechtslage ist korrekt dargestellt, wenn auch auf den ersten Blick widersprüchlich. Hierzu führe ich wie folgt aus:

( a ) Ist es richtig, dass ohne Vorbehalt akzeptierte Nachzahlungen als vom Mieter akzeptiert gelten ?

Das Landgericht Hamburg hat in einer Entscheidung ( LG Hbg NZM 99, 838 ) für den Fall eines vorbehaltlosen Ausgleichs einer Abrechnung ein sogenanntes "deklaratorisches Schuldanerkennnis" des Mieters gesehen und aus diesem Grund eine Rückforderung der zu viel geleisteten Nebenkosten für ausgeschlossen erachtet. Das Landgericht Kassel hingegen erachtet eine Rückforderung hingegen grundsätzlich nicht für ausgeschlossen, wenn es sich um die Rückforderung von nicht zulässigen Kosten handelt ( LG Kassel WuM 99, 705 ).

( b ) Für Rückforderungsansprüche gilt die 3 - jährige Verjährungsfrist ( Mieter muss Ansprüche belegen ) ?

Lange Zeit gab es also in Literatur und Rechtsprechung geteilte Meinungen über die von Ihnen dargestellte Problematik. Mit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 wurde allerdings im § 556 Abs. 3 BGB folgende Regelung getroffen:

Satz 5 und 6:" Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."

Oben genannte Ausschlussfrist ist nunmehr die speziellere Regelung zu der 3- jährigen regelmäßigen Verjährungsfrist des
§ 195 BGB.

( 2 ) Somit müssten Sie Ihre Einwendungen hinreichend substantiiert darlegen, wobei die Darlegungs - und Beweislast dafür, dass Sie eine verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben, vorraussichtlich bei Ihnen läge. Bitte haben Sie Verständnis, dass alleine auf Grund der von Ihnen beschriebenen Abrechnungsmodalitäten mit Techem und dem Vermieter von mir ohne Einsicht in die Ihnen vorliegenden Unterlagen keine seriöse Beurteilung zu diesem Punkt getroffen werden kann. Diesbezüglich sollten Sie also Rücksprache mit Ihrem Rechtsanwalt vor Ort halten.

Alles in allem können Sie wohl eine Neuberechnung verlangen. Ob eine solche Forderung jedoch auch gerichtlich durchsetzbar wäre, ist aus oben dargestellten Gründen mehr als fraglich.

Ich hoffe Ihnen bei der Einschätzung der Rechtslage in der Verjährungsfrage weiter geholfen zu haben, bedanke mich für Ihr Verständnis, dass ohne Einsicht in Vertrags - und Abrechnungsunterlagen keine verbindliche Auskunft erteilt werden kann und stehe im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2006 | 17:57

Nach meinem Wissen muss eine Nebenkostenabrechnung für einen Laien nachvollziehbar und verständlich sein, auch ohne juristische (Vor)Kenntnisse. Ich hatte hier vor einigen Monaten eine Frage wegen Wohnflächenberechnung gestellt und bin so zum ersten Mal in meinem Leben überhaupt mit der Gesetzesgrundlage für Miet- und Nebenkosten konfrontiert worden, denn ich habe ja nicht nur meine Frage bzw. Antwort gelesen…. Ist die Antwort von damals: „Was die Rückforderung für die Vergangenheit angeht, wird sich die Gegenseite jedenfalls bzgl. ein Teil des Anspruchs regelmäßig auf die Einrede der Verjährung berufen. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie "Kenntnis von den anspruchsbegründeten Tatsachen erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen" (vgl. § 199 BGB)“ also nicht zutreffend für eine Nebenkostenabrechnung? Es wurde allerdings so in der Beantwortung der Nachfrage dargestellt. Muss ich als Laie z.B. die Betriebskostenverordnung und deren Auswirkung auf die Gültigkeit einer Nebenkostenabrechnung kennen? Meine Abrechnung ist für mich als Laie durchaus rechnerisch richtig und logisch nachvollziehbar, aber eben nicht gesetzlich ordnungsgemäß (formell) ausgestellt, wie ich erst jetzt erfahren habe – auch in Bezug auf die Heizkostenabrechnung. Ist dann nicht die vorzitierte Aussage bzgl. "…Kenntnis von den anspruchsbegründeten Tatsachen erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen" anzuwenden? Wie Sie ausführen, kann ich gem. § 556 Abs. 3 BGB nur Einwendungen nach 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen, wenn ich diese verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Habe ich zu vertreten, dass ich nicht juristisch in Mietangelegenheiten gebildet bin? Nicht jeder will (und kann) Anwalt werden… Und welcher Normalbürger kennt die Heizkostenverordnung in- und auswendig? Und dass Techem & Co. größtenteils nach Vermieterangaben abrechnet (ohne Plausiprüfung) wissen die wenigsten! Als Anlage zu der Nebenkostenabrechnung kommt eine fast „amtliche“ Heizkostenabrechnung, die auch – was denn sonst – rechnerisch korrekt ist… nur nicht gesetzlich korrekt ausgestellt, weil die Angaben vom Vermieter verkehrt sind.

Lassen Sie sich nicht durch die vielen „?“ im Text irritieren… meine Nachfrage lautet in Kurzform:

Kann ich mich als Laie darauf berufen, dass die Verjährungsfrist gem. § 199 BGB gültig ist, da ich bei einer rechnerisch und logisch nachvollziehbaren Abrechnung erst jetzt nach Kenntnis der gesetzlichen Grundlage gemäß Betriebskosten- bzw. Heizkostenverordnung (quasi „juristische Nachbildung“) festgestellt habe, dass diese gesetzlich (ganz oder teilweise) nicht erlaubt ist und dass diese Unwissenheit nicht von mir (als Laie) zu vertreten ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2006 | 19:54

Vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Antworte(n) auf die von Ihnen in diesem Forum an anderer Stelle bereits gestellte Frage(n) sind von mir ohne erheblichen Rechercheaufwand bei Nichtangabe der URL nicht einsehbar. Richtig an Ihrer Bemerkung ist vor allem auch, dass Nebenkostenabrechnungen für einen juristischen Laien verständlich und nachvollziehbar sein müssen.
Richtig ist insbesondere auch, dass bei einer Rückforderung der bereits geleisteten Nebenkostenabrechnung zunächst die 3 - jährige Verjährungsfrist der §§ 195,199 BGB gilt.

§ 199 Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Höchstfristen.
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem
1. der Anspruch entstanden ist und
2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Hier würde also ein für Sie grundsätzlich günstiger Verschuldensmaßstab hinsichtlich des Fristenbeginns greifen.

Allerdings steht eben zu befürchten, dass der oben genannte Verschuldensmaßstab durch die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB modifiziert wird. Dieser nimmt entsprechend § 276 BGB Verschulden bereits bei einfacher Fahrlässigkeit an und nicht erst bei durch grober Fahrlässigkeit verursachter Unkenntnis des Anspruchs.

§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt direkt nur für den Fall, dass die in der Abrechnung geforderte Nebenkostenabrechnung vom Mieter noch nicht beglichen wurde und diese nunmehr gerichtlich eingefordert wird. Gelingt es nunmehr dem Vermieter die Anspruchsvoraussetzungen im Prozess schlüssig darzulegen, so ist der Mieter nach Fristablauf an der Erhebung von Einwendungen gehindet.

In Ihrer Angelegenheit liegt der Fall jedoch so, dass Sie bereits gezahlt haben. In dieser Konstellation würde ein zur Entscheidung berufenes Gericht voraussichtlich die Wertungen des § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB mit einer analogen Gesetzesanwendung in seine Entscheidung einfließen lassen. Das heißt, dass voraussichtlich der Verschuldensmaßstab des § 276, also Vorsatz und Fahrlässigkeit, an die Stelle des Verschuldensmaßstabes des § 199 BGB treten würde.

Bei der abschließenden Prüfung, ob Sie die Frist fahrlässig versäumt haben, wäre dann voraussichtlich zu beachten, dass Ihnen insbesondere die Möglichkeit offen stand, die Abrechnungen innerhalb der Jahresfrist von einem Mieterverein oder günstigstenfalls von einem Rechtsanwalt juristisch prüfen zu lassen. Einfache Gesetzesunkenntnis führt grundsätzlich nicht zur Möglichkeit der Exculpation.

Im Hinblick auf die Grenzen des Einwendungsausschlusses ist jedoch auch noch anzumerken, dass hierzu insbesondere auch die im Folgenden dargestellte Rechtauffassung vertreten wird:

Beinhaltet die Vermieterabrechnung Kosten, die nicht zum Katalog des § 2 BetrKV gehören, etwa Kosten, die allein auf Wohnungseigentümer nach den Vorschriften des WEG umlegbar sind, soll sich der Mieter auch noch nach Ablauf der Einwendungsfrist dagegen wehren können, da andernfalls die Regelungen zur ungerechtfertigten Bereicherung des Vermieters nach § 812 ff. BGB unterlaufen würden.

Ich hoffe Ihre Frage(n) abschließend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen beim weiteren Vorgehen in der Sache viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt






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