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Nebenkosten Verjährung - Nachforderung schon verjährt


| 19.08.2006 13:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben heute eine Nebenkostenabrechnung für eine Wohnung bekommen, aus der wir im Oktober 2004 ausgezogen sind.

Die Nebenkostenabrechnung betrifft die Jahre Nov.2002-Okt.2004. Also den gesamten Mietzeitraum in dieser Wohnung.
Bisher hatten wir noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten.

Als Begründung für die verspätete Abrechnung ist ein Schreiben der Immobilienverwaltung beigelegt.

Zitat: "Wegen eines lange defekten Hauptwasserzählers, der bedauerlicherweise erst im Herbst 2005 von den Stadtwerken als solches erkannt und gewechselt wurde, konnte auch Ihre Korrekturabrechnung für die Jahre 2002/2003 und die Abrechnung 2004 für den vermieter von uns noch nicht erstellt werden."

Wir sollen für die Zeit 273,05Eur nachzahlen.

Nachzahlung 2002/2003: 299,64EUR
Nachzahlung 2004: 273,41EUR
Einbehalt bei Auszug: 300,00EUR

Ist diese Nachforderung nicht schon verjährt?

Viele Grüße und vielen Dank für Ihre Mühe
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 ist „über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (...) jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Da die Hausverwaltung bis im Herbst 2005 ohne Verschulden an der Erstellung der Nebenkostenabrechnungen gehindert war, hätten Sie sich bis zu diesem Zeitpunkt nicht mit Erfolg auf die oben genannte Ausschlussfrist berufen können.

Nach dem Wegfall des Hindernisses, sobald dem Vermieter also alle Daten zur Ermittlung der Nachzahlung vorlagen, hätte er jedoch „unverzüglich“ die Abrechnung erstellen und Ihnen mitteilen müssen. Im vorliegenden Fall hat sich der Vermieter aber ohne ersichtlichen Grund ein weiteres Jahr Zeit gelassen. Diese Verspätung hat er somit zu vertreten, wenn nicht noch weitere Hinderungsgründe vorlagen.

Nach meiner vorläufigen Einschätzung sind Sie somit nicht verpflichtet, die Nachforderung zu begleichen.


Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.08.2006 | 14:08

Sehr geehrter Herr Geyer,

herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Allerdings liegt hier wohl ein Missverständnis vor. Der Vermieter hat die Daten der Hausverwaltung am 06.06.2006 erhalten und diese jetzt an uns weitergeleitet. Also unverzüglich reagiert.

Daraus resultiert die Abrechnung für das Jahr 2004. Die Jahre 2002/2003 sind basierend auf den Daten der Hausverwaltung geändert worden. Es muß also schon damals Daten gegeben haben, die uns aber nie in Rechnung gestellt wurden.

Wenn ich Sie richtig verstehe, müßten wir für das Jahr 2004 aufkommen, die Jahre 2002/03 könnten aber verjährt sein, oder?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.08.2006 | 17:00

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Die zwölf-monatige Ausschlussfrist (nicht Verjährung) des § 556 BGB ist im vorliegenden Fall für beide Abrechnungszeiträume bereits abgelaufen.

Auch anhand Ihrer zusätzlichen Angaben denke ich, dass der Vermieter sein Versäumnis sowie das Versäumnis der eingesetzten Hausverwaltung zu vertreten hat und deshalb nach § 556 BGB für den gesamten Abrechnungszeitraum keine Nachzahlung mehr fordern kann.
Jedenfalls müsste der Vermieter im Streitfall konkrete Gründe darlegen und beweisen, aus denen er auch nach dem Herbst 2005 daran gehindert war, eine Abrechnung zu erstellen. Der Vermieter ist verpflichtet, sich um die erforderlichen Daten zu bemühen und durfte deshalb nicht nur einfach abwarten.
Dass es sich bei der Abrechnung für 2002/2003 um eine korrigierte Abrechnung handelt, macht keinen Unterschied, weil auch hier die Daten (erst) im Herbst 2005 vorgelegen haben.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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