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Tausch eines Grundstücks mit städtichem Grundstück innerhalb vom Bauland

01.10.2019 08:57 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Grundstückskauf vs. Grundstückstausch in einer Kommune in Bayern und Zusicherung oder "Störung der Geschäftsgrundlage"?

Hallo Liebe Anwälte,

wir wohnen in Bayern und haben im November 2018 ein Grundstück an die Stadt verkauft, welches in einem Bauland liegt. Die Stadt hat uns damals zwei Optionen gegeben:
Option 1: Wir verkaufen das Grundstück an die Stadt für den Quadratmeter Mindestpreis von 80 Euro.
Option 2: Wir behalten das Grundstück müssen aber unser Grundstück verpflichtend für einen damals unbestimmten Betrag erschließen (Kosten würden erst Mitte 2020 ersichtlich werden).

WIr haben uns für Option 1 entschieden, da wir nicht mit hohen Kosten gerechnet haben. Uns war aber damals schon klar, dass wir unsere Zukunft gerne in dieser Gemeinde verbringen möchten.

Vor kurzem haben wir herausgefunden, dass ein Tausch eines Grundstücks gesetzlich möglich ist (zumindest nach bayerischem Gesetz). Eigentlich haben wir es erfahren, da ein weiterer Grundstücksbesitzer diesen Anspruch eingeräumt hat und sein Grundstück gegen ein anderes Grundstück getauscht hat.

Wir haben nun das Problem, dass zurzeit noch keine Grundstücke offiziell verkauft werden, sondern dies erst im nächsten Jahr nach einem Auswahlverfahren möglich ist, da es mehr Bewerber gibt als Grundstücke. Da wir aber uns im Recht sehen, gleichberechtigt zu werden, wie andere Grundstücksbesitzer, möchten wir nun den Vertrag anfechten und einen Tausch möglich machen.

Können Sie mir die Rechtslage dazu schildern bzw. ob wir das Recht haben, dass uns im Nachhinein ein Tausch zusteht?

Danke für Ihre Hilfe!

Viele Grüße

Einsatz editiert am 01.10.2019 11:55:22

Einsatz editiert am 01.10.2019 15:48:50

Gerne zu Ihrer Frage,

"Können Sie mir die Rechtslage dazu schildern bzw. ob wir das Recht haben, dass uns im Nachhinein ein Tausch zusteht?"


Antwort:

ich sehe Sie "dann im Recht", wenn Ihnen die Stadt die Option 1 und 2 mit der Zusicherung angeboten hat, dass Ihnen demnächst ein gleichwertiges Grundstück zum Kauf angeboten wird. Zumindest aber, dass diese Bedingungen zur Geschäftsgrundlage der von Ihnen angenommenen Option 1 geworden ist.

Wenn nunmehr im Nachhinein oder gar schon vorher der Stadt bekannt (geworden) ist, dass weniger Grundstücke vorhanden sind, als Bewerber, können Sie sich gegenüber der Stadt mit zureichender Erfolgsprognose auf diese Zusicherung berufen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage reklamieren:

Das entsprechende Gesetz (§ 313 BGB ) dazu lautet:

"(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten."

Beachten Sie bitte, dass diese erste Einschätzung aus der Ferne ohne Aktenkenntnis, eine vertiefte Beratung oder Vertretung vor Ort nicht ersetzen kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.10.2019 | 19:03

Guten Tag Herr Burgmer,

vielen Dank für Ihre ausführliche Beurteilung des Falls. Ich möchte zu meiner Anfrage zwei Punkte ergänzen, da Ihre Beurteilung für uns nicht ganz zutreffend ist.

Beim Verkauf des Grundstücks gab es keinen Vertrag, sondern es gab nur eine Änderung im Grundbucheintrag, sodass die Stadt der neue Eigentümer ist. Die Abwicklung des Verkaufs (Überweisung des Verkaufsbetrages) hat das bayerische „Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung" im Januar 2019 vorgenommen.

Die Stadt hat uns „gezwungen" Option 1 oder Option 2 zu wählen ohne die Bedingungen des Kaufs oder Tauschs eines gleichwertigen Grundstückes. Wir hätten damals aber gerne schon ein anderes Grundstück gehabt, leider verweigerte dies uns die Stadt. Kurze Zeit später wurde dies aber einem anderen Grundstücksbesitzer ermöglicht. Er hat sein bestehendes Grundstück gegen ein anderes Grundstück getauscht, was ihm besser gefiel. Der Grundstücksbesitzer muss somit nur noch die Erschließungskosten bezahlten. Da wir aber gleichberechtigt werden wollen, wie die anderen Grundstücksbesitzer, die dann ihr Grundstück eintauschen konnten, wollen wir unser Recht einräumen, dass die Stadt dies uns nachträglich auch ermöglicht. Die Stadt kann uns doch einen Tausch nicht verwehren und anderen Grundstücksbesitzern diesen ermöglichen?

Die Stadt hatte schon beim Kauf unseres Grundstücks gewusst, dass es mehr Anfragen zum Kauf von Grundstücken gibt als tatsächlich Grundstücke vorhanden sind. Wöchentlich erhält die Stadt mehrere Anfragen zu Grundstücken, obwohl die Grundstücke noch gar nicht offiziell zum Verkauf stehen.

Haben wir unter diesen Umständen Chancen nun doch Vorrang vor den anderen Interessenten zu haben?

Danke für Ihre weitere Hilfe und Beurteilung der Rechtslage.

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.10.2019 | 19:37

Gerne zu Ihrer Nachfrage:
Aus der Distanz ohne Kenntnis der von Ihnen geschilderten Gesamtumstände um das, was Sie so beschreiben:

"Beim Verkauf des Grundstücks gab es keinen Vertrag, sondern es gab nur eine Änderung im Grundbucheintrag, sodass die Stadt der neue Eigentümer ist" ...

wäre es pure Spekulation, die Rechtslage verbindlich darzustellen. Immerhin schildern Sie einen alternativlosen Zwang zum Kauf oder Tausch eines Grundstücks, was ja die Möglichkeit einer Anfechtung eröffnen kann. Ggf. aber auch enteignende Komponenten enthält, die wiederum eine ganz andere Rechts- und Regresslage eröffnet. Schließlich kann auch Art 3 GG betroffen sein, wenn Gleiches zu Unrecht ungleich behandelt wurde.

Sie sollten das am und vor Ort unter Beibringung der vollständigen Aktenlage durch eine/n versierte(n) Kollegen/in des Kommunalrechts eingehender prüfen lassen.

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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