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Verjährung Grundstückskauf

18.01.2010 13:42 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Ein Mitglied meiner Familie hat vor ca. 60 Jahren einen Vetrag über einen Grundstücksverkauf mit einem Dritten abgeschlossen. Eine Eintragung in das Grundbuch hat nie stattgefunden. Über den Grund geben die Grundbücher keine Aufschlüsse.

Das Grundstück wurde vom Dritten weitgehend genutzt. Inzwischen wurde das Grundstück innerhalb meiner Familie mehrfach vererbt und der jeweilige Erbe in das Grundbuch eingetragen.

Nun drängen die Erben des Dritten auf eine Eintragung ihrerseits im Grundbuch.

Es stellt sich nun die Frage, wem gehört das Grundstück? Hat der Dritte ein Anrecht auf Eintragung bzw. Entschädigung, oder ist der Vertrag damit nichtig und die Ansprüche verjährt und das Grundstück unser rechtmäßiges Eigentum?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Der Grundstückskauf an sich dürfte hier außer Frage stehen, gegebenenfalls auch noch schriftlich nachweisbar sein.

Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück (hier der Eigentumserwerrb auf Grundlage des Kaufvertrages über die Immobilie) mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird (also hier von den eingetragenen Erben).

Die Erben des Dritten müssen also einen Antrag auf die Berichtigung des Grundbuchs beim Grundbuchamt stellen.

Nach dem Gesetz unterliegt dieser Anspruch nicht der Verjährung, kann aber unter Berücksichtigung von Treu und Glauben verwirkt sein. Ob dieses hier der Fall ist, kann nur anhand aller Einzelfallumstände beurteilt werden, was eine genaue Prüfung erfordert.

Letztlich können aber die eingetragenen Erben das Grundstück auch "ersessen" haben.

Wer als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, ohne dass er das Eigentum erlangt hat, erwirbt das Eigentum, wenn die Eintragung 30 Jahre bestanden und er während dieser Zeit das Grundstück im Eigenbesitz gehabt hat. Die dreißigjährige Frist wird in derselben Weise berechnet wie die Frist für die Ersitzung einer beweglichen Sache. Der Lauf der Frist ist gehemmt, solange ein Widerspruch gegen die Richtigkeit der Eintragung im Grundbuch eingetragen ist.

Dieses wird hier aber vorliegend ausscheiden, da kein Eigenbesitz der eingetragenen Erben vorlag, wenn der Dritte das Grundstück weitestgehend selbst genutzt hat.

Nach der formellen Rechtslage des Grundbuchs gehört zwar das Grundstück den eingetragenen Erben, was auch im
Rechtsgeschäftsverkehr von Bedeutung ist, aber durch den Grundbuchberichtigungsanspruch, der nicht verjähren kann, haben die Erben des Dritten die Möglichkeit, die material-rechtliche Rechtslage mit der formellen Rechtslage wieder in Einklang zu bringen.

Entschädigungsansprüche sind aber damit grundsätzlich nicht verbunden, es sei denn, das Eigentum/der Besitz wurde den Erben des Dritten vorenthalten. Davon gehe ich aber nach Ihrer Schilderung nicht aus.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

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